【正文】 （一）總規(guī)劃圖 商業(yè)區(qū)： 四個組團： A、會所、北入口中心廣場構(gòu)成中心組團； B、北入口兩邊為兩個獨立商業(yè)廣場； C、東西車行入口旁分別為一棟 28層帶兩層商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)式酒店； D、小區(qū)商業(yè)街： 與中心景觀軸線合二為一，通過住宅中心廣場分南北兩個組團。配套設(shè)施、園林景觀更具個性化、針對性。 P63 a、溫泉度假中心 一片人與自然和諧相處的綠色寶地 一處休閑度假感受生活的浪漫經(jīng)典 一個沐浴陽光洗滌心靈的人間佳境 P64 地理資源 :秦都區(qū)旅游局提供數(shù)據(jù)表明 ,項目地塊的地熱溫泉開采量能充分滿足溫泉度假中心的正常使用 . 硬件設(shè)施 :引進國際先進的水療設(shè)施 ,使來訪者領(lǐng)悟溫泉沐浴文化 ,盡情享受溫泉的樂趣。 (圖略 ) 演繹一種新的生活方式和生活理念 ,實現(xiàn)人與自然的對話、自然與現(xiàn)代的交融，塑造現(xiàn)代都市的 居住公園 . P69 （三）樓型比例 多層 :小高層 =65:35 以多層為主 , 先行開發(fā)，將住宅與園林景觀更好結(jié)合，使生活得到完美演繹； 小高層為輔 ,適時而動。 小、中高層 :120－ 130㎡ 三房 40％； 如意 :三口之家的安樂窩 多層 :130－ 145㎡ 中大型三房 小四房 30％ 。 小、中高層 :165－ 180㎡豪華房 3％ 。 A、中心景觀軸線 (絲路第一步 ) 采用下設(shè)彩燈的旱地噴泉及花壇 , 燈火闌珊處，彩色噴泉將引領(lǐng)回家的路 .商業(yè)街門頭以絲綢之路的創(chuàng)始人張騫出西域的情節(jié)貫穿主線 . B、住宅區(qū)中軸景觀 (萬水千山有情 ) 按古絲綢之路中段所途徑的地點代表建筑及風情為軸 (敦煌莫高窟 柳園 新疆哈密 天山 吐魯番 ),江山如此多嬌！ C、住宅商業(yè)結(jié)合部景觀軸線 (走向世界 ) 按西行線 :阿富汗 烏茲別克斯坦 伊朗 羅馬 埃及亞歷山大 南行線 :巴基斯坦達麗爾 阿富汗喀布爾 今錫斯坦 波斯灣頭 ,將異域風情再現(xiàn)。 P76 道路交通 結(jié)廬在人境，而無車馬喧：實現(xiàn)人車相對分流 . ① 機動車道圍繞小區(qū)及商業(yè)區(qū)形成圍合，車道外圍為露天硬地綠化停車場，地下停車場設(shè)置在綜合部分 ,小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流。 ⑤ 南面規(guī)劃路設(shè)置一個小區(qū)入口 P77 五、建筑內(nèi)外裝修標準： 住宅： 外墻面：彩色涂料 內(nèi)墻面及頂：混合砂漿壓光 地面：水泥砂漿拉毛 門：入戶三防門，內(nèi)門預留門洞 窗：雙層玻璃塑鋼窗 商業(yè)中心及度假中心： 墻面：鋼化玻璃、彩鋼、局部天然石材干掛 地面：水泥砂漿拉毛 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式公寓： 外立面 裙樓：干掛天然石材、中空鋼化玻璃幕墻 主樓：高檔墻磚、中空鋼化玻璃落地窗、中空鋼化玻璃幕墻 一樓大堂（高層部分）： 地面：高檔天然石材，局部拼花 墻面：高檔天然石材 頂：輕鋼龍骨石膏板造型頂 P78 六、配套設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、標準 : 生活是開放的、豐富的！繁華源于功能的齊全或物質(zhì)或精神的消費，吸引著越來越多的人向它聚集 …… 總體原則：人無我有，人有我優(yōu)，完美 生活新高度 硬件配套：氣勢恢弘，重新定義了輝煌和榮耀 溫泉度假中心： 度假中心內(nèi)所有設(shè)施均屬于小區(qū)配套。 室外配套： 銀行、籃球場、超市、凈菜市場、兒童 游樂場、醫(yī)療診所等成熟公共配套設(shè)施悉數(shù)引進小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造舒適居家生活環(huán)境。 熱力井：開采段為蘭田霸河組上部 2700—3000米，水溫： 90 ℃ 供應對象：溫泉度假中心及住宅熱水供應。 家政咨詢：美容咨詢、心理輔導、家教、鐘點工、家傭、產(chǎn)前輔導及產(chǎn)后護理等家政類。 業(yè)主專用車：訂購 20輛大巴，前期訂購 5輛，內(nèi)部改裝成展示接待間，入住前作為流動售樓部在周邊市縣流動宣傳、銷售，后期作為小區(qū)業(yè)主專車。 銷售中心啟用時，同時啟用部分會所功能：泳池、健身、網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等，同時品牌物業(yè)管理公司進駐。 品牌物管公司進駐。 P83 第五部分 營銷策略 “工欲善其事，必先利其器 ”， 整合營銷成為房地產(chǎn)攻略的最有效武器。 Ⅱ 、項目可提升價值判斷： *建筑風格、外立面的設(shè)計和材質(zhì)； *單體戶型設(shè)計； *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計； *小區(qū)配套和物業(yè)管理； *形象包裝和營銷策劃； *發(fā)展商品牌和實力。 P87 二、入市時機 “世紀大道 ”與西安的對接（根據(jù)已經(jīng)掌握資料， 2021年年底將全線貫通）是本項目入市的絕佳契機。 P89 四、營銷組合方式 現(xiàn)場銷售 /行 銷 /定向銷售 /體驗式銷售 /情景式銷售 /網(wǎng)絡(luò)銷售 /活動銷售 /流動銷售 P90 第六部分 推廣策略 一、推廣主題 （一）項目核心價值體系分析 地 段價 值 /區(qū) 域價 值 /提 升價 值 /潛 在價 值 P91 （二）推廣主題 最具文化氣質(zhì)的社區(qū) 采用 “絲路花城 ”案名主題廣告語： 更西安、更中國 傳承文化，感悟生活 釋 義： 絲綢之路以西安為起點，是中國與世界溝通的一條重要通道，中國文化通過這條黃金紐帶，傳播到了西方，而本項目是現(xiàn)代都市與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，也充分體現(xiàn)現(xiàn)代文明與古代繁榮的結(jié)合。 歷史賦予了本項目一個光榮的使命，將帶動 “世紀大道 ”的發(fā)展，成為西咸一體發(fā)展歷史上的雙城記、里程碑！ P93 （三） 核心競爭力 1. 最文化社區(qū) : 以 “絲綢之路 ”文化為底蘊的大型社區(qū)，無可比肩。憑借公司的實力 ,得到政府大力支持 ,更能體現(xiàn)公司及項目的優(yōu)勢。 引進政府公建設(shè)施。 *最豪華的會所設(shè)施 :會所的大型室內(nèi)溫泉泳池開創(chuàng)了區(qū)域絕無僅有的高貴享受。 8. 最可信的品質(zhì) : “材質(zhì)是自然與天地化育的永恒 ”康居工程的真材實料 ,架構(gòu)無憂生活空間。 報 媒：西安的主要報紙媒體 《華商報》；《西安晚報》《陜西電視報》；《咸陽日報》。 P95 推廣計劃 一 戰(zhàn) ——布局：全面鋪墊，君臨天下。 第二式 ——先手 搶占市場先機，利用政府及相關(guān)部門對本區(qū)域的舉動，作足文章，穩(wěn)定客戶信任度。 任何相關(guān)部門舉行活動，都會說到一句話 ——“我們請到了金泰恒業(yè)的 …….” 給客戶的感覺 ——沒有金泰恒業(yè)還做什么活動？ 二 戰(zhàn) ——中盤，攻城奪池，舍我其誰！ 第四式 ——步調(diào) 統(tǒng)領(lǐng)全局，以區(qū)域市場龍頭位置引導市場，引導客戶消費。 第七式 ——緊氣 重新審視市場，和對消費者、客戶來源重新分析，挖掘新客戶資源，通過宣傳對客戶產(chǎn)生購買緊迫感。 活動策劃按 “造勢 ”——“成勢 ”——“定勢 ”路線進行。 成 勢： A、利用社會新聞做公益性活動。 定 勢： A、組織客戶觀摩團，參觀西安大盤或者外地大盤活動。 P97 四、推廣效果監(jiān)控 效果監(jiān)控就是對執(zhí)行過程中的各個環(huán)節(jié)進行動態(tài)的分析與研究，及時發(fā)現(xiàn)問題 、解決問題。 西安樓吧： 92萬元 % 流動樓吧： 350萬元 13% 印刷品（樓書、單張、折頁等）： 2% 戶外： 20% 電視： 5% 報媒： 36% 活動： 20% 網(wǎng)絡(luò)： % 以上費用合計約 3480萬元 總銷售額預計為 ， 營銷推廣費用控制在總銷售額的 %預算。 （七）投資匯報率分析： 啟動資金： 本項目啟動資金為 30000萬元（包括 土地、手續(xù)、銷售推廣準備等）。 銷售進度按第五部分第三條《銷售周期》計算。 P102 第八部分 品牌創(chuàng)建 理順，發(fā)展；發(fā)展，完善！ 產(chǎn)品品牌與公司品牌策略 以產(chǎn)品品牌塑造公司品牌；以公司品牌促進產(chǎn)品銷售，最終實現(xiàn)品牌的階梯式 “10度空間 ”。首先勾勒品牌美麗形象，建立美麗度，將為品牌后續(xù)的發(fā)展開創(chuàng)一個良好的開端。如何能夠達到覆蓋面廣、影響力深的程度，這是品 牌傳播的目標。品牌（四段） ——認知度 品牌認知度指消費者對品牌的知曉程度。品牌（五段） ——知名度 品牌的知名度是品牌資產(chǎn)資源的重要組成部分之一，是形成品牌形象，打造成功品牌的先決條件。暢銷仰仗于產(chǎn)品價值、價格、通路、網(wǎng)絡(luò)、方便性、服務等。當品牌上升到這一段位， 可以說品牌已經(jīng)在消費者心目中形成較大地滿意度。品牌（九段） ——忠誠度 品牌忠誠是指消費者對品牌的偏好，而在長時間內(nèi)產(chǎn)生的重復購買傾向，是品牌資產(chǎn)中的最重要部分，也是以上各度的最終體現(xiàn)。品牌做到這樣的程度，已不是為了利潤，而是在做一種文化，一種事業(yè)，一種藝術(shù)。 龍嘯九天（龍淵劍 ——風起云涌） ——以市場主導者的地位統(tǒng)領(lǐng)市場，引導客戶消費。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè) “保值 ”、 “增值 ”。 入住期間，物業(yè)公司應做到： （ 1）對物業(yè)管理區(qū)實施正常的管理服務； （ 2）在保修期內(nèi)肩負著解決職責范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)施的維護和返修； （ 3）協(xié)調(diào)業(yè)主與金泰恒業(yè)地產(chǎn)公司和各建設(shè)、設(shè)備提供等單位的關(guān)系。 便民服務 與業(yè)主日常溝通 處理客戶投訴 營造社區(qū)文化 P105 四、物業(yè)公司構(gòu)架與人員編制： 公司構(gòu)架： 人員編制： 97人 培訓實施： 崗位培訓、崗內(nèi)培訓、日常培訓、培 訓后跟蹤。 P106 第十部分 合作方式與收費 一、合作方式與服務內(nèi)容 （一）合作方式：全程策劃、廣告創(chuàng)意及獨家銷售代理 （二）服務內(nèi)容： 第一，全程策劃工作內(nèi)容： 宏觀市場調(diào)研分析； 微觀市場調(diào)研分析； 項目自身分析； 項目 SWOT 分析； 競爭環(huán)境分析； 項目定位分析； 項目的經(jīng)營管理構(gòu)思； 項目經(jīng)濟分析； 園林規(guī)劃建議方案及建筑設(shè)計技術(shù)跟蹤； 現(xiàn)場包裝建議方案； 1售樓中心建議方案； 1市場推廣策劃方案； 1宣傳推廣策劃、執(zhí)行方案； 1物業(yè)管理建議； 1銷售準備； 1銷售人員培訓內(nèi)容。