【正文】 “品茗 +閱讀 ”的 休 閑 書 吧 ；在“ 街 容 ”塑 造 上 ，布 置 充 滿 藝 術 氣 息 的 景 觀小品等文化產(chǎn)物，長街因文化而變得雅致得體，文化在邊走邊看中 得 到 文 化 積 淀 和 藝 術 熏 陶 。 8 、 康 體 健 身 原 則 大型步行街在展示其時尚性和人性關愛的同時，也在其中溶入了“健康才有未來”的思想：利用其和 CB D 區(qū)域內的大型市民廣場和人造涂山公園“接壤”的機會點，而我項目又可以彌補以上兩個項目所不具備的綜合性和規(guī)模性的優(yōu)勢，不僅為運動發(fā)燒友提供了擁有多種專業(yè)運動器材的運動活力城，而且將“全民 康 健 ”的 觀 念 普 澤廣廈 —— 在步行街的休閑廣場上也為市民和游 客 提 供 了 大 眾 化 的 健 身 設 備 ， 可 以 “ 邊 走 邊 唱 ”， 也 可 以 “ 邊走 邊 嘗 ”， 真 正 體 現(xiàn) 出 “ 健 康 面 前 ， 人 人 平 等 ” 的 意 味 雋 永 。 生活形象 —— 點“靚”夜明珠 “蚌埠沒有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排擋上” 這 是 我 們 對 蚌 埠 的 第 一 印 象 。 市民形象 —— 從“ YOUNG”到“ YOUNGE R” 通 過 對 蚌 埠 的 市 場 調 查 ， 發(fā) 現(xiàn) 其 收 入 分 配 上 仍 然 遵 循 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 28 頁 著 計 劃 經(jīng) 濟 時 代 “ 論 資 排 輩 ” 的 模 式 ， 青 年 人 打 扮 的 手 段是“廉價” +“ 新 穎 ”， 強 調 SH O W 一季，中年人裝飾的辦法 是 “ 結 實 ” +“ 古 板 ”， 強 調 質 地 ， 有 沒 有 一 個 “ 眾 口 一調 ” 的 方 案 ？ 時 代 之 窗 步 行 街 ， 讓 蚌 埠 人 認 識 一 個 新 單 詞“ Y O UN G E R” 讓 青 年 人 從 時 尚 中 找 到 未 來 ， 讓 中 年 人 從 輕 松 中 喚 回 過 去 ， 時 尚 ， 不 是 青 年 人 的 專 利 。 作息 26 的珠城夜未央 通 過 對 蚌 埠 當 地 的 調 查 研 究 我 們 便 不 難 發(fā) 現(xiàn) ， 該 城 市的 生 物 機 能 呈 現(xiàn) 出 “ 早 睡 早 起 身 體 好 ” 的 特 點 ， 言 下 之 意就 是 這 是 一 個 沒 有 或 少 有 夜 生 活 的 城 市 ， 以 當 地 最 具 規(guī) 模 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 28 頁 的 商 業(yè) 街 —— 淮 河 路 為 例 ， 晚 上 八 點 半 整 條 街 就 進 入 “ 停擺 ” 狀 態(tài) ， 這 里 的 “ 夜 晚 ” 靜 悄 悄 。的 現(xiàn)在完成式 在新城規(guī)劃的宏偉藍圖上，設計了會展中心、歌劇院、科 技 圖 書 館 和 涂 山 等 大 型 公 建 ， 堪 稱 新 蚌 埠 的 重 中 之 重 ，而周邊的沁雅花園和米亞花園這兩大珠城 的大型社區(qū)也 為 新 城 提 供 了 足 夠 的 人 脈 和 氣 氛 ， 但 是 一 個 棘 手 的 問 題不 可 回 避 ： 吃 喝 玩 樂 何 處 有 ？ 水燒到 99186。 老少皆宜的“退歲政策 ” 淮 河 路 商 業(yè) 街 是 蚌 埠 市 的 主 流 商 業(yè) “ 聚 點 ”， 蚌 埠 百 貨大 樓 、青 云 服 飾 、百 大 超 市 鱗 次 櫛 比 ，進 入 其 中 可 以 直 觀 地感受到由于信息閉塞而導致商品檔次和式樣的全面落后，國內 一 線 品 牌 更 是 難 覓 蹤 跡 。 全能選手團體賽 —— 綜合性企業(yè) 整個步行街有總共 20 萬平方米的商業(yè)面積，因此首先 要 濃 墨 重 彩 勾 勒 出 幾 個 綜 合 性 的 艦 隊 來 支 撐 起 整 條 街的 氣 勢 ，并 提 升 街 區(qū) 和 居 于 其 中 的 建 筑 的 形 象 。 作為對 綜合性企業(yè)的補充，我工作室建議在招商時先進行總體的計劃和分布，以避免發(fā)生“搶跑道”的情況，舉 例 而 言 ， 有 一 家 杭 州 菜 系 的 “ 張 生 記 ”， 就 要 避 免 “ 樓外 樓“ 的 介 入 ，而 可 以 考 慮 錯 位 進 行 ，向 諸 如“ 天 府 傳 說 ”為 代 表 的 四 川 菜 系 、“ 小 南 國 ” 為 代 表 的 上 海 菜 系 、 以 及以“ PIZZA HUT” 為 代 表 的 洋 快 餐 打 開 大 門 。 由 于 中 山 街 、南 山 路 始 終 未 能 形 成 氣 候 ，而 淮 河 路 被“宏觀調控”成晚 8 點的集體“熄燈”，所以不可忽視，無論是國營抑或個體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街的月成交 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 28 頁 量 ， 都 會 毅 然 決 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。 異地過江龍 —— 南方商賈熱輻射 和前兩者所依附的情結和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊伍中有一個特殊群體的存在，那就是 來 自 南 方 的 置 業(yè) 一 族 ， 其 中 又 以 溫 州 客 戶 為 主 。 有需求，就要有 供給。 結 合 我 項 目 我 們 大 概 可 以 勾 勒 出 這 樣 的 一 些 畫 面 ： 從 CBD 內的蚌埠唯一四星級酒店出來，徒步 10 分鐘，到 “ 張 生 記 ” 嘗 嘗 鮮 ； 從 CBD 內的蚌埠唯一的會展中心出來 ，徒 步 10 分鐘，到 “ 好 樂 迪 ” 放 松 一 下 ； 從 CBD 內的蚌埠唯一的歌劇院出來，徒步 10 分鐘，到 “ 上 島 咖 啡 ” 喝 一 杯 ； 時代之窗步行街，會讓這些“商務通” —— 有空來坐坐。 四 、 總 體 規(guī) 劃 (一 ) 商 業(yè) 街 組 團 劃 分 思 路 一方面考慮到整個商業(yè)街鋪面要求 20 萬 方 之 多 ，為 吸 引 當 地 市民 ， 必 須 定 位 成 多 元 化 經(jīng) 營 的 綜 合 商 業(yè) 街 。 該 大 型 百 貨 商 場 建 議 打 造 為 蚌 埠 旗 艦 式 綜 合 百 貨 商 場 ， 取 代 目前淮河路蚌埠百貨大樓在城市中 地 位 。 我們對于 A2 商業(yè)的經(jīng)營定位是大型娛樂城，采用娛樂業(yè)態(tài)表層是 為 了 增 進 購 物 和 娛 樂 的 互 動 性 ， 從 消 費 的 多 元 考 慮 ， 實 行 全 程 的消 費 指 南 街 區(qū) ， 深 層 目 的 是 注 入 時 尚 的 活 躍 元 素 ， 為 整 個 標 志 物 業(yè)添 加 活 躍 的 元 素 以 瑣 定 不 同 層 次 的 消 費 群 體 ， 為 整 個 城 市 的 百 姓 尤其 年 輕 一 代 釋 放 積 累 已 久 的 娛 樂 消 費 渴 望 。 但 是 ， 整 個城 市 服 裝 業(yè) 正 如 前 份 報 告 所 言 檔 次 和 款 式 不 夠 ， 包 括 蚌 埠 百 貨 大 樓也 滿 足 不 了 主 力 消 費 層 ， 相 反 針 對 年 輕 人 的 南 山 路 和 中 山 街 服 飾 街格 外“ 吃 香 ”，另 外 有 的“ 佐 丹 奴 ”和“ 美 特 斯 邦 威 ”的 品 牌 也 深 受年 輕 人 的 青 睞 。二 層 除 少 量 和 低 層 鋪 面 聯(lián) 合 經(jīng) 營 外 ， 多 數(shù) 和 三 層 均 是 整 層 經(jīng) 營 ， 內容 為 茶 坊 、 特 色 品 牌 餐 飲 店 、 火 鍋 樓 等 為 主 。 注 ： 低 層 鋪 面 除 經(jīng) 營 服 飾 外 ， 會 有 少 量 經(jīng) 營 眼 鏡 、 首 飾 店 或 品 牌快 餐 店 ， 以 避 免 經(jīng) 營 品 種 的 單 調 ， 實 現(xiàn) 商 業(yè) 街 的 綜 合 性 功 能 。為 體 現(xiàn) 商 業(yè) 街 形 象 與 美 食 城 特 色 ，建 議 引 進 二 至 三 家 國 內 大 型 品 牌 餐 飲 連 鎖 店 ， 如 杭 州 張 生 記 、 紅 泥和 知 味 館 等 ， 上 海 的 美 林 閣 、 上 海 人 家 和 小 南 國 等 ， 原 則 上 每 家 餐飲 店 都 是 整 棟 三 個 層 面 規(guī) 模 性 經(jīng) 營 。 考慮 C 地塊位于商業(yè) 街 的 西 端 入 口 處 ， 對 于 塑 造 商 業(yè) 街 環(huán) 境 氛 圍 尤 其 重 要 ， 同 時 從 地塊 形 狀 分 析 ， 沿 街 面 較 窄 而 進 深 很 長 ， 商 業(yè) 利 用 價 值 角 度 分 析 ， 不適 合 作 沿 街 零 售 鋪 面 。 五 、 產(chǎn) 品 建 議 （ 一 ） 建 筑 單 體 建 議 依 據(jù) ： ? 充 分 闡 釋 項 目 蚌 埠 市 標 志 建 筑 的 產(chǎn) 品 及 形 象 定 位 ? 充 分 支 持 項 目 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 休 閑 于 一 體 的 功 能 定 位 ? 利 于 后 期 銷 售 與 招 商 工 作 ? 方 便 消 費 者 購 物 休 閑 單 體 建 議 ： A 組團 ? A 組 團 建 議 一 幢 單 體 建 筑 ， 地 上 7 層，地下 1 層。 ? A A2 均 設 觀 光 電 梯 。 ? 建 筑 立 面 與 其 他 組 團 適 當 保 持 和 諧 統(tǒng) 一 ， 配 合 精 品 服 飾 城和美食城的定位，結合石木、金屬桿件與景觀玻璃的運用，并 進 一 步 結 合 霓 虹 燈 、 射 燈 、 地 燈 等 各 種 燈 光 效 果 ， 充 分營 造 出 窗 明 幾 凈 或 是 燈 火 輝 煌 的 購 物 與 餐 飲 氛 圍 。 ? 中 間 為 露 天 式 休 閑 廣 場 ， 四 周 為 環(huán) 繞 的 酒 吧 、 咖 啡 廳 和 西餐廳。 （ 二 ） 建 筑 風 格 ： 闡 釋 依 據(jù) ： ◆ 支 持 項 目 形 象 定 位 本 項 目 定 位 為 蚌 埠 市 新 的 標 志 建 筑 、 商 業(yè) 核 心 、 新 城 區(qū)的 明 珠 工 程 ，因 此 建 筑 風 格 應 合 理 闡 釋 項 目 的 城 市 形 象 ，以突 顯 建 筑 現(xiàn) 代 、 大 氣 、 惟 我 獨 尊 的 核 心 地 位 。 ◆ 迎 合 新 一 代 青 年 的 消 費 心 理 青 年 代 表 著 活 力 ， 代 表 著 希 望 ， 代 表 著 蚌 埠 的 未 來 。 風 格 建 議 本 項 目 建 筑 風 格 定 位 為 ： 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 28 頁 現(xiàn)代主義簡約風格 高 密 度 建 筑 應 著 重 于 外 立 面 的 裝 修 ， 通 過 石 材 與 鋁 扣 板 或玻 璃 幕 墻 的 運 用 ， 結 合 豐 富 的 立 面 色 彩 等 表 現(xiàn) ， 充 分 融 合 現(xiàn) 代 及 后現(xiàn) 代 建 筑 元 素 ， 突 出 項 目 強 烈 的 現(xiàn) 代 感 與 時 代 感 ， 體 現(xiàn) 出 國際化未來 主 義 的 大 氣 風 格 ； 此 外 ， 適 當 考 慮 蚌 埠 的 地 域 性 文 化 特 點 ， 開 創(chuàng)蚌埠新一代商業(yè)建筑風格之先河，從而更有利的支持項目形象定位。通 過 以 上 手 段 在 商 業(yè) 中 心 充 分 營 造 出 一 個 鬧 中 取 靜 、天 人 合 一 的 綠 色 生 態(tài) 休 閑 “ 驛 站 ”。 C 組 團 休 閑 廣 場中 庭 ： 內 島 式 生 態(tài) 休 閑 廣 場 ? 廣 場 中 心 可 根 據(jù) 地 塊 實 際 尺 寸 設 置 若 干 中 心 主 題 景觀 ， 如 音 樂 噴 泉 水 景 主 題 、 生 態(tài) 植 物 花 卉 主 題 、 人 文雕 塑 主 題 、 枯 山 石 人 造 景 觀 主 題 等 等 。 ? 休 閑 廣 場 外 圍 可 辟 出 部 分 露 天 餐 飲 區(qū) 、 活 動 展 示 區(qū) 、顧 客 休 閑 區(qū) 等 ； 除 主 題 景 觀 外 ， 廣 場 各 處 用 一 些 觀 賞植 物 、 花 卉 、 景 觀 小 品 點 綴 其 中 。 本司同時建議將售摟處建造在 C 地 塊 。三層步行街的建設成本相對較低，而建設速度卻比較快。 作為帶地下一層的 7 層建筑，建設速度相對較慢，為了能保證項目按時竣工及交付， A 地塊的建設也應作為項目正式啟動 后 的 重 點 。同 時 ，大 型 美 食 城 的 建 設 有 大 量 的 配 套 工 程要 完 成