【正文】 195,294 197,556 2,262 % 住宅 155,178 143,411 11,767 % 商業(yè) 18,516 24,820 6,304 % 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3,000 4,256 1,256 % 車庫 18,600 25,068 6,468 % ＃不可售面積 1,180 10,554 9,374 % 本項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變 化，其中主要變動(dòng)體現(xiàn)在以下成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 6 頁 共 29 頁 幾點(diǎn)： ? 不可售面積巨幅增加。 ? 可從各銷售物業(yè)類型的銷售價(jià)格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對(duì)收益的影響。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價(jià) 銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動(dòng)將最終確定對(duì)項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。 因此在可研階段對(duì)車位銷售價(jià)格及銷售比率的預(yù)測(cè)，應(yīng)在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計(jì)。今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對(duì)市場(chǎng)研究，客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。 ? 投資回收期 投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于 2020年第 4季度回收成本。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)?。多元化成就?*******城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。 7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi) 空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，在太平南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營(yíng)管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型 +商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。 ? 完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽臺(tái)，儲(chǔ)藏空間，衣帽間等多功能空間。 ? 廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 6～ 7 ㎡ ，大小適用，長(zhǎng)方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動(dòng)線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)小于 2700mm，轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6㎡ 左右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。 ? 立面設(shè)計(jì) 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 10 頁 共 29 頁 ? 立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時(shí)覺得有一些風(fēng)險(xiǎn)，但是由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì)和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。 ? 立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔和挺拔，突出建筑的都市感和時(shí)代感。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“ GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營(yíng)造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。 ? 裝飾設(shè)計(jì) 裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對(duì)成敗起著關(guān)鍵 作用。進(jìn)一步，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)例為各種戶型中增加賣點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽光室（當(dāng)時(shí)可不計(jì)算面積），為小戶型設(shè)計(jì)陽臺(tái)等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲(chǔ)藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對(duì)那些空間設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意。由于營(yíng)銷和設(shè)計(jì)一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過程圖審圖節(jié)點(diǎn)的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。 與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)完成二裝樣板制作工作，并對(duì)樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問題。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 12 頁 共 29 頁 如果要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。此問題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)都高大開敞，突出了樓盤的檔次。 ? 可供借鑒的實(shí)例 —— 商業(yè)外立面設(shè)計(jì) ********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。為了不影響對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進(jìn)行，并且通過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工圖完成后 1個(gè)月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計(jì)定稿工作，落實(shí)道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項(xiàng)工作的開展。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計(jì)過程中，要充分利用好各個(gè)重要的控制節(jié)點(diǎn)（本地匯報(bào)與交流），做好各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備 —— 比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等 —— 保證會(huì)議進(jìn) 程快，質(zhì)量高，并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計(jì)重點(diǎn)，確保沒有遺漏。 5. 綜合評(píng)價(jià) *******作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持 續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。 ? 2020年市場(chǎng)特征 2020 年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的 90㎡ 7棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房與園景三房搭配銷售。 ? 兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷售中處于拉動(dòng)成交量的房型。 從房型、面積與實(shí)際銷售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。 但隨著土地市場(chǎng)拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 15 頁 共 29 頁 盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。 6. 物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討 ? 住宅：現(xiàn)行物管費(fèi) 2元 /㎡ 月，客戶反應(yīng)價(jià)格較貴，特別是雙車位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。 ****項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶總體較為 滿意，對(duì)銷售產(chǎn)生了積極的影響。 ? 商務(wù)公寓：由于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過于謹(jǐn)慎，加上 2020年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實(shí)現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實(shí)現(xiàn)較高的銷售利潤(rùn)。 ? 居住區(qū)域 ? 成都本地客戶仍然是購買 ****的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 16 頁 共 29 頁 ? 購買原因 ? 地段是客戶選擇 ******的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。 ? 缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為 主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外），分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差。配合川大及望江公園的文化底蘊(yùn)，使得該路段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂業(yè)的經(jīng)營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影響，因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲 +商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、會(huì)所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷售價(jià)格，另一方面也會(huì)提升住宅的品質(zhì)。 ? 銷售與后期經(jīng)營(yíng)的矛盾：一方面希望商業(yè)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、快速的銷售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍（這對(duì)后期住宅銷售會(huì)構(gòu)成一定影響）。銷售時(shí)機(jī)的選擇是與市場(chǎng)博弈的一個(gè)過程，我們應(yīng)充分研究市場(chǎng)和消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，確定最佳銷售時(shí)機(jī)。這樣，從 2020年全年幾乎未對(duì)進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。 ? 銷售時(shí)機(jī)及銷控的把握不到位，影響銷售價(jià)格。外街三大主力店的設(shè)置被客戶所看好，均認(rèn)同開發(fā)商為保證后期經(jīng)營(yíng)效果設(shè)置多重主力店，認(rèn)為其招商的成功必會(huì)帶來后期經(jīng)營(yíng)的成功。現(xiàn)在雖主力店招商基本完成，但其后期銷售難度不小。需要注意的是，在制定了總體業(yè)態(tài)規(guī)劃后，如實(shí)施中如沒有特殊原因，原則上不應(yīng)作大的調(diào)整，尤其不能引進(jìn)互斥的業(yè)態(tài)。 ? 后期管理 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 ? 商務(wù)公寓物業(yè) ? 市場(chǎng)定位總結(jié) 基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務(wù)辦公的硬件條件，臨近川大良好 的商務(wù)辦公氛圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務(wù)公寓有較好的發(fā)展空間。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)卻是以住宅性質(zhì)報(bào)建，因而當(dāng) 05 年新政政策對(duì)商務(wù)公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷售面臨政策風(fēng)險(xiǎn)而處境尷尬，銷售抗性增大。概念替換：可考慮使用當(dāng)下流行的 SOHO類概念進(jìn)行替換。 ? 購買原因：客戶對(duì)寫字樓地段、價(jià)格、品牌、景觀等各方面均好性要求很高，重視寫字樓的立面和外在的辦公品質(zhì)，而對(duì)后期的物業(yè)管理及后期使用成本同樣注重。 ? 銷售價(jià)格 據(jù)銷售發(fā)展策劃，商務(wù)公寓的價(jià)格定位為均價(jià) 5,000 元 /㎡ ，實(shí)際銷售均價(jià)達(dá)5,440元 /㎡ ，從結(jié)果來看，達(dá)到了預(yù)期定位價(jià)格。因此在本項(xiàng)目設(shè)置了精品小戶型住宅。（公司內(nèi)部員工 —— 公司關(guān)系客戶 —— 員工親友 —— 普通客戶） ? 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) 從整體 布局上看，小戶型較適合布置于農(nóng)貿(mào)超市上 ，在空間上與住宅分離，降低對(duì)高檔住宅社區(qū)的影響，同時(shí)又做到貢獻(xiàn)容積率。 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)腌鹵攤位沒有排水點(diǎn)，點(diǎn)殺區(qū)給水和籠位設(shè)置不合理等。造成目前狀況的原因?yàn)椋? ? 周邊居民少，川大通道被封閉， ****交房時(shí)間晚，人氣不旺，商家無法支撐經(jīng)營(yíng)。 ? 本項(xiàng)目在銷售過程中對(duì)攤位沒有進(jìn)行銷售分區(qū)分期，而進(jìn)行了分散銷售，銷售率不高，導(dǎo)致未銷商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來難度很大。 ? 和當(dāng)?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭(zhēng)取政策的支持。 ? 會(huì)所 會(huì)所定位與實(shí)際結(jié)果存在以下問題 : ? 會(huì)所的定位設(shè)計(jì)時(shí)將會(huì)所大堂入口設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會(huì)所后期對(duì)外經(jīng)營(yíng)，另一方面存在安全隱患。 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 21 頁 共 29 頁 ? 由于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車 位定位時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實(shí)際使用中對(duì)區(qū)域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過 **名城的后期銷售，以及 ****的銷售及呈現(xiàn)，增加市場(chǎng)份額的同時(shí)，將 **擅長(zhǎng)的高層豪 宅開發(fā)理念引入成都，豐富成都的產(chǎn)品線，穩(wěn)步提高市場(chǎng)地位。 ? 推廣要點(diǎn) ? 集團(tuán)強(qiáng)大的背景支持 ? 全國(guó)多個(gè)城市 25年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積淀 ? “誠(chéng)信卓越精品永恒”的開發(fā)理念 ? 推廣調(diào)性 ? 大氣、沉穩(wěn)，同時(shí)更注重親和力與溝通性 ? 宣傳手段 ? 硬廣立勢(shì)，軟文炒作，雜志保溫 ? 品牌建設(shè)的實(shí)際效果 ? 企業(yè)品牌美譽(yù)度持續(xù)提高：通過 ****的一年多的銷售，消除了成都人對(duì)高層電梯住宅的 心理抗性，同時(shí)改變了九眼橋片區(qū)的居住結(jié)構(gòu)，使之成為目前成都又一高檔居住區(qū)。 ? 項(xiàng)目給品牌的支撐不夠：項(xiàng)目推廣時(shí)只注重自身推廣，沒有給到品牌支持，項(xiàng)目與公司品牌的互動(dòng)性不夠，就品牌而品牌的推廣方式，缺乏本地產(chǎn)品有力的支撐。 11. 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) 中海格林威治城 項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè) 規(guī)模 的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看， ****項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。 項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展的 “ 綱 ” ，編制總體計(jì)劃一定要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，過程中根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)調(diào)整并知會(huì)相關(guān)部門，對(duì)要求時(shí)間較長(zhǎng)的材料采購，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。本工程發(fā)展過程中項(xiàng)目管理模式經(jīng)歷了前期的成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 24 頁 共 29 頁 地盤經(jīng)理制和后期的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制，雖然此時(shí)的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制 尚 不完善，各業(yè)務(wù)部門指定的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，實(shí)際上僅為聯(lián)絡(luò)人，但相比以前，聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。 由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過開協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)碰頭的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)會(huì)主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)理參與決策。對(duì)監(jiān)理部定期進(jìn)行考評(píng)，有效利用新監(jiān)理合同中監(jiān)理費(fèi)的 獎(jiǎng)金部分的激勵(lì)作用，根據(jù)考評(píng)結(jié)果決定獎(jiǎng)金的支付比例，考評(píng)不合格的人員不得留在項(xiàng)目監(jiān)理，增強(qiáng)監(jiān)理人