【正文】 少，多層產(chǎn)品出現(xiàn)供不應(yīng)求，小高層和高層則因?yàn)楣?yīng)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售去化周期延長(zhǎng)。 意義 : ?城中板塊作為主城人口高度聚集地，具有典型人口密度高、新老建筑混雜、商業(yè)和服務(wù)業(yè)及生活配套高度完善，與百姓生活息息相關(guān)的衣食住行在這一區(qū)域表現(xiàn)十分完備； ?城中會(huì)隨著城市功能格局的不斷完善其自身將不斷進(jìn)入良性的升級(jí)換代過程，無(wú)論是商業(yè)升級(jí)還是居住區(qū)舊城改造，都會(huì)隨著板塊價(jià)值的提高而加快改造步伐； ?哈密城中板塊價(jià)值將會(huì)隨著格局的完善人口的增加，商業(yè)規(guī)模和區(qū)域改造的完成而進(jìn)入價(jià)值快速提升階段； 哈密老城區(qū)城中板塊 發(fā)展規(guī)劃分析結(jié)論 ◆ 城市綜合發(fā)展前景看： 哈密地區(qū)豐富的能源儲(chǔ)備和國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)能源的旺盛需求，給哈密市未來(lái)在能源領(lǐng)域取得長(zhǎng)足的發(fā)展提供了廣闊的前景，從而奠定了未來(lái)哈密城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚財(cái)政基礎(chǔ)，為城市跨越式發(fā)展提供了有力的保障。 發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃： 兩城、一市，兩組團(tuán) 城西、城北重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 兩 城：指位于哈密城市東邊的農(nóng)十三師和即將要重點(diǎn)發(fā)展的新的市政府所在的西戈壁片區(qū)。 區(qū)域現(xiàn)狀分析 ◆ 從上述數(shù)據(jù)我們不難看出，哈密地區(qū)經(jīng)濟(jì)正處在跨越式發(fā)展的階段。 2020年末全 地區(qū)總?cè)丝?，比上年末增加 ，增長(zhǎng) %，其中常住戶 人，未登記人口 ，城鎮(zhèn)人口 ，城鎮(zhèn)化率為 %，隨著各大 型工業(yè)的建立和招商引資項(xiàng)目的實(shí)施，以及周邊縣、鄉(xiāng)農(nóng)牧民人均收入的不斷提 高，截止到今年 2020年 10月哈密城區(qū)人口數(shù)量正在不斷的增加，未來(lái)幾年這一數(shù) 據(jù)將呈幾何倍增的態(tài)勢(shì)發(fā)展。 一 市：指哈密現(xiàn)有的市區(qū)范圍。 ◆城市區(qū)域功能定位看： 哈密市隨著城市十二五規(guī)劃的實(shí)施，工業(yè)園區(qū)的興建和大量投資資金的進(jìn)入，整體城市將由老城區(qū)金融商貿(mào)區(qū)和新城區(qū)新興居住生活區(qū)、市政中心區(qū)及能源工業(yè)園區(qū)和石油產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，整體格局清晰，功能日益明確。 城中板塊 需求持續(xù)增強(qiáng) 拉動(dòng)價(jià)格的上漲 引發(fā)本輪房?jī)r(jià)上漲且供需兩旺的原因： 成交量上升 供應(yīng)量上升 ◆ 國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷向好及 2020年經(jīng)濟(jì)刺激政策和寬松的貨幣政策，引發(fā)了 2020年新一輪的購(gòu)房熱； ◆城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由此引發(fā)房產(chǎn)需求的大幅度增加； ◆百姓收入不斷提高以及對(duì)未來(lái)通貨膨脹預(yù)期的不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致購(gòu)買固定資產(chǎn)保值增值的投資需求有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)； 上述三個(gè)方面的原因是導(dǎo)致此輪房產(chǎn)供需兩旺的根本原因，因此出現(xiàn)了全國(guó)性的房產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售熱潮，哈密市自然也不例外。從目前各主要商業(yè)組織定位雷同，不論是從商品總量上看，還是從商品種類上看，均處于較低水平。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時(shí)間較長(zhǎng)的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟(jì)生活各個(gè)方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對(duì)外出租為盈利模式，以租金價(jià)格核算，天馬商圈一層商鋪價(jià)格達(dá)到 3萬(wàn)元 /平米。 ? 2020年：信貸從緊和從嚴(yán)的房地產(chǎn)政策，以及 2020年嚴(yán)格的行政問責(zé)，對(duì)一線二線房市產(chǎn)生不利影響，從而導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生調(diào)整， 2020年整體房市將處于調(diào)整期，相對(duì)而言三線和四線城市影響不大； 024681012142020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年國(guó) 8條調(diào)控市場(chǎng) 927新政打壓房地產(chǎn) 信貸放寬，政策救市 信貸收緊，抑制高房?jī)r(jià) 2020年 2020年房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)供應(yīng)加大將使價(jià)格上漲幅度趨緩。 整體經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì) 房地產(chǎn)政策對(duì)未來(lái)房市影響 房地產(chǎn)政策對(duì)哈密房市影響 房產(chǎn)信貸政策： 對(duì)于首套房和二套房首付比例的提高及貸款利息的提高，對(duì)于剛性需求和首次改善型置業(yè)的資金要求增加，鑒于哈密房?jī)r(jià)較低，對(duì)整體市場(chǎng)影響基本可忽略不計(jì)。 區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目分析 區(qū)域在售項(xiàng)目： 區(qū)域在售項(xiàng)目不多，對(duì)項(xiàng)目不構(gòu)成足夠的市場(chǎng)威脅。 ? 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)：在清晰面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的前提下，保障項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)安全同時(shí)，短平快的開發(fā)和銷售策略，快速兌現(xiàn)項(xiàng)目的合理價(jià)值。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值綱領(lǐng)。從賣場(chǎng)形象、建筑場(chǎng)形象、傳播場(chǎng)形象建立高價(jià)值感，高服務(wù)品質(zhì)的形象影庫(kù)。 策略一：提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，整合建立項(xiàng)目形象展示 Features/fact 項(xiàng)目本身的特性 /屬性 Advantages 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì) Benefit/value 項(xiàng)目帶給用戶的 利益 /價(jià)值 F —— 項(xiàng)目本身有什么？ A—— 項(xiàng)目好在哪兒？ B—— 項(xiàng)目能給客戶帶來(lái)什么價(jià)值？ FAB分析 尋找本項(xiàng)目的價(jià)值信息 消費(fèi)者買什么？ F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 城東農(nóng)十三師中央生活區(qū) 便捷路網(wǎng)與優(yōu)美生態(tài)園林景觀 科學(xué)合理的規(guī)劃及實(shí)用性強(qiáng)的產(chǎn)品 具品質(zhì)和風(fēng)情感立面 較為完善的社區(qū)配套 細(xì)節(jié)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 地段價(jià)值帶來(lái)的優(yōu)勢(shì) 未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展帶來(lái)的居住價(jià)值 好的規(guī)劃和產(chǎn)品帶來(lái)的居住實(shí)用性和舒適感 高性價(jià)比的產(chǎn)品帶來(lái)的未來(lái)增值價(jià)值 高品質(zhì)感產(chǎn)品帶來(lái)的居住地標(biāo)的階層感 找到本項(xiàng)目的營(yíng)銷核心價(jià)值 ? 此策略針對(duì)問題：客群?jiǎn)栴}、價(jià)值塑造問題、市場(chǎng)環(huán)境問題、價(jià)格問題。 ? 以軟克硬 即以產(chǎn)品高性價(jià)比，以高半步的產(chǎn)品和低半步的價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)力克競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最終贏得客群信任度和滿意度。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 利用農(nóng)十三師行政中心對(duì)團(tuán)場(chǎng)職工的影響力，針對(duì)潛在購(gòu)買者進(jìn)行有效營(yíng)銷活動(dòng)。 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 ? 此策略針對(duì)問題：市場(chǎng)問題、銷售管理問題。三、置業(yè)顧問接洽談判 +主管幫助促成 +專案、副專現(xiàn)場(chǎng)總控 +總經(jīng)理統(tǒng)籌監(jiān)控的第三平臺(tái)。第二：建立現(xiàn)場(chǎng)的銷售信息分析體系，第三、建立客戶資源管理機(jī)制，第四、建立銷售立體激勵(lì)機(jī)制。 ? 提前展示物業(yè)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)內(nèi)容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和主動(dòng)參與意識(shí)。多次分批推售，確保開盤高銷售率。 項(xiàng)目企劃推廣思路 第壹部分 「項(xiàng)目定位」 第貳部分 「客群分析」 第叁部分 「廣告概念」 第肆部分 「營(yíng)銷思路」 「推廣階段」第壹部分 「項(xiàng)目定位」 ? 產(chǎn)品價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目企劃推廣思路 哈密城東有什么？ 十三師廣場(chǎng) 活動(dòng)中心 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 十三師師部 住宅小區(qū) 城市新興階層 生活方式 先天資源 后天再生 產(chǎn)品力 圈層 農(nóng)十三師師部、十三師文化活動(dòng)中心、大營(yíng)房農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅星大廈、農(nóng)業(yè)銀行等 農(nóng)十三師中心生活區(qū) 城東缺乏的是：現(xiàn)代化的城市生活圈； 新興階層缺乏的是：對(duì)城市生活的體驗(yàn)和對(duì)城市的融入！ 生活方式缺乏的是：區(qū)域城市生活各個(gè)層面