【正文】 ?人口 ?經(jīng)濟(jì) ?外資導(dǎo)入 ?未來預(yù)計(jì) 整體經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì) 1 2 3 4 GDP保持穩(wěn)定增長 2020年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，其中出口與消費(fèi)起到更重要作用，預(yù)計(jì) 2020年 GDP增速在 8%； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾有所好轉(zhuǎn) 總體而言，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需是 2020年中國經(jīng)濟(jì)的主旋律，出口和消費(fèi)增速加快，投資增速回落； 通脹壓力增大 預(yù)計(jì) 2020年通脹維持在 %左右， 2020年將繼續(xù)受通脹壓力增大影響。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境惡劣，短期內(nèi)無法改善，若開發(fā)商進(jìn)行地塊內(nèi)部綠化改造，則會(huì)加大項(xiàng)目開發(fā)成本；地塊周邊的生活配套、市政配套、商業(yè)配套，需要一定的時(shí)間方可形成；公交線路較少居民選擇出行的余地較小；地塊所處大營房區(qū)域整體環(huán)境較為凌亂，區(qū)域在市民心中印象短期無法改變； 威脅： 項(xiàng)目面臨的最大威脅在于哈密市未來 3年內(nèi)大量開發(fā)上市的項(xiàng)目，同時(shí)面臨城西新市政府中心板塊開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)客戶的分流，都造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的局面；政府政策環(huán)境短期內(nèi)趨緊的形勢(shì)不變?cè)斐砷_發(fā)商面臨資金壓力顯著增大，這些都使項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)面臨較大的內(nèi)部和外部壓力； 機(jī)會(huì)： 哈密市城市發(fā)展的機(jī)遇給城東板塊帶來難得的潛在價(jià)值增長，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了機(jī)會(huì)；城市產(chǎn)業(yè)格局與國家對(duì)哈密投資的加大，都使得哈密未來的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)日益雄厚，城市發(fā)展將進(jìn)入快車道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力； 地塊SWOT分析 地塊地段價(jià)值 商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值：城東板塊農(nóng)十三師師部所在地 3公里范圍內(nèi)地塊商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值； 居住休閑價(jià)值：農(nóng)十三師人民廣場(chǎng)、活動(dòng)中心、大營房商貿(mào)區(qū)帶來的居住生活價(jià)值； 未來 CBD價(jià)值：農(nóng)十三師師部及行政事業(yè)單位集中辦公區(qū)域帶來的未來區(qū)域中心商務(wù)區(qū)價(jià)值； 規(guī)模大盤價(jià)值：打造城東未來新城的概念將使板塊居住價(jià)值得到綜合提升； 第三部分、提升價(jià)值 項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃圖分析研判 項(xiàng)目地塊規(guī)劃功能看： 地塊規(guī)劃突出了以居住、商務(wù)辦公、休閑、商業(yè)等多功能為一體的城市新興生活區(qū)概念； 項(xiàng)目規(guī)劃布局看： 商業(yè)與商務(wù)行政辦公相對(duì)集中分布于區(qū)域地塊交通便利地段、住宅圍繞商業(yè)及行政辦公區(qū)呈散射狀分布在交通干道附近； 項(xiàng)目整體商業(yè)住宅分配比例看： 項(xiàng)目總建筑面積20萬平米，商業(yè)面積 2萬平米，占比 10%； 項(xiàng)目整體綠化分布看： 項(xiàng)目綠化主要以水景沿河打造休閑景觀帶，其他區(qū)域綠化主要以樓間綠化為主； 項(xiàng)目整體交通組織看： 以城市干道和未來規(guī)劃道路為組織交通出行動(dòng)線，形成社區(qū)道路與城市道路的有機(jī)結(jié)合； 項(xiàng)目整體物業(yè)分布看： 多層、小高層、高層呈現(xiàn)從外向內(nèi)逐級(jí)分布的特點(diǎn)，層次感分明； 項(xiàng)目現(xiàn)有整體規(guī)劃圖建議 建議一：從項(xiàng)目整體定位考慮，項(xiàng)目打造的居住理念需要重新定義，提升一定的高度； 建議二：提高項(xiàng)目整體收益考慮，商業(yè)部分面積占比較少，建議增加到 15%，暨在沿城市主干道興建沿街底商或在居住區(qū)內(nèi)興建社區(qū)商業(yè)步行街； 建議三：從項(xiàng)目整體園林對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)貢獻(xiàn)而言，需對(duì)項(xiàng)目園林予以重新包裝及規(guī)劃，以鮮明的主題園林賦予項(xiàng)目高品質(zhì)感，從而為拉升項(xiàng)目價(jià)值奠定產(chǎn)品基礎(chǔ)； 建議四：從項(xiàng)目未來實(shí)現(xiàn)高價(jià)值考慮，本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上應(yīng)注重一定的品質(zhì)感和風(fēng)情感； 建議五：從項(xiàng)目現(xiàn)金流考慮，應(yīng)按照產(chǎn)品品質(zhì)由低到高的開發(fā)梯度合理分布產(chǎn)品并進(jìn)行合理的戶型配比，保證現(xiàn)金流前提下實(shí)現(xiàn)后期項(xiàng)目高利潤率； 第四部分、兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營銷策略及企劃推廣思路 宏觀市場(chǎng)研究 新政解讀 貨幣信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大，此次全面收緊的新政目前對(duì)房地產(chǎn)影響會(huì)在下半年通過房價(jià)波動(dòng)表現(xiàn)出來 ? 2020年：年底開始救市政策頻出，房貸 7折優(yōu)惠，二套房標(biāo)準(zhǔn)放寬，使得 09年市場(chǎng)瘋狂反彈。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營的粗放型特點(diǎn)還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導(dǎo)致部分購買力外流。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商業(yè)配套設(shè)施，也進(jìn)一步導(dǎo)致了中高端居住人群在哈密消費(fèi)的習(xí)慣。 2020年哈密市房地產(chǎn)供應(yīng)量共計(jì)： 平方米（包含 ） 注：因部分商品房未進(jìn)行預(yù)售許可登記，故 2020年的開發(fā)量遠(yuǎn)大于這一數(shù)據(jù) 性 質(zhì) 供應(yīng)面積 ﹙ ㎡ ﹚ 商 品 房 （今年） 32萬（ 2020年） 經(jīng) 適 房 集 建 房 （ 20202020） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2 0 0 9 — 2 0 1 0 年哈密市各版塊房價(jià)上漲圖城中板塊 城北板塊 城西板塊 城南板塊城東板塊上漲價(jià)格元 / ㎡7006004005002001003000700 300 400 400 300上漲價(jià)格（元 / ㎡ ）均價(jià)： 4 5 0 元注：各個(gè)板塊項(xiàng)目具體上漲價(jià)格詳見策劃方案 2020年哈密市在售商品房價(jià)格平均上漲約 450元 /㎡ 。 N 城市發(fā)展趨勢(shì) 城中：哈密市城中板塊是以廣場(chǎng)南路、建國路、廣場(chǎng)北路、勝利路圍合形成的區(qū)域，該板塊為城市金融商貿(mào)物流核心區(qū)，人口密度大，商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)，成為哈密市重要的消費(fèi)中心區(qū)， 具備城市 CBD的典型特征，是城市重要的休閑娛樂 消費(fèi)金融中心，板塊周邊生活配套設(shè)施完善，交 通便利、板塊價(jià)值極高。 結(jié)論：哈密市城市化進(jìn)程將隨著城市人口的不斷增加而進(jìn)入高速發(fā)展期，在這個(gè) 階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值將顯著提升。哈密大營房項(xiàng)目營銷策劃案 目錄 3 3 3 挖掘價(jià)值 項(xiàng)目內(nèi)部地塊價(jià)值分析 2 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場(chǎng)價(jià)值分析 1 提升價(jià)值 項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃分析建議 3 3 4 兌現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目營銷策略及企劃推廣思路 第一部分、發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場(chǎng)價(jià)值分析 從城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)基本因素分析外部市場(chǎng)價(jià)值 外部市場(chǎng)價(jià)值 區(qū)域現(xiàn)狀 發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 Q1: 從項(xiàng)目所在大的區(qū)域發(fā)展看區(qū)域價(jià)值發(fā)展？ Q2：從項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值看價(jià)值發(fā)展趨勢(shì)？ 一、我們需要回答的問題 — 二、我們分析問題的構(gòu)架 — 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域概況： 哈密市東西長約 404Km，南北寬約 300Km，面積 ，其中國有土地 ，全市總?cè)丝?，居住著漢族、維吾爾族、哈薩克、回、滿等 24個(gè)民族，其中漢族占 %，維吾爾族占%，全市共轄 19個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、廠， 104個(gè)行政村， 5個(gè)街道辦事處， 45個(gè)居委會(huì)以及哈密鐵路分局、兵團(tuán)農(nóng)十三師、三道嶺礦物局、新疆鋼鐵集團(tuán)雅滿蘇礦、七角井鹽化總廠等中央、自治區(qū)駐哈單位。 ◆ 城市人口快速增加帶來的一個(gè)城市的發(fā)展，都會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)過程，即：人口增 多 → 城區(qū)中心居住擁擠 → 市區(qū)中心土地稀缺 → 城區(qū)周邊以及郊區(qū)土地的供應(yīng)增加 → 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大 → 房地產(chǎn)快速發(fā)展；那么，哈密地區(qū)現(xiàn)在正在經(jīng)歷