【正文】 務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)與政府管理型服務(wù)業(yè)仍然會(huì)在傳統(tǒng)辦公區(qū)域或者離傳統(tǒng)辦公區(qū)域較近地區(qū)進(jìn)行聚集，而部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供特定上下游服務(wù)的中小公司會(huì)聚集于特定園區(qū)。其發(fā)展目標(biāo)是2021 年特色工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到工業(yè)生產(chǎn)總值的 50%， 2021 年達(dá)到 60%。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)如工業(yè)產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)可入駐普通寫字樓，而工業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)試驗(yàn)同樣作為制造業(yè)服務(wù)業(yè)，則對(duì)辦公場(chǎng)地能否恰當(dāng)?shù)娜菁{ 其試驗(yàn)過程有嚴(yán)格要求。 ? 在寫字樓有效需求面積方面 ，有研究表明， GDP 與辦公面積增長(zhǎng)之間具 9 有 比較明顯 的正相關(guān)關(guān)系，寫字樓的體量過大或過小都不利于城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展； ? 在客戶群體來(lái)源方面 ，寫字樓是絕大多數(shù)生活服務(wù)業(yè)與生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的承載體，甚至包括與政府有關(guān)的社會(huì)公共服務(wù)業(yè)。同時(shí)未來(lái)重慶市制造業(yè)的大發(fā)展，如果在招商引資方面有所突破，形成制造業(yè)總部聚集區(qū)，則又可以帶動(dòng)幾個(gè)、甚至是十幾個(gè)與其有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的服務(wù)公司的遷入。 借鑒中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)研究專家、北京社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)趙弘在制造業(yè)與城市 布局分工的研究中提出的觀點(diǎn)，制造業(yè)總部尋求集中以得到人才、信息、服務(wù)等各項(xiàng)戰(zhàn)略資源，而將生產(chǎn)基地外移以尋求能源、原材料、土地、廉價(jià)勞動(dòng)力等各項(xiàng)常規(guī)資源。 重慶市服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)狀況1 3 4 7 . 41 0 5 2 . 89 3 6 . 98 2 7 . 9 77 2 9 . 0 81 1 2 . 3 %1 1 0 . 4 %1 0 9 . 4 %1 0 9 . 2 %1 0 9 . 1 %050010001500單位：億元100%105%110%115%增加值 7 2 9 . 0 8 8 2 7 . 9 7 9 3 6 . 9 1 0 5 2 . 8 1 3 4 7 . 4增速 1 0 9 . 1 0 % 1 0 9 . 2 0 % 1 0 9 . 4 0 % 1 1 0 . 4 0 % 1 1 2 . 3 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 處于 1000 美元到 3000 美元階段，城 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于快速變動(dòng)期，特別是服務(wù)業(yè)將處于加快發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 有關(guān) 資料顯示， 發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó) 民財(cái)富有一半左右源于生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 ? 作為特殊性質(zhì)的服務(wù)提供房， 企業(yè)總部 作為整個(gè)企業(yè) 項(xiàng)目的計(jì)劃、決策、組織、指揮、控制部門，其相關(guān)職能部門在整個(gè)生產(chǎn)過程中也起到了各類服務(wù)職能的作用。 制造業(yè)生產(chǎn)服務(wù)流程闡述 借鑒 美國(guó)學(xué)者 森吉茲?哈克塞和羅伯塔? S.?拉塞爾在【服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)】中對(duì)制造業(yè)運(yùn)行機(jī)制以及服務(wù)業(yè)服務(wù)原理的研究成果，我們將制造業(yè)的生產(chǎn)過程分為三個(gè)階段，即生產(chǎn)準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)加工階段、價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段。 另外， 第三產(chǎn)業(yè)根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同，又可分為 遍在型產(chǎn)業(yè) 和 集聚型產(chǎn)業(yè) 。其中超高層建筑體量巨大，其概念規(guī)劃 98 層、高度 398 米、建筑體量 30 萬(wàn)平方米，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)在目前的重慶市首屈一指。根據(jù)已經(jīng)制定的項(xiàng)目概念規(guī)劃，建成后的化龍橋片區(qū)將延伸和補(bǔ)充解放碑中央 商務(wù)區(qū)的功能，擬包含商務(wù)會(huì)展、貿(mào)易批發(fā)、酒店、寫字辦公、餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑等服務(wù)功能，其物業(yè)載體擬包括標(biāo)志性寫字樓、會(huì)展中心及銷售中心等。 一、 超高層建筑研究機(jī)理 服務(wù)業(yè)內(nèi)部分類 關(guān)于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的分類，按照服務(wù)性質(zhì)， 通常 劃分為四個(gè)層次： ? 第一類： 流通 服務(wù) 業(yè) 包括交通運(yùn)輸、郵電通訊、商業(yè)飲食、物資供銷、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè) 等 ； ? 第二類： 生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè) 包括金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、地質(zhì)普查、房地產(chǎn)、公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、咨詢、信息服務(wù)業(yè)、各類技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及特定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的銷售、材料代理、物流等配套服務(wù)業(yè) 等 ； ? 第三類： 為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)的服務(wù)業(yè) 包括教育、文化、廣播電視、科研、衛(wèi)生、體育、社會(huì)福利 等 ； ? 第四類： 社會(huì)公共服務(wù)業(yè) 包括國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、 警察 等 。社會(huì)經(jīng)濟(jì)體的服務(wù)數(shù)量和服務(wù)水平對(duì)地區(qū)制造業(yè)發(fā)展也有很大的影響。 ? 在制造流程 生產(chǎn)準(zhǔn)備階段 ，微觀制造項(xiàng)目可能接受的服務(wù)有 :倉(cāng)儲(chǔ)、采購(gòu)、物流、金融、咨詢、信息、培訓(xùn)、研發(fā)、政府機(jī)關(guān)的各項(xiàng)審批、郵電、通訊等服務(wù)； ? 在 生產(chǎn)加工階段 ，微觀制造項(xiàng)目可能接受的服務(wù)有：會(huì)計(jì)（企業(yè)內(nèi)或企業(yè)外提供）、審計(jì)（企業(yè)內(nèi)或企業(yè)外提供）、信息、金融、法律、通訊、會(huì)展、酒店、產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)以及特定產(chǎn)品輔助配件、設(shè)備的采購(gòu)等服務(wù)； ? 在 價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段 ，產(chǎn)品經(jīng)過銷售流程，可能接受的服務(wù)有：廣告、會(huì)展、酒店、審計(jì)、會(huì)計(jì)、物流、運(yùn)輸、特定產(chǎn)品的銷售代理等服務(wù)。 服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的時(shí)機(jī) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)服務(wù)業(yè)已成為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力和現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 但重慶市服務(wù)業(yè) 近年處于加速發(fā)展階段，服務(wù)業(yè)增加值呈現(xiàn)出逐年提高的局面，尤其是 2021 年以后，加速勢(shì)頭更加明顯， 2021 年其 GDP 增加值已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)，成為重慶經(jīng)濟(jì)的第一產(chǎn)業(yè)。 知識(shí)型服務(wù)業(yè)聚集原理 國(guó) 外研究成果表明， 服務(wù)業(yè)中的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)以及政府管理型服務(wù)業(yè)，屬于聚集性的第三產(chǎn)業(yè)，容易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為一個(gè)區(qū)域制造業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)的服務(wù)中心。 目前重慶市制造業(yè)處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)變動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)增加值穩(wěn)定增長(zhǎng)、工業(yè)投資力度加大、招商引資也取得一定進(jìn)步，服務(wù)業(yè)迎來(lái)大力發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)，這也為服務(wù)種類齊全、服務(wù)品質(zhì)優(yōu)秀的各類服務(wù)業(yè)形成聚集區(qū)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。寫字樓物業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，可以說(shuō)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。不同性質(zhì)行業(yè)對(duì)于寫字樓產(chǎn)品要求不盡相同，諸多有實(shí)力的外資企業(yè)入駐總部型高檔寫字樓，而一些新興產(chǎn)業(yè)如 網(wǎng)絡(luò)業(yè)、 廣告業(yè)、咨詢業(yè) 里的中小公司，則往往入駐檔次較低的乙級(jí)寫字樓甚至商務(wù)公寓。特色工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是重慶市發(fā)展制造業(yè)的重要思路和措施，且給與相應(yīng)的政策支持。目前重慶市像通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢、銀行、證券、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律、培訓(xùn)、會(huì)展等知識(shí)型服務(wù)業(yè)以及政府服務(wù)機(jī)關(guān)多聚集于主城核心區(qū)的解放碑 — 兩路口板塊，并有少量移向觀音橋與南坪這兩個(gè)城市副中心；眾多大企業(yè)的總部以及一部分為特定工業(yè)產(chǎn)品提供上下游服務(wù)如原材料配送、物流、銷售的大企業(yè)也集中在傳統(tǒng)的服務(wù)集中區(qū)；而諸多為特定工業(yè)產(chǎn)品提供技術(shù)服務(wù)、材料配送、銷售服務(wù)的中小公司會(huì)將企業(yè) 選址在離工業(yè)區(qū)較近的區(qū)域。 個(gè)案 微觀層面 重慶市重點(diǎn)寫字樓入駐客戶群體的調(diào)研顯示，其入駐企業(yè)與本地制造行業(yè)具有非常緊密地聯(lián)系 ，同時(shí)各類知識(shí)型服務(wù)業(yè)帶有較高的聚集特征。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起，老工業(yè)基地的發(fā) 展與新興園區(qū)的建設(shè)，招商引資力度的加大與本地企業(yè)的發(fā)展，內(nèi)需的拉動(dòng)與出口創(chuàng)匯，非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與小企業(yè)的增多， 上述區(qū)域 性 制造業(yè)發(fā)展 的態(tài)勢(shì) 必將 影響寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第一部分分析了重慶市制造業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，從宏觀角度反映重慶制造業(yè)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行狀態(tài)與發(fā)展趨勢(shì)；第二部分對(duì)決定制造業(yè)發(fā)展的兩個(gè)基礎(chǔ)因素 —— 能源與交通進(jìn)行研究，展望制造業(yè)發(fā)展前景；第三部分闡述園區(qū)經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)分析了十個(gè)主要工業(yè)園區(qū)；第四部分對(duì)重慶市主要制造行業(yè)進(jìn)行深入研究，對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，服務(wù)提供商數(shù)量有限的情況下，各個(gè)服務(wù)提供區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明顯。這個(gè)階段研究的重點(diǎn)環(huán)節(jié)包括： ? 外部 規(guī)劃因素研究：考慮超高層對(duì)周邊規(guī)劃條件的要求，重點(diǎn)研究超高層建筑與周邊交通條件及周邊服務(wù)行業(yè)（商業(yè)、文化娛樂、住宿等行業(yè)）的量化對(duì)應(yīng)關(guān)系，提出具體規(guī)劃建議。 一、重慶、上海、 成都的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較 歷年各城市 GDP 總量比較 各城市歷年G D P 總量比較0202140006000800010000單位：億元上?？偭? 成都總量 1190 重慶總量 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 注： ? 上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，其歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過重慶和成都； ? 重慶作為中國(guó)行政區(qū)域最大的城市，其歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值均高于成都； ? 成都與重慶作為西部特大城市，與中國(guó)一線大城市之一的上海尚存很大差距。農(nóng)業(yè)所占比重逐年下降，目前已不足 1%；第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在 50%上下，超過成都與重慶；服務(wù)業(yè)比重總體上保持上升態(tài)勢(shì)，從 2021 年開始穩(wěn)定在 50%上下。 ? 重慶農(nóng)業(yè)所占比例雖然逐年下降，但與上海與成都相比，差距仍然較大；工業(yè)所占比重歷年較為平穩(wěn)，但總體上不及成都工業(yè)比重；第三產(chǎn)業(yè)所占比重總體上保持上升態(tài)勢(shì)，但與成都相比存在一定差距。 外貿(mào)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中發(fā)展作用比較 應(yīng)用統(tǒng)計(jì)量 “外貿(mào)出口總額 /三大產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值” ，可以 較好地反映出一個(gè)地區(qū)對(duì)外貿(mào)易在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用。 2021 年各城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重比較 2021 年各城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與比重比較0100020213000400050006000單位：億元0%10%20%30%40%50%高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 4 8 2 6 . 6 7 1 1 7 . 4 2 6 9 7 . 0 6占工業(yè)總產(chǎn)值比重 2 8 . 6 0 % 21% 2 0 . 4 0 %上海 成都 重慶 由于資料來(lái)源有限，成都高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值用高新技術(shù)規(guī)模以上工業(yè)增加值代替，占工業(yè)總產(chǎn)值比重用占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重代替。 總體評(píng)述 上海地理位置優(yōu)越、交通條件發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚且近年來(lái)發(fā)展速度較快，隨著對(duì)外開放的深入迅速成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心城市，吸引諸多世界 500 強(qiáng)企業(yè)入駐，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量、人均經(jīng)濟(jì)總量、對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度以及高新技術(shù)發(fā)展運(yùn)用狀況等諸多指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于西部城市重慶和成都。 因此，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面，目前成都要略強(qiáng)于重慶。重慶在固定資產(chǎn)投資和工業(yè)投資規(guī)模上強(qiáng)于成都； ? 上海、重慶、成都工業(yè)投資在全社會(huì)總投資中占有重要地位，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力之一。 2021 年各城市規(guī)模以上工業(yè)集中度比較 2021 年各城市規(guī)模以上工業(yè)集中度比較010002021300040005000單位：億元0%20%40%60%80%100%工業(yè)增加值 4 1 5 5 . 2 3 7 5 7 . 3 5 1023規(guī)模以上工業(yè)增加值 3 9 9 4 . 6 8 5 5 9 . 1 6 716規(guī)模以上工業(yè)比重 9 6 . 1 4 % 7 3 . 8 3 % 6 9 . 9 9 %上海 成都 重慶 注 : ? 上海規(guī)模以上工 業(yè)集中度要大大超過重慶和成都，高度集中的上海工業(yè) 27 具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r比較 各城市重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)列表 上海 電子信息產(chǎn)品制造業(yè) 汽車制造業(yè) 石油化工及精細(xì)化工 精品鋼材制造業(yè) 成套 設(shè)備制造業(yè) 生物醫(yī)藥 成都 電子通訊產(chǎn)品 醫(yī)藥 食品飲料及煙草 機(jī)械 重慶 機(jī)械電子設(shè)備制造業(yè) 化工醫(yī)藥 交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè) 冶金 各城市2 0 0 5 年重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)所占比重0%20%40%60%80%100%重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)所占比重 % % %上海 成都 重慶 上海數(shù)據(jù)為 占 工業(yè)總產(chǎn)值比重，成都數(shù)據(jù)為 占 工業(yè)增加值比重， 重慶數(shù)據(jù)來(lái)源于市經(jīng)委。 ? 過 去幾年，重慶主要行業(yè)集中度有所增加。 ? 重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，產(chǎn)品品牌較少。目前重慶工業(yè)發(fā)展處于較為關(guān)鍵的時(shí)期，受到諸多因素的制約，歸納如下： 第一、中國(guó)各區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng) 以擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量為特征，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力和地位的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)在全國(guó)展開，形成 東 、 中 、西地區(qū)竟相趕超的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 第三、交通條件不便 交通壓力是重慶工業(yè)走向全國(guó)、世界的巨大發(fā)展瓶頸。 目前公路交通在重慶區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用巨大 ，盡管重慶高速公路收費(fèi)價(jià)格較以前大幅下降，但單位運(yùn)輸 成本仍然過高，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的天然劣勢(shì)。 四、重慶工業(yè) 發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)重慶市經(jīng)委信息，重慶 “十一五”期間 工業(yè)發(fā)展規(guī)劃是： 通過工業(yè)發(fā)展基本實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地改造，完成主城區(qū)老工業(yè)企業(yè)“退二 進(jìn)三”和“退城進(jìn)園”遷建技改任務(wù)；發(fā)展四個(gè) 支柱產(chǎn)業(yè)，基本形 成“一大三強(qiáng)”（“一大”即汽車摩托車產(chǎn)業(yè)，“三強(qiáng)”即 裝 備制造業(yè)、資源加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)）工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；調(diào)整 “ 1430”（即以北部新區(qū) 1 個(gè)龍頭，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、長(zhǎng)壽化工園、西永電子園 4 個(gè)重點(diǎn)園區(qū)， 30 個(gè)特色工業(yè)園區(qū)）的生產(chǎn)力布局，促進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、四大工作板塊發(fā)展。 重慶市在未來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展目標(biāo)是穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)計(jì)劃“十一五”期間 完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 3500 億元以上，比“十五”增長(zhǎng) %，其中四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 實(shí)施 2021 個(gè)重點(diǎn)工業(yè)投資項(xiàng)目，完成工業(yè)投資 3000 億元左右。到 2021 年建成國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心 12 家以上，市級(jí)企業(yè)技術(shù)中心 150 家以上。 重慶市非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，非公有制經(jīng)濟(jì)的比重繼續(xù)提升是重慶工業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)之 一。 其一就是園區(qū)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)是國(guó)內(nèi)外工業(yè)快速發(fā)展的寶貴經(jīng)驗(yàn)，部分行業(yè)入駐 工業(yè)園區(qū)，提升了產(chǎn)業(yè)聚集度，有利于產(chǎn)業(yè)集群的建立和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展