【正文】 業(yè)性的維護(hù)和管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點。 2) 設(shè)施設(shè)備的維護(hù) 由 中海物業(yè) 公司下屬的樓宇科技公司為本項目提供駐場工程技術(shù)人員，以高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)保證本項目居住、商業(yè)功能的正常運轉(zhuǎn)和使用。 在安全方面，我們將引入酒店嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化的理念提供安全保障，設(shè)立 24小時保安巡查服務(wù)，重要出入口 24小時值班、 24小時監(jiān)控；執(zhí)行詢問登記制度，實行進(jìn)出物品檢查登記制度。因此，酒店式服務(wù)關(guān)鍵是把強烈的服務(wù)意識深入灌輸?shù)矫恳粋€員工的大腦里，形成潛移默化的效果。 （ 4）豐富的社區(qū)文化活動 根據(jù)本項目業(yè)主、商戶的實際情況制定豐富多彩的社區(qū)活動計劃 ，豐富小區(qū)業(yè)主的文化生活、配合商家的營銷活動。 —— 夜間查崗：由管理處主任和保安主管在夜間 進(jìn)行查崗，對車場、監(jiān)控、大堂、巡邏、消防值班等崗位進(jìn)行監(jiān)督。 —— 職能部門檢查：公司各職能部門每季度對管理處的環(huán)境綠化、清潔、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)文化活動、會所管理、安全護(hù)衛(wèi)、人事管理、財務(wù)管理等工作進(jìn)行專業(yè)檢查。 —— 組織管理處主任檢查：質(zhì)量管理部當(dāng)發(fā)現(xiàn)有的管理處服務(wù)有特色時或個別管理處服務(wù)水平下降時，就組織主任實行互檢，達(dá)到相互取長補短的效果。 —— 政府、行業(yè)的專項檢查：物業(yè)管理優(yōu)秀 /示范大廈（住宅小區(qū)）評比，安全文明小區(qū)（標(biāo)兵）評比，園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位 (小區(qū) )評比，環(huán)境文明小區(qū)評比等等。檢查可以是合作公司不定時的抽檢，也可與本公司聯(lián)合檢查。 管理處調(diào)查原因、采取糾正措施、必要時修改作業(yè)指導(dǎo)書。 ? 質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會在檢查時對上次檢查出現(xiàn)的問題進(jìn)行復(fù)檢。 ～ 風(fēng)格定位： 利用自有經(jīng)濟(jì)實力及品牌效應(yīng)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè)施，讓本項目成為舒適、文明、爽潔、美麗的濱海居住的理想家園。 ～ 以人為本 我們把最大限度地滿足物業(yè)使用人物質(zhì)、精神文化的美好追求作為一切管理服務(wù)工作的出發(fā)點。 管理目標(biāo)承諾 ? 中海物業(yè) 根據(jù)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，對本物業(yè)的物業(yè)管理做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行政府有關(guān)法律及市、區(qū)物業(yè)管理主管政府部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。 提供公用設(shè)施、供水、供電、空調(diào)系統(tǒng)故障 24小時搶修，做到接到報修后 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。 自本物業(yè)正式投入使用即按照國家級優(yōu)秀示范管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理并將被列入 中海物業(yè) 評優(yōu)計劃中，在符合政府要求的參評自然條件、貴我雙方 嚴(yán)格履行政府及全委合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時在政府有關(guān)部門組織下參加有關(guān)創(chuàng)優(yōu)、考評。加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，及時消除火災(zāi)隱患 12. 火災(zāi)發(fā)生率 ≤% 加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時消除火災(zāi)隱患（此項要求保安公司充分配合） 13. 違章發(fā)生率及處理率 無標(biāo)準(zhǔn) 95% 1%、 100% 建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理并記錄，增強宣傳力 度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。維修工： 4名，綠化工： 2名，保安員： 36人，炊事員 2名，清潔工： 23名（預(yù)計外包，已統(tǒng)計在內(nèi)）。 3） 社區(qū)環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)整個物業(yè)范圍內(nèi)的公共部位的清潔、綠化、 消殺、外墻清洗等。 二、 運作流程 管理處運作流程 管理處總體運作流程如下圖示： 各項工作流程圖 緊急事故處理工作流程 電梯困人處理流程圖 火災(zāi)處理流程圖 刑事、治安事件處理流程 上報、反饋 上報、反饋 車輛沖卡、盜搶出場處置流程 盜搶 沖卡 沖（撞）閘 停水、停電處理流程圖 正常檢修維護(hù) 非正常 停水 停電 工程監(jiān)管工作流程 設(shè)備故障維修工作流程 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程 客戶投訴處理流程圖 人員急救流程圖 重傷 輕傷 臺風(fēng)、暴雨應(yīng)急處理流程圖 第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計劃 分目錄 管理機制與溝通渠道 ? 工作計劃與安排 ? 移交、接收計劃 ? 一、管理機制與溝通渠道： 管理機制 自我約束機制 ? 中海物業(yè) 所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣揚及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 “ 自 覺自律的意識 ” ， “ 嚴(yán)格苛求，精益求精 ” 是中海服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。 二、 工作計劃安排 序號 工作內(nèi)容 責(zé)任部門 完成日期 1 項目考察 商務(wù)部接洽、全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織 簽約后一周內(nèi) 2 物業(yè)管理項目考察后的建議 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家組，各有關(guān)部門實施 簽約后10天內(nèi) 3 籌建管理處（籌建處） 管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理、人事 副總經(jīng)理 入伙前 2個月 4 制訂入伙方案 籌建處制定，有關(guān)部門審閱管理者代表審定 入伙前 1個月 5 各項物管文件資料的準(zhǔn)備 籌建處實施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財務(wù)部配合 入伙前 18天 6 工程建議整改實施的監(jiān)察 籌建處 每周一次 7 參與樓宇機電設(shè)備調(diào)試 樓宇科技公司、電梯公司、管理處參與 工程進(jìn)入調(diào)試階段 8 管理處掛牌運作 管理處 入伙前 15天 9 樓宇接管驗收 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實施、管理處配合 入伙前 15天 政府部門驗收合格后 2天 10 員工培訓(xùn) 供應(yīng)商、管理處、人事部實施， 安全部、工程 部配合 入伙前 1個月 11 電梯接管驗收 工程部組織，電梯公司實施 勞動局驗收合格后半個月 12 機電設(shè)備接管驗收 工程部組織， 樓宇科技公司實施， 管理處參與 政府有關(guān)部門驗收合格后 1個月 13 入伙準(zhǔn)備工作 管理處 入伙前 1天 14 入伙工作 管理處、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配有關(guān)人員配合 入伙后首 3個工作日 15 檢查指導(dǎo)日常管理工作 公司各部門 每兩周一次 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門實施 入伙 3個月后每月一次 17 實現(xiàn)管理目標(biāo) 管理處、各部門配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理 、歸檔 工程部實施， 管理處協(xié)助 入伙后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn) 人事部聯(lián)系住宅局、培訓(xùn)中心 入伙后八個月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項目主管領(lǐng)導(dǎo) 合同有效期內(nèi) 注： 本項目最終工作計劃將于進(jìn)行項目全面考察且了解項目更多情況后確定。 物業(yè)驗收、接管中的工作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期： 管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。 3) 全面驗收、交接： 驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。認(rèn)真清點、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。 4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實施。 ? 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn)度計劃提議方案； ? 建筑 設(shè)計（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； ? ? 對室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議； ? ? 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； ? 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； ? 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙 從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議； 在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建 ? 議； ? 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 ? 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度； 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增 加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 設(shè)施設(shè)備試運行 為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個時期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 消防及安全管理前期介入 物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備 在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車地點、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。 銷售期的物業(yè)管理展示 本項目進(jìn)入銷售階段時，我公司可有償提供現(xiàn)場主管、保安、保潔、綠化人員對銷售現(xiàn)場進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)管理形象的展示。 根據(jù)樓盤的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測算，同時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊管理費市場調(diào)查并與銷售代理溝通管理費高低對銷售有利和不利的影響等，確定最適合的管理費定位及相應(yīng)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍，包括常規(guī)性服務(wù)和針對性特約服務(wù)、有償服務(wù)和 無償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。 以上服務(wù)內(nèi)容根據(jù)具體 情況雙方協(xié)調(diào)有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及費用。因此，我們既要與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，建立與準(zhǔn)業(yè)主的暢通的溝通渠道，通過管業(yè)助理向其傳輸項目的定位與管理理念，讓其及時了解項目的進(jìn)展情況，同時認(rèn)真聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求和希望。 管理思路 首先，根據(jù)幸福海岸項目分期開發(fā)的實際情況（分三期開發(fā)完畢），將整個社區(qū)劃分為三個區(qū)域來實行區(qū)域式管理。在 基本封閉的前提下，崗位設(shè)置時可以不考慮每個單元都設(shè)置大堂崗的做法，而改用大堂門前區(qū)域設(shè)置地面固定崗的做法，盡量減少大堂固定崗的設(shè)置。 道口崗職責(zé)：維持道口車輛、人員的進(jìn)出秩序，保證道口暢通無阻；對在道口附近泊車和擺買的制止；負(fù)責(zé)對進(jìn)出車輛驗證與登記管理、收費。 應(yīng)對臺風(fēng)、暴雨、消防等突發(fā)性事件：明確指定不當(dāng)班護(hù)衛(wèi)分隊為應(yīng)急分