【正文】 的市場價(jià)格售出是絕對有把握的。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)很低。 第十章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 可銷售面積建造成本為 13050萬元 /38300平方米 =3407元 /平方米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表（略）。 潮汐：不受影響。 定期在每周末舉辦針對區(qū)域內(nèi)各高尚社區(qū)業(yè)主及住戶聯(lián)合臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部舉辦的“美麗亞社區(qū) 利用海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部十幾年的經(jīng)營，已經(jīng)成為成功人士的生活社圈；通過聯(lián)合舉辦 “美麗亞社區(qū)”和臺(tái)達(dá)國際高爾夫生活 Party ? 繽紛時(shí)尚” 的活動(dòng)，可以聚集?？?、三亞、深圳、東莞乃至珠三角社會(huì)名流，在建設(shè)“美麗亞社區(qū)”品牌的同時(shí)也可以為地產(chǎn)會(huì)籍銷售積累客戶資源。在本階段正值元旦春節(jié)佳期，同時(shí)示范單位也正式開放，主要通過公關(guān)活動(dòng)及電視廣告，利用體驗(yàn)式行銷手段，加強(qiáng) “美麗亞社區(qū)”別墅的市場影響力度。 ? 在網(wǎng)路宣傳運(yùn)用上，利用國內(nèi)著名網(wǎng)站的進(jìn)行宣傳，從而達(dá)至最大的范圍的宣傳推廣。 示范單位： 實(shí)景示范單位，將高爾夫球場實(shí)景與別墅合而為一，感染買家，刺激買家的購買欲望。 ● 領(lǐng)取預(yù)售許可證后，通過媒體對外發(fā)布正式開盤，與認(rèn)購登記客戶正式簽訂房地產(chǎn)合同。 ? 進(jìn)入別墅“三期”銷售階段。 ? “三期”別墅誠意認(rèn)購 60%，即套 左右。 ? 通過實(shí)際的銷售工作，定期定時(shí)將市場反饋的信息指導(dǎo)營銷方案的實(shí)施。 C、銷售階段劃分及效果預(yù)測 項(xiàng)目的推廣分四個(gè)階段進(jìn)行，根據(jù)每個(gè)階段銷售 形式、階段目標(biāo)的差異采取不同的銷售策略，廣告的媒體安排及內(nèi)容，推廣策略的合理安排等等。 B、總體策略 ①點(diǎn)對點(diǎn)直銷、行銷體系 ? 建立目標(biāo)點(diǎn)的數(shù)據(jù)庫 ? 業(yè)務(wù)拓展部 ? 針對數(shù)據(jù)庫中目標(biāo)點(diǎn)不同的特性安排針對性的 銷售策略 ? 進(jìn)行銷售階段性劃分 ②體驗(yàn)式行銷模式運(yùn)用 通過各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會(huì)到居住在臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)旁邊所提倡的生活模式；從而產(chǎn)生購買行為。 工作緣客戶定位： ? 在海南、深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； 地緣客戶定位： 分布在深圳、東莞、香港等距球會(huì)距離比較近的 客戶； 為置業(yè)而置業(yè)； 重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 通過本地主流媒體汲取信息。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項(xiàng)目價(jià)格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價(jià)格（毛坯房） 入市價(jià)格 8900/元 /㎡ 主體工程動(dòng)工 300 9200 元 /㎡ 主體封閉 300 9500 元 /㎡ 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡ 三期價(jià)格定位在 15000元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 8900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 3. 項(xiàng)目價(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目的定位，以周邊的競爭樓盤價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項(xiàng)目 的自身配置，以項(xiàng)目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷售周期實(shí)現(xiàn)合理利潤，擬定項(xiàng)目的入市價(jià)格和總體均價(jià)。 優(yōu)秀的自然景觀是周邊休閑住宅的重要賣點(diǎn)，但這不是其核心競爭力的唯一體現(xiàn)，還應(yīng)該考慮其他配套，特別是滿足 “美麗亞社區(qū)” 人文和精神方面的休閑需求。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計(jì) 時(shí)要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點(diǎn)，又敢于留白。 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。?？谑蟹秶壳吧袩o非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 珠三角、港臺(tái)以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認(rèn)同； 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 周邊開闊，規(guī)劃較容易 容積率低，純別墅項(xiàng)目檔次高 占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普遍在 6000— 8000元之間。 獨(dú)立別墅總價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨(dú)立別墅總價(jià)主要分布在 300500萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。比華利山莊 位置地理：海口市西海岸濱海西路 189 號(hào) 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價(jià)格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年10 月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：?？谑形骱０堕L怡路 1 號(hào) 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號(hào) 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 大盤興起，?？跇潜P 開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，海口與三亞的時(shí)間 距離將逐漸縮短，海口作為省會(huì)城市的配套、交通、文化等優(yōu)勢將 越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價(jià)差將逐步縮小，?？诜績r(jià)將更接近三亞。 海口市房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年海口房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測： ?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平 穩(wěn)增長。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。一是加大廉租住房建設(shè)力度?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科 長秀片區(qū)開發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價(jià)值突升。 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆以高端定位。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號(hào)、金外灘、美源 ● ?？跒硡^(qū)域： 海口灣區(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。市場也逐漸向多元化發(fā)展，有均價(jià) 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為 ，與上年同期相比增長 %。 2021年 111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降%。 3200元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價(jià)格； 4500元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價(jià)格； ● “ 天價(jià)盤 ” 不再是噱頭。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開始大量下單，島 內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 組織和實(shí)施進(jìn)度。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達(dá)海口主城區(qū)。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社 區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。二是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。目前，海口市的房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)方面的問題。 香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌?jí)酒店增多，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，海口越來越成為 “ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：海口的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土 地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年海口市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場定位 五、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測 第三章 SWOT分析 一、 Strength項(xiàng)目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營銷 1．營銷階段與時(shí)間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、 成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：海口市海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 C，一年四季如春；隨著海口成為生態(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺(tái)階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。截至 11月，海口市 90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。 2021年是中國的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號(hào)、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300萬平米的項(xiàng)目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，海口樓盤進(jìn)入了前所未有的競爭年代。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場 5公里，距?？谑袇^(qū)15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 ③ 國家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 工程方案。 第二章 市場需求分析 一、海口市房地產(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，