【正文】 利。 ? 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總量變化最 大，與可研相比減少 11,767平方米（減少了 ％）；農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了 ％（增加了 1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了 6,300～ 6,400平方米，增幅 34％。 ? 可從各銷售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動對收益的影響。 （此項(xiàng)分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計(jì)銷售情況”） 銷售價格（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 增幅 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 實(shí)際 銷售 銷售率 ＃可售面積 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè) 物業(yè)中包括商鋪及寫字樓） ? 住宅部分目前基本銷售完畢，實(shí)際完成銷售面積 98％；實(shí)際銷售價格與可研相比增幅較大，達(dá)到 ％，而實(shí)際銷售額僅比可研增長 ％， 主要原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化， 可采用分解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析： P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷售價格 B1：可研銷售面積 A2：實(shí)際銷售價格 B2：實(shí)際銷售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻(xiàn)值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻(xiàn)值 ? 商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實(shí)際銷售面積超過可研預(yù)計(jì)銷售面積 ％；其售價與可研相比增長 ％，銷售總額增長了 ％。經(jīng)測算，該部分物業(yè)售價變動因素和指標(biāo)變動因素對總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動貢獻(xiàn)值較大。 目前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷售價格和實(shí)際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價 銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動將最終確定對項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 7 頁 共 29 頁 ? 農(nóng)貿(mào)市場實(shí)際建設(shè)面積為 4,256平方米，與可研相比增加了 ％，實(shí)際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到 254％，但實(shí)際銷售面積（ 1,999平方米）不甚理想，銷售率僅為 ％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷售面積（ 3,000平方米）， 其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超出市場需求、實(shí)際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實(shí)際銷售收入增加了 ％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占 用了容積率面積且實(shí)際銷售面積并不理想，因此實(shí)際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動對項(xiàng)目整體收益最大化造成了一定不良影響。 ? 車庫部分實(shí)際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 ％，但銷售面積的實(shí)際銷售率僅為 ％且實(shí)際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（ 18,600 平方米），而銷售價格僅比可研提高了 ％， 因此最終銷售成果非常不理想，實(shí)際銷售總收入僅為可研階段的 85％。 因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預(yù)測，應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計(jì)。 ? 小結(jié)： （ 3,166平方米）且住宅容積率面積減少（ 11,767平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（ 6,304 平方米）對項(xiàng)目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可能對項(xiàng)目盈利最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。 。今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。 4. 項(xiàng)目綜合評價 ? 銷售收入 項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類型的實(shí)際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。 今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。 ? 投資回收期 投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于 2020年第 4季度回收成本。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】 1. 項(xiàng)目基本情況 ? 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系 框支剪力墻 框架 墻體維護(hù)材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 8 頁 共 29 頁 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：玻化磚、部分木作；地面：?；u； 頂棚： 石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱 部 位 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 客廳 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 臥室 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設(shè)備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設(shè)備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙 機(jī) 陽臺 地面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為 5,㎡ ，甲供材料單方造價約 /㎡ 。 ? 商務(wù)會館 功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取? 2. 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) ? 概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場、政策的互動，進(jìn)行了充 分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中貫徹“景觀最大化”，打造“親水社區(qū)”、“親水生活”；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。 項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了 *******城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。本項(xiàng)目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) 針對項(xiàng)目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組合、綜合平衡的成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 9 頁 共 29 頁 原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)控制景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾個要素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū) ,互不干擾，互利共生，并充分考慮項(xiàng)目分期開發(fā)的特性和要求。 7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi) 空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，在太平南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型 +商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。 ? 戶型設(shè)計(jì) 在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計(jì)原則。 ? 彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。 ? 戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公 共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進(jìn)，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。 ? 完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。 ? 生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。 ? 空間可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。 ? 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點(diǎn)房間布置 在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。 ? 廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 6～ 7 ㎡ ，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應(yīng)小于 2700mm，轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6㎡ 左右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。 ? 家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地 。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī) 相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報(bào)警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。 ? 立面設(shè)計(jì) 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 10 頁 共 29 頁 ? 立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時覺得有一些風(fēng)險，但是由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì)和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。 ? 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最 佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原本只是建筑必須的元素 —— 窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等 —— 對其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化 —— 凸出、凹進(jìn)、穿透 —— 依賴光線的變化形成豐富的層次。 ? 建筑立面配色原則： ******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。 ? 立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。重點(diǎn)考慮商鋪的經(jīng)營 需求，在立面設(shè)計(jì)中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì) ? ******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。同時強(qiáng)調(diào)“ GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅 園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。 ? 環(huán)境空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層）、屋頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計(jì)綜合運(yùn)用了多種設(shè)計(jì)手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。 ? 裝飾設(shè)計(jì) 裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵 作用。 ? 設(shè)計(jì)管理 **設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，由于項(xiàng)目的前期策劃時間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點(diǎn)控制都比較好。在二裝設(shè)計(jì)工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計(jì)內(nèi)容以前沒有遇到過，