【正文】 量分析發(fā)現(xiàn)，由于項(xiàng)目土地（ 10990 萬元）為項(xiàng)目公司項(xiàng)目資產(chǎn)，已完成投資，沒有現(xiàn)金流出，因此項(xiàng)目從 2020 年 1 月開 始現(xiàn)金流量便開始為正，至 2020 年 11 月項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量累計(jì)達(dá)到 23428 萬元，因此項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。 因此，項(xiàng)目在定位上應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的變化。騾馬市商圈購物方便，項(xiàng)目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，天網(wǎng)系統(tǒng)。 建材分析：框架結(jié)構(gòu)，外墻磚，塑鋼窗，采用外保溫。 易和地下停車場(chǎng)一層，容積率： ，綠化率 25%，公攤： 18%。 利多、利空：優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會(huì)所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置優(yōu)越，戶型面積較為適中，缺點(diǎn)：小區(qū)無其他休閑設(shè)施，樓盤臨街，可能外單元比較喧鬧。保安 24 小時(shí)巡邏。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。 價(jià)格分析：均價(jià) 7500 元 /㎡ 。 媒體分析：在廣告上的投放量主 要以華西商報(bào)為主，還有成都房產(chǎn)報(bào)道，居周刊為主。第二期共 7 棟，以商務(wù)辦公酒店、住宅為主。 利多利空：地段好，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很好。 價(jià)格分析：價(jià)格在 81008800 元 /㎡，價(jià)格在周邊中算較高。交通便利，區(qū)域位置好。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報(bào)告稱，去年 17 月成都市五城區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲 %；其中 住宅成交均價(jià)同比上漲 %。 項(xiàng)目上繳稅金 14529 萬元，其中：營業(yè)稅： 2592 萬，土地增值稅 6744 萬，企業(yè)所得稅 5193 萬。 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： ㎡；基底面積： ㎡； 容積率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 98M， 地上建筑面積 : 住宅 ㎡ 商業(yè) 552 ㎡ 物管 276 ㎡ 地下室：建筑面積 9000 ㎡； 第七章 項(xiàng)目管理 基本原則 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及 經(jīng)營機(jī)制 組建有限責(zé)任公司，健全和完善法人 治理機(jī)構(gòu)， 規(guī)范公司組織和行為， 確保 公司、股東的合法權(quán)益 不受損害。 住宅造型設(shè)計(jì)上通過巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動(dòng)細(xì)膩，富于時(shí)代氣息而且融濃濃的人情于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家園的居住理想。 5． 6 功能和業(yè)態(tài) 定位 主樓： 住宅 地下： 負(fù)一層：停車場(chǎng)、設(shè)備房 5． 7 價(jià)格定位 住宅： 整體均價(jià) 8000 元 /㎡（清水房），面積 80— 140 ㎡； 地下室： 地下一層車庫： 9000 ㎡， 252 個(gè)車位，租金 200 元 /月 /個(gè)， 售價(jià) 100000 元 /個(gè) 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 規(guī)劃凈用地面積： ㎡； 用地性質(zhì)： 商住 用地； 容積率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 綠地率：大于 25%， 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 總體布局 主體建筑順應(yīng)地形，沿街布置，其中 1 號(hào)樓由 A、 B、 C、 D 座 4 個(gè)單元組合而成， 2 號(hào)樓由 A 座及 B 座組合而成。 C．他們需要一個(gè)尊貴的市中心居所，他們需要一個(gè)能為 “ 生活加冕 ” 的地方。 E、專業(yè)炒家 這部分客戶是專業(yè)炒家，熟悉市場(chǎng)和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃 和價(jià)格來分析商業(yè)的潛力，判斷較準(zhǔn)。但他們對(duì)其他投資 不 熟悉 ，不愿盲目冒險(xiǎn)，所以當(dāng)翹腳老板是他們的主流想法。因此，只有充分把握市場(chǎng)方向，深入了解區(qū)域特性及項(xiàng)目自身要素，揚(yáng)長避短，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中立于不 敗之地。 5． 2 項(xiàng)目核心競(jìng)爭力分析 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力的挖掘，通過對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià) 值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。從項(xiàng)目銷售中心外觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部設(shè)施的配置來看，項(xiàng)目將會(huì)營造出良好的銷售氛圍，激發(fā)消費(fèi)者購買欲望。 3． 2 項(xiàng)目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模在現(xiàn)階段略顯不足。一直以來，成都樓市由地段而折射出來的物業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價(jià)格一再攀升。 ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。步行距離適當(dāng)，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決 . 教育文化機(jī)構(gòu) 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。但同時(shí)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，部分公交線路在運(yùn)營高峰時(shí)段較擁堵，可能會(huì)對(duì)交通出行帶來一定影響。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2020年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,占到總體供應(yīng)量的 %。二是市場(chǎng)徹底恢復(fù)，房價(jià)開始繼續(xù)上漲。 其次是消費(fèi)者，這是整個(gè)房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢(shì)的群體。目前來看，市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)。 在 2020 年和 2020年的中國住交會(huì)上， “ XX 北極星”樓盤被評(píng)為最有價(jià)值樓盤獎(jiǎng) ,總經(jīng)理陳劍 榮獲“中國房地產(chǎn)十大新銳人物”。 資金籌措：自有資金投入 7000 萬元，占總投資的 35%，銀行貸款 8000萬元，銷售收入投入 5000 萬元 。 四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 之 XX 項(xiàng)目 總投資 20000 萬，其中土地成本 5620 萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按 萬 /畝 計(jì)算），工程費(fèi)用 8574 萬 。 以良好的經(jīng)營業(yè)績和獨(dú)特的企業(yè)文化贏得了業(yè)界、客戶的廣泛認(rèn)可。 3． 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 政府的連續(xù)幾道政策，使得全國各地的房價(jià)迅速得到控制。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無外乎三個(gè)結(jié)果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調(diào)價(jià)格，則房價(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，消費(fèi)者更加持幣觀望，會(huì)使房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)“硬著陸”，幾年之內(nèi)難以復(fù)蘇，目前來看這種可能性較小。這樣才能在激烈的競(jìng)爭中脫穎而出。除上述普通市區(qū)線路外，更有位于火車北站及金沙長途運(yùn)輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。大型娛樂設(shè)施分布在青龍街，三洞橋路等 較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等，但場(chǎng)所分布較散。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 ? 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 五章 項(xiàng)目定位 5． 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于地處內(nèi)環(huán)線市中心，商業(yè)口岸價(jià)值和居住價(jià)值認(rèn)可度高，也是城市中心越來越稀缺的純居社區(qū)，這是我們的項(xiàng)目的核心點(diǎn)。 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)定位明確，合理、實(shí)用，功能性與舒適性兼顧很好適合大部份外來定居人員和一次置業(yè)的工薪階層。目前成都開發(fā)的商品房已經(jīng)跨越三環(huán)路，在三環(huán)路以內(nèi)土地已經(jīng)相當(dāng)匱乏，而本項(xiàng)目位內(nèi)環(huán)線，在地域上相對(duì)于其他項(xiàng)目有更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從房 地產(chǎn)銷售角度來看，要實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)，就必須要營造出一個(gè)良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境，并準(zhǔn)確地把握客戶的購買心理才能實(shí)現(xiàn)銷售。 通過項(xiàng)目的個(gè)性化設(shè)計(jì)，打造耳目一新的建筑風(fēng)格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點(diǎn)。但成都房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨(dú)特的居住特色來吸引目標(biāo)客戶。一般個(gè)體私營企業(yè)原始積累達(dá)到一定程度后 ，在生意上所需的流動(dòng)資金不大，有較多的余錢。在付款上，一次性付款者較多。 他們主動(dòng)追逐生活的品質(zhì)感。方方面面，造就 XX 御園區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)生活標(biāo)榜。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。 2）建筑景觀 建筑景觀的運(yùn)用往往是通過各種建筑符號(hào)來實(shí)現(xiàn)，本案充分考慮自然、生態(tài)與住宅氛圍的有效融合，其目的是在于對(duì)本案的再度升級(jí)，這是立足于項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn) 和市場(chǎng)長期發(fā)展需要的，同時(shí)也是為了提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 . 3） 剖面設(shè)計(jì) 住宅層高 米或 3 米，均為平層設(shè)計(jì)，建筑室內(nèi)外高差為 米，建筑總高度最高為 98 米，地下車庫層高為 米，頂板上覆土 米。 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 項(xiàng)目總投資 20000 6688 4165 8631 516 建設(shè)開發(fā)投資 20000 6688 4165 8631 516 其中：土地費(fèi)用 5620 5620 設(shè)計(jì)費(fèi) 178 178 報(bào)建費(fèi) 790 790 工程費(fèi) 10326 3098 6712 516 管理費(fèi)用 524 100 200 224 營銷費(fèi)用 656 525 131 財(cái)務(wù)費(fèi)用 767 767 其他費(fèi)用 1139 342 797 2 資金籌措 20000 6688 4165 8631 516 自有資金 7000 6688 312 銀行貸款 8000 3853 4147 銷售收入再投入 5000 4484 516 9． 5 盈利能力分析 項(xiàng)目其余均可對(duì)外銷售，若項(xiàng)目銷售 85%，則項(xiàng)目總銷售收入為 萬元（現(xiàn)金）。珠三角洲及北京、上海等個(gè)別城市房價(jià)的漲幅，甚至高達(dá) 40%以上，多個(gè)城市的商品房均價(jià)攀升至萬元以上。 戶型面積： 40120，可供選擇面大，周圍配套齊備。共七棟樓。 媒體分析：商報(bào)，成都樓市，廣告牌。第一 期共 3 棟，以純住宅為主，其中一、二樓是商鋪。 客源分析： 銷售分析：售樓處裝修較為淡雅、大