【正文】 緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn) ， 通過(guò) 實(shí)施裝修主包制 、 集成分判，減少分包 、 現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活 等方法， 較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴 經(jīng)驗(yàn)。 【規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 ? *******項(xiàng)目作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過(guò)程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。 經(jīng)過(guò) 3 年半的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體比較成功。 基于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。 中海格林威治城 項(xiàng)目 后評(píng)估過(guò)程中，成都公司同事認(rèn)真對(duì)待 ，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。但其中的問(wèn)題也值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究： 如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。 【營(yíng)銷工作評(píng)估】 ? ********項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè) 規(guī)模 的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂 等大方向來(lái)看， ****項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。 【成本管理評(píng)估】 ? 項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營(yíng)銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用增加較大。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。總建筑面積 208,㎡ ，其中住宅（含 1號(hào)樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為 143,㎡ ，共 1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,㎡ ；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積為 4,㎡ （含部分商鋪，下同），車庫(kù)建筑面積為 25,㎡ ，不可售面積 10,㎡ （包括會(huì)所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫(kù)、服務(wù)用房等）。 *********是 **地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是繼 ******之后的一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項(xiàng)目，其操作難度遠(yuǎn)高于 **名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。準(zhǔn)確把握銷售時(shí)機(jī)，克服了 “非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項(xiàng)目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和 消費(fèi)者的普遍認(rèn)可 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】 1. 項(xiàng)目背景及合同執(zhí)行情況 ? 【 ********】項(xiàng)目位于 成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。 2. 項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 ? 【 ********】項(xiàng)目于 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同， 2020年 10月 23日首批A1 區(qū)開(kāi)盤(pán)銷售，截止至 2020年 6月 30 日，完成銷售面積 萬(wàn)平方米，占全部可售面積的 90％。2020 年 國(guó)家出臺(tái) “ 國(guó)八條 ” 為代表的一系列措施來(lái)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望期，本項(xiàng)目銷售速度也 受到一定影響 。 ? 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總量變化最 大，與可研相比減少 11,767平方米（減少了 ％）；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積變化幅度最大，增加了 ％（增加了 1,256平方米）；商業(yè)及車庫(kù)分別增加了 6,300～ 6,400平方米，增幅 34％。 目前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格和實(shí)際銷售面積均高于可研階段，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)該類型物業(yè)具有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。 ? 車庫(kù)部分實(shí)際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 ％，但銷售面積的實(shí)際銷售率僅為 ％且實(shí)際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（ 18,600 平方米），而銷售價(jià)格僅比可研提高了 ％， 因此最終銷售成果非常不理想，實(shí)際銷售總收入僅為可研階段的 85％。 。 今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對(duì)各類型物業(yè)市場(chǎng)容量、價(jià)格及面積配比的研究，同時(shí)需在可研階段對(duì)車庫(kù)等物業(yè)類型的價(jià)格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估。 ? 商務(wù)會(huì)館 功能：大堂，咖啡廳，臺(tái)球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。 項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會(huì)所。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)區(qū) ,互不干擾，互利共生，并充分考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的特性和要求。 ? 戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公 共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開(kāi)放、交往空間；第三進(jìn)，臥室、書(shū)房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。 ? 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽(yáng)臺(tái)等重點(diǎn)房間布置 在臨河景觀面的同時(shí)，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭(zhēng)取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。戶內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)外窗防范報(bào)警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開(kāi)啟的門(mén)，窗上預(yù)留門(mén)磁，窗磁管路。 ? 建筑立面配色原則： ******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì) ? ******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。 ? 特色產(chǎn)品 —— 精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場(chǎng)定位之初就針對(duì)地理位置和樓盤(pán)規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行了全 面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對(duì)這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營(yíng)銷戶型區(qū)間，對(duì)各個(gè)房間的開(kāi)間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。 與 營(yíng)銷策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和開(kāi)展產(chǎn)品策劃工作，為市場(chǎng)定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)地區(qū)公司評(píng)審。應(yīng)對(duì)施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng)懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，邊修改的情況。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。但是，此舉帶來(lái)了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場(chǎng)采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。 空 調(diào)位一直是我司樓盤(pán)考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問(wèn)題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。但是一開(kāi)始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了 1號(hào)樓和 2號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會(huì)館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。此問(wèn)題反映了設(shè)計(jì)師對(duì)空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對(duì)重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間 —— 進(jìn) 行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。 由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來(lái)的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，或者壓縮 時(shí)間。另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫(kù)頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后的修改。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。第五，通過(guò)努力，確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。下半年受 “ 國(guó)八 條 ” 等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望 的心態(tài)較為普遍 。 10 月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲(chǔ)備。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況將不太理想。比如：四房的推售每批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過(guò)合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150㎡ ，與 160㎡ 的四房單位在面積上沒(méi)有拉開(kāi) 間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房 去化速度最為緩慢。從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符 合發(fā)展計(jì)劃，銷售價(jià)格從首批次推售 4,900元 /㎡ 到最后一批次均價(jià)為 6,500元 /㎡ ，項(xiàng)目整體成交均價(jià) 5,309元 /㎡ ，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出 900元 /㎡ ，主要原因?yàn)椋? ? 定位期間與銷售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)接受度。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。月，第二個(gè)車位 100元 /個(gè)月，基本合理。 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確，在銷售過(guò)程過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。 05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長(zhǎng)，但看重長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 ? 職業(yè) ? 從成交客戶的職業(yè)來(lái)看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買(mǎi)的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營(yíng)客戶從其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額 較低的兩房、小三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。 9. 其它物業(yè)銷售總結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) ? 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征 ? 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無(wú)論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。 ? 商業(yè)物業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊： ? 沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊 品牌餐飲 +商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無(wú)成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。 ? 金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率 將有可能上揚(yáng)，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。 ? 對(duì)商鋪銷售時(shí)機(jī)的思考 ? 商鋪銷售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等 時(shí)機(jī)，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。公司在銷售本項(xiàng)目商業(yè)時(shí)，則住宅銷售暫緩；銷售住宅時(shí)，顧忌到商業(yè)宣傳對(duì)住宅的影響，又 停止對(duì)商業(yè)的銷售。前期外街商鋪的火爆銷售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷售，后期內(nèi)街物業(yè)滯銷卻因擔(dān)心口碑和市場(chǎng)形象，無(wú)法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷政策，影響了銷售速度。 ? 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) ? 銷售與招商密切配合，以招商成果帶動(dòng)銷售 確定招 商先行的方針，借招商工作彌補(bǔ)項(xiàng)目短期人氣、商氣不足的影響，尤其是外街一樓商鋪招商的提前考慮，得到了廣大客戶的認(rèn)可。 ****設(shè)置了較多主力店。 ? 業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整 在 *******項(xiàng)目中公司對(duì)商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行情況來(lái)看，較好的達(dá)到了預(yù)期的效果，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)規(guī)劃基本認(rèn)同。如培根路商業(yè)外街主力店原規(guī)劃以餐飲為主，但根據(jù)市場(chǎng)情況，娛樂(lè)行業(yè)對(duì)該區(qū)域更看好，公司靈活地進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整，使該區(qū)域商業(yè)得以快速成型。通過(guò)商管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷，從而保證整個(gè)商業(yè)物業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的。 定位為商務(wù)公寓，主要是因?yàn)閺?2020 年的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看商務(wù)公寓的銷售價(jià)格及利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)于住宅。 ? 律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公”字眼，盡量用“居家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語(yǔ)。投資客戶對(duì)公司品牌認(rèn)可度較 高，因大客戶的整層購(gòu)買(mǎi)及 **成都公司的入住 ,增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買(mǎi)信心與決心。 ? 綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場(chǎng)供大于求 ，市場(chǎng)十分低迷， **廣場(chǎng)在推廣方面難度較大，但從認(rèn)購(gòu)客戶的購(gòu)買(mǎi)目的、購(gòu)買(mǎi)原因、選擇位置、信息來(lái)源、購(gòu)買(mǎi)心理等角度分析， **廣場(chǎng)銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，運(yùn)用品牌影響力，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)。而且小戶型地塊設(shè)置于地塊西南角，由東北往西南角呈L型退臺(tái)式設(shè)計(jì)，對(duì)容積率貢獻(xiàn)大。 銷售策略：按客戶重要等級(jí)劃分銷售開(kāi)拓了公司關(guān)系營(yíng)銷的先河，形成市場(chǎng)追捧的熱銷的局面。 ? 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑成本投入過(guò)大，如外墻全部采用干掛花崗石。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分兩期發(fā)售，銷售率占 60%，招商及經(jīng)營(yíng)困難，目前面臨轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的尷尬?？裳?qǐng)專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。 ? 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，待市場(chǎng)成熟后以拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。同時(shí)， 05年因利潤(rùn)指標(biāo)壓力，為達(dá)成階段性銷售目標(biāo)出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)重新整合。