【正文】 檢，接班檢查，交班隨從巡查。 交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。 接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。 (二 )交接班程序 按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 報告檢查結(jié)果。 (三 )交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 41 頁 編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。 設(shè)備設(shè)施管理 第一部分總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。 承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。 承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方 允許實施。 巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼 “ 機(jī)房重地，謝絕來訪 ” 或“ 生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入 ” 的告示牌。 機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。 嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。 五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 不得在機(jī)房內(nèi)吸煙。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能 離開。 機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 41 頁 各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 物管部根據(jù)計劃 定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 總經(jīng)理審批后， 物業(yè)管理 部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由 物業(yè)管理 部派人送至用戶。 因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用 大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。 四、臨時用電管理規(guī)程 （一）用電申請 用戶應(yīng)事先向 物業(yè)管理 部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 （五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。 發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。報物管部經(jīng)理審批。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運(yùn)為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。 填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需 要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 41 頁 屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機(jī)上的工作。兩份工作票中的一份 必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。 需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同 意。 (2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上 “ 有人工作，禁止合閘 ” 指示牌。 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 41 頁 向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。 向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。 監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。 第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來水公司 向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 (2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費(fèi)外，賠償大廈損失。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識。 三、物管部停水、限水管理制度 所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由 物業(yè)管理 部通知受影響用戶。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 41 頁 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動電柜有無故障指示。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機(jī)程序 檢查電源、三相電 壓是否有 380V。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 41 頁 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 (約 1 kg／ cm2)。 1檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。開啟多少臺主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。 在不影響大樓正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報告主管管理員。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （一）冷水機(jī)組 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 41 頁 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。 (3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實現(xiàn)手動控制。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。 每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。 搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。 確定電梯轎廂位置。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層 177。 事后書面報告物管部經(jīng)理。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定 消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi) 消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24小時運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。 中國最大的管理資源中心 第 39 頁 共 41 頁 當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 手動盤動風(fēng)機(jī)檢查 松緊度，發(fā)現(xiàn)異常