【正文】 地形圖所表示的等高線分析 ，觀景最好的為西側(cè)建筑，面東且視野開闊，該區(qū)域別墅位置為最 優(yōu)。除此 還 可適當(dāng)穿插 小瀑布 、跌水 、池水、 涌泉、霧森 等 水景形式， 顯得形式各異，意趣盎然。不同植物的搭配，又使得坡地的景觀隨著時(shí)間的變化而不斷呈現(xiàn)出不同景象，四時(shí)常新。 資源描述 原生地貌山體資源 —— 老山余脈，坐北朝南 原生植物資源 —— 常綠松杉柏科樹種形成良好的綠色背景，優(yōu)美的觀賞樹種和低矮的灌木叢。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 81 與策劃相結(jié)合的廣告訴求點(diǎn) 山中，不知?dú)q月 “ 水邊的哲學(xué)是不舍歲月，山地的哲學(xué)是不知?dú)q月。傍山而建的建筑，極易將未經(jīng)雕琢的自然引入室內(nèi)。 “從高爾夫走向坡地花園” “貼 著山坡呼吸 ”等 景觀示范區(qū) 由主入口向內(nèi)，結(jié)合會(huì)所及別墅樣板區(qū)，先一期做出景觀師范區(qū)，塑造項(xiàng)目的品牌形象，以優(yōu)美的實(shí)景建立客戶的信賴感，為展示建筑產(chǎn)品提供良好的環(huán)境。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 84 四、 物業(yè)配套 別墅是享受高品質(zhì)生活的標(biāo)志，成熟的配套設(shè)施也是別墅消費(fèi)群的消費(fèi)取向之一 ， 因此完善的社區(qū)配套和物業(yè)管理是作為一個(gè)精品別墅的根本保障而存在的。 別墅一般遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心，為配合高端業(yè)主的高端消費(fèi)需求，大型豪華會(huì)所是別墅社區(qū)必備的配套之一，會(huì)所服務(wù)整個(gè)社區(qū)，主要配套建設(shè)高端大型的項(xiàng)目，如： 高爾夫用品專賣店、 安全措施良好的通透式標(biāo)準(zhǔn)游泳池 、 西式咖啡廳、 中式餐廳、 酒吧、茶吧、 SPA、壁球室、臺(tái)球房等 星級(jí) 酒店化的設(shè)施 。 高科技含量的智能化系統(tǒng) 家庭智能系統(tǒng)技術(shù) ： 包括家庭 智能控制、信息服務(wù) 和家庭安防監(jiān)控。 無(wú)線寬帶系統(tǒng) ：無(wú)論是在家里，還是在庭院、湖邊、會(huì)所，或是兩者之間的任何位置進(jìn)行工作時(shí)，無(wú)線寬帶系統(tǒng)對(duì)于需要系統(tǒng)功能強(qiáng)大、 攜帶輕便的頻繁商務(wù)移動(dòng)用戶來(lái)講是完美的解決方案，且極具抗干擾性、安全性、可擴(kuò)展性和不受地理環(huán)境限制等優(yōu)勢(shì)。 是 真正節(jié)能環(huán)保、舒適健康型空調(diào)系統(tǒng) 。別墅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 2 年以上 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 各類戶型配比表 住宅類型 面積區(qū)間（㎡） 戶 數(shù) (戶 ) 總建筑面積 戶數(shù)所占比例 山體獨(dú)立別墅 280400，以 300 為主 153 48940 ㎡ 47% 雙 拼別墅 220260，以 240 為主 50 12020 ㎡ 16% 小型院落別墅 220260，以 240 為主 119 28560 ㎡ 37% 合 計(jì) 322 89500 ㎡ 100% 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 89 開發(fā)進(jìn)程安排如下： 單位：戶 山體獨(dú)立別墅 雙 拼 小型院落別墅 合計(jì) 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合計(jì) 153 50 119 322 ? 一期主推受市場(chǎng) 歡迎的小型院落別墅，配少量山體獨(dú)立別墅和雙拼以滿足多種客戶的需求，樹立南京首家精致個(gè)性化坡地別墅形象，同時(shí)利于開發(fā)商的資金回款。 ? 四期，為方便整個(gè)項(xiàng)目的施工安排，施工路線改為東北面進(jìn)入。其中土地費(fèi)用約估為 30 萬(wàn) /畝。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 1） 兩年開發(fā)周期安排原則，（見開發(fā)周期進(jìn)度表）： ? 2020 年 3 月份左右開工，等一期部分示范性建筑外墻裝飾基本完工 ，景觀示范帶可以使用后推出一期，即大致在 10 月份。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤由于不清楚土地費(fèi)用的實(shí)際支付情況，我們只將前兩期的土地費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，此測(cè)算僅供參考。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳 效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 3) 銷售通道： 對(duì)現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時(shí)增加綠化的營(yíng)造。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 100 示意圖 增設(shè)新板房 ： 為促進(jìn)項(xiàng)目第二批貨量的推售，以及推動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲，建議 將瑞云閣 B 棟單位、祥云閣 A棟單位（ A棟 單位位于祥云閣、皓云閣之間，利于兩棟單位的銷售），各自其中一層單位設(shè)置為板房。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 101 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報(bào)紙的可讀性不高，覆蓋 范圍狹窄，而且我項(xiàng)目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日?qǐng)?bào) 。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 102 D、 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月中旬后， 每周 四或周五 ? 發(fā)布網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、購(gòu)房者網(wǎng)、房博士等網(wǎng)站。（建議看樓車一小時(shí)一班次，促進(jìn)項(xiàng)目銷售） G、 業(yè)主聯(lián)誼 暨圣誕 新年 活動(dòng) 目的： 利用圣誕契機(jī)，舉辦 業(yè)主聯(lián)誼 活動(dòng) ，可加深業(yè)主與發(fā)展商之間的感情聯(lián)絡(luò)，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感，同時(shí)調(diào)動(dòng)舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交的積極性。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 104 B. 執(zhí)行計(jì)劃將以小區(qū)滲透、旺點(diǎn)派單宣傳為主； C. 本滲透、派單計(jì)劃執(zhí)行范圍主要在以下區(qū)域路段： ? 建設(shè)北路（南段） ：（金城大廈小區(qū)，麥當(dāng)勞、肯德基及各專賣店附近一帶小區(qū)） ? 商業(yè)大道（鎮(zhèn)二小、新華中學(xué)、秀全中學(xué)、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū)） ? 新華大道（人民醫(yī)院、秀全大道附近一帶小區(qū)） ? 茶園路（永大新城，駿威小區(qū)、金菊小區(qū)、金鵬小區(qū)、銀菊小區(qū)等周邊小區(qū)） ? 秀全路版塊（公園前、鎮(zhèn)四小、車輛生活區(qū)、新世界廣州附近小區(qū)） ? 機(jī)場(chǎng)板塊（機(jī)場(chǎng)生活區(qū)小區(qū)、遠(yuǎn)景路中高檔小區(qū)、民航酒店賓館） ? 天河北板塊（龍口東小區(qū)、龍口西小區(qū)及旺點(diǎn)派單） ? 三元里板塊（汽配市場(chǎng)、化妝品市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、鞋業(yè)市場(chǎng)、皮具市場(chǎng)、鐘表城） 12月份 前期學(xué)生拓展?jié)B透一 覽表 第 一階段 工作內(nèi)容 日期 工作地點(diǎn) 目標(biāo) 單張 學(xué)生人數(shù) 滲透 12 月 18 日 金城大廈小區(qū) 及周邊配套、 建設(shè)北路麥當(dāng)勞、肯德基派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 19 日 商業(yè)大道新華中學(xué)、秀全中學(xué)附近 小區(qū)及周邊配套、金城大廈、麥當(dāng)勞、肯德基 派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 20 日 鎮(zhèn)二小、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū) 三元里小區(qū)及周邊配套、 金城大廈、麥當(dāng)勞、肯德基 派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 21 日 人民醫(yī)院、秀全大道附近 一帶小區(qū) 及周邊配套、 永大 20 個(gè) 電訪 3000 6 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 — （標(biāo)準(zhǔn)：工作業(yè)績(jī) /團(tuán)隊(duì)意識(shí) /思想正面 /培養(yǎng)精英） 組員獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 具體獎(jiǎng)勵(lì)方案視當(dāng)天情況而定 團(tuán)體獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 整組連續(xù)四個(gè)工作日達(dá)標(biāo)，全組可獎(jiǎng)得 100元。 工作內(nèi)容 外展點(diǎn) 目標(biāo)（臺(tái) \天 ) 單張數(shù)量 學(xué)生人數(shù) 車輛 旺 點(diǎn) 新世界廣場(chǎng) 25 3000 6 1 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng) 20 2020 5 1 金城廣場(chǎng) 10 2020 5 1 東華酒家（ M 記） 15 2020 5 * 樓盤點(diǎn) 中房 .觀湖 5 500 3 打的士 萬(wàn)科 .天景花園 5 500 3 打的士 朗月君庭 6 500 3 打的士 合計(jì) 86 臺(tái)客 105000 30 3 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 與產(chǎn)品建議 垠坤183