【正文】 的市場(chǎng)價(jià)格售出是絕對(duì)有把握的。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很低。 第十章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 可銷(xiāo)售面積建造成本為 13050萬(wàn)元 /38300平方米 =3407元 /平方米， 綜合開(kāi)發(fā)成本為 15929萬(wàn)元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表（略）。 潮汐：不受影響。 定期在每周末舉辦針對(duì)區(qū)域內(nèi)各高尚社區(qū)業(yè)主及住戶聯(lián)合臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂(lè)部舉辦的“美麗亞社區(qū) 利用海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂(lè)部十幾年的經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為成功人士的生活社圈；通過(guò)聯(lián)合舉辦 “美麗亞社區(qū)”和臺(tái)達(dá)國(guó)際高爾夫生活 Party ? 繽紛時(shí)尚” 的活動(dòng)，可以聚集海口、三亞、深圳、東莞乃至珠三角社會(huì)名流，在建設(shè)“美麗亞社區(qū)”品牌的同時(shí)也可以為地產(chǎn)會(huì)籍銷(xiāo)售積累客戶資源。在本階段正值元旦春節(jié)佳期，同時(shí)示范單位也正式開(kāi)放，主要通過(guò)公關(guān)活動(dòng)及電視廣告，利用體驗(yàn)式行銷(xiāo)手段，加強(qiáng) “美麗亞社區(qū)”別墅的市場(chǎng)影響力度。 ? 在網(wǎng)路宣傳運(yùn)用上，利用國(guó)內(nèi)著名網(wǎng)站的進(jìn)行宣傳，從而達(dá)至最大的范圍的宣傳推廣。 示范單位： 實(shí)景示范單位，將高爾夫球場(chǎng)實(shí)景與別墅合而為一，感染買(mǎi)家，刺激買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。 ● 領(lǐng)取預(yù)售許可證后，通過(guò)媒體對(duì)外發(fā)布正式開(kāi)盤(pán)，與認(rèn)購(gòu)登記客戶正式簽訂房地產(chǎn)合同。 ? 進(jìn)入別墅“三期”銷(xiāo)售階段。 ? “三期”別墅誠(chéng)意認(rèn)購(gòu) 60%，即套 左右。 ? 通過(guò)實(shí)際的銷(xiāo)售工作，定期定時(shí)將市場(chǎng)反饋的信息指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)方案的實(shí)施。 C、銷(xiāo)售階段劃分及效果預(yù)測(cè) 項(xiàng)目的推廣分四個(gè)階段進(jìn)行，根據(jù)每個(gè)階段銷(xiāo)售 形式、階段目標(biāo)的差異采取不同的銷(xiāo)售策略，廣告的媒體安排及內(nèi)容，推廣策略的合理安排等等。 B、總體策略 ①點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)、行銷(xiāo)體系 ? 建立目標(biāo)點(diǎn)的數(shù)據(jù)庫(kù) ? 業(yè)務(wù)拓展部 ? 針對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中目標(biāo)點(diǎn)不同的特性安排針對(duì)性的 銷(xiāo)售策略 ? 進(jìn)行銷(xiāo)售階段性劃分 ②體驗(yàn)式行銷(xiāo)模式運(yùn)用 通過(guò)各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會(huì)到居住在臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)旁邊所提倡的生活模式；從而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。 工作緣客戶定位： ? 在海南、深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； 地緣客戶定位： 分布在深圳、東莞、香港等距球會(huì)距離比較近的 客戶； 為置業(yè)而置業(yè)； 重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 通過(guò)本地主流媒體汲取信息。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價(jià)格（毛坯房） 入市價(jià)格 8900/元 /㎡ 主體工程動(dòng)工 300 9200 元 /㎡ 主體封閉 300 9500 元 /㎡ 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡ 三期價(jià)格定位在 15000元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 8900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目的定位，以周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項(xiàng)目 的自身配置，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷(xiāo)售周期實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，擬定項(xiàng)目的入市價(jià)格和總體均價(jià)。 優(yōu)秀的自然景觀是周邊休閑住宅的重要賣(mài)點(diǎn)，但這不是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的唯一體現(xiàn)，還應(yīng)該考慮其他配套，特別是滿足 “美麗亞社區(qū)” 人文和精神方面的休閑需求。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計(jì) 時(shí)要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門(mén)套，增加了歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點(diǎn)，又敢于留白。 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。?？谑蟹秶壳吧袩o(wú)非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問(wèn)題點(diǎn)）分析 珠三角、港臺(tái)以及東南亞地區(qū)人士對(duì)海南自然優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同； 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 周邊開(kāi)闊，規(guī)劃較容易 容積率低，純別墅項(xiàng)目檔次高 占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普遍在 6000— 8000元之間。 獨(dú)立別墅總價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨(dú)立別墅總價(jià)主要分布在 300500萬(wàn)元的范圍，占總數(shù)的 50%。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號(hào) 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅 萬(wàn) — /㎡ 銷(xiāo)售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年10 月開(kāi)盤(pán) 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：海口市西海岸長(zhǎng)怡路 1 號(hào) 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬(wàn) /㎡ 銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開(kāi)盤(pán) 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號(hào) 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬(wàn) /㎡ 銷(xiāo)售情況：小高層售罄，別墅銷(xiāo)售過(guò) 70﹪ 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬(wàn)科 大盤(pán)興起，?？跇潜P(pán) 開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。 海口市由于自然條件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時(shí)間 距離將逐漸縮短，海口作為省會(huì)城市的配套、交通、文化等優(yōu)勢(shì)將 越來(lái)越明顯地體現(xiàn)出來(lái)，?？谂c三亞的房?jī)r(jià)差將逐步縮小，?？诜?jī)r(jià)將更接近三亞。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 海口市商品房市場(chǎng)價(jià)格將保持平 穩(wěn)增長(zhǎng)。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P(pán)變得越來(lái)越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。一是加大廉租住房建設(shè)力度。總體上看，海口市商品房市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有大的波動(dòng)。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。比華利山莊、長(zhǎng)信水城、城市海岸、紫園、萬(wàn)科 長(zhǎng)秀片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價(jià)值突升。 西海岸一直以來(lái)是在海口度假的首選地，較高端及完善的配套設(shè)施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤(pán)皆以高端定位。 代表樓盤(pán)：紫荊花園、海岸一號(hào)、金外灘、美源 ● ?？跒硡^(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來(lái)，向高端樓盤(pán)線路前進(jìn)。市場(chǎng)也逐漸向多元化發(fā)展，有均價(jià) 3000左右的小樓盤(pán)，也有 5000~8000的高檔樓盤(pán)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N(xiāo)售面積為 ，與上年同期相比增長(zhǎng) %。 2021年 111月，海口市房屋施工面積 ，同比下降%。 3200元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 3800元 /平方米是中端樓盤(pán)的主流價(jià)格； 4500元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 5500元 /平方米則是高端樓盤(pán)的主流價(jià)格； ● “ 天價(jià)盤(pán) ” 不再是噱頭。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)異常火暴，銷(xiāo)售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開(kāi)始大量下單，島 內(nèi)市場(chǎng)逐漸成為各開(kāi)發(fā)商重視的客戶來(lái)源 。 組織和實(shí)施進(jìn)度。 ④ 大量的市場(chǎng)調(diào)研工作。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車(chē)后， 10分鐘車(chē)程即可到達(dá)?？谥鞒菂^(qū)。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社 區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。二是住房供給存在市場(chǎng)和保障 “ 一條腿長(zhǎng)一條腿短 ” 的矛盾。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題。 香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店相繼進(jìn)入，海口五星級(jí)酒店增多，預(yù)示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹?lái)越成為 “ 有錢(qián)人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢(qián)人 ” 蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話題。 ?？谧兊迷絹?lái)越 “ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)： 2021年，海口計(jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開(kāi)發(fā)和土 地的招商運(yùn)營(yíng)工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開(kāi)發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，海口更是人們理想的選擇地。 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、海口市房地產(chǎn)市狀況（地圖） 二、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)海口樓市的影響 三、 2021 年至 2021 年海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場(chǎng)定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（樓盤(pán)資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤(pán)價(jià)格預(yù)測(cè) 第三章 SWOT分析 一、 Strength項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢(shì)分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問(wèn)題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo) 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 1．營(yíng)銷(xiāo)階段與時(shí)間劃分 2．營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 3．營(yíng)銷(xiāo)策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、 成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國(guó)內(nèi)外旅客前來(lái)旅游、觀光、度假。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺(tái)階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國(guó)之首。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對(duì)住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦櫋＝刂?11月，?？谑?90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。 2021年是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是海口的房地產(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號(hào)、長(zhǎng)信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹(shù)、西海豪園、瓊珠海岸、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤(pán) 300萬(wàn)平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、海灣國(guó)際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P(pán)進(jìn)入了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)年代。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場(chǎng) 5公里，距海口市區(qū)15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 ③ 國(guó)家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 工程方案。 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、海口市房地產(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢(shì) ● 2021年 10月起至 2021年 8月，