【正文】 長沙消費(fèi)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。 由于該地是教育劃撥用地 ， 不能辦理產(chǎn)權(quán)證 ， 金辰科技有限公司擁有的也只是 50年使用權(quán) ， 加之之前合作的代理公司對項(xiàng)目策劃和定位出現(xiàn)偏差 ，采取坐銷的方式導(dǎo)致在近 10個(gè)月時(shí)間內(nèi)只回籠了四百萬元資金 ， 開發(fā)商當(dāng)時(shí)無法回籠資金 ， 導(dǎo)致施工后拖欠多方款項(xiàng) ， 幾乎處于停工階段 。第三天價(jià)格上漲到 11000元 /每平米，第七天就達(dá)到銷售目標(biāo)停止銷售。 12 2） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 杭州 凡爾頓置業(yè)（杭州）有限公司以 價(jià)格將其買下，這一地塊的樓面價(jià)格為 /平米。在整個(gè)地區(qū)形成了熱銷的場面。 從 2021年 11月到 2021年 11月的一年代理合同期限內(nèi)，我公司在浙江地區(qū)，一共銷售了 2個(gè)億，占了北京 晶都國際 。晶都國際 操盤介紹： 北京 根據(jù)市場變化，積極改變營銷策略發(fā)能力。 凌立地產(chǎn)，長達(dá) 6年的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，擁有豐富的商業(yè)招商渠道，憑借中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟龐大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)資源，能高效優(yōu)質(zhì)的為客戶提供商業(yè)策劃及大型商業(yè)品牌招商。另外，我們公司在浙江地區(qū)成立多年，學(xué)習(xí)吸收了許多沿海地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 團(tuán)隊(duì)聚集了房產(chǎn)營銷、城建規(guī)劃、市場調(diào)查、行業(yè)分析、經(jīng)濟(jì)預(yù)測、財(cái)務(wù)運(yùn)營等領(lǐng)域的專家，以及社會傳播、品牌管理、策略創(chuàng)意、公共關(guān)系、計(jì)算機(jī)等各個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)秀人才，以年銷集額逾億元的戰(zhàn)績經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商提供具有操作可持續(xù)性的運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)。 4 2） .凌立公司服務(wù)范圍 5 3） .凌立公司更龐大的客戶資源體系 房地產(chǎn)營銷已經(jīng)進(jìn)入 “ 以客戶為導(dǎo)向 ” 的全新時(shí)代，在全國擁有 30萬名購房需求會員的易居會，提供海量的客戶信息，不但可以運(yùn)用于客戶需求研究，更能為二次置業(yè)直接提供目標(biāo)客源。并在浙江地區(qū)有雄厚的人脈和投資客戶資源，在適當(dāng)時(shí)機(jī)我們將突出這一優(yōu)勢。 8 6） .無需廣告投入及超強(qiáng)的市場應(yīng)變能力 我們的信心建立在優(yōu)秀的執(zhí)行力上。我們具有在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)問題，并針對問題找到解決問題方法的本領(lǐng)。晶都國際項(xiàng)目位于北京東四環(huán)與五環(huán)之間的酒仙橋附近，屬于大使館區(qū)域，委托北京建國飯店進(jìn)行管理，采用的是由建國飯店收取一定比例費(fèi)用的管理費(fèi)用的形式進(jìn)行運(yùn)營管理。 剛到溫州，我們的價(jià)格就開始上漲，從開始的均價(jià) 7000元 /㎡ 賣到均價(jià) 10000元 /㎡ 。 晶都國際總銷售額的五分之三。多次被溫州房地局，溫州晚報(bào)，溫州商報(bào)評選為“最暢銷的外地樓盤”。項(xiàng)目位于杭州市北部拱墅區(qū)汽車貿(mào)易區(qū)中心地塊，南臨育苗路，西臨杭行路與杭州國際會展中心，東面與浙江瑞浩汽車有限公司地塊相鄰。凡爾頓世紀(jì)廣場 創(chuàng)義烏市銷售神話： 2021年 11月浙江凡爾頓置業(yè)董事長駱金星先生，到義烏找到我公司談合作事宜。七天共計(jì)收到首付款4500萬元，總計(jì)銷售 18000萬，在整個(gè)義烏市造成轟動效應(yīng)。 14 3） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 南門口嘉將帥城 臨危受命，力挽狂瀾： 我司臨危救盤，運(yùn)用多年操作商業(yè)樓盤的嫻熟經(jīng)驗(yàn)在短期內(nèi)經(jīng)過全盤重新策劃，建議金辰科技有限公司以出售經(jīng)營權(quán)的形式進(jìn)行銷售，避開沒有產(chǎn)權(quán)這一致命弱點(diǎn)，同時(shí)招商先行，運(yùn)用公司自有資源進(jìn)行定向招商。 2021年長沙市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額，同比增長 %，在 26個(gè)省會城市中排名第 9；在中部 6個(gè)省會城市中位居第二。 22 調(diào)研范圍界定 調(diào)研區(qū)域界定 : 天心生態(tài)新城（北到南二環(huán)，南到南三環(huán)；東到韶山南路，西至湘江） 調(diào)研樣 本確定： BOBO天下城、標(biāo)志 區(qū)域消費(fèi)人群年齡： 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代家庭尤其是公務(wù)員家庭增多，年齡集中在 2555歲之間。 ? 區(qū)域商業(yè)供給總量： 目前區(qū)域商業(yè)市場供給可調(diào)研到總量已達(dá) 36萬㎡。 湖光山色 26 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目名稱 位置 小區(qū) 規(guī)模 商鋪規(guī)模 銷售方式 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金 (元 /㎡ /月 ) 層高 分割面積 (㎡ ) 業(yè)態(tài) 標(biāo)志 ? 區(qū)域商業(yè)供給量： 目前區(qū)域商業(yè)市場供給可調(diào)研到總量已達(dá) 36萬㎡，其中社區(qū)底商供應(yīng)總量超過 10萬㎡。 28 重點(diǎn)個(gè)案分析 白沙世紀(jì)佳園 白沙世紀(jì)佳園位于芙蓉南路與湘府路交匯處的東南角，芙蓉南路、湘府路、韶山路三條通衢大道環(huán)繞周邊。 29 ? 購物類： 超市、便利店、家居用品店、藥店、煙酒店等 ? 餐飲類： 中餐、西餐、特色餐飲等 ? 綜合服務(wù)類： 電腦配件、復(fù)印店、法律咨詢、通訊﹑ 美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、干洗、建材裝飾等 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布 30 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)租金： 2030元 /㎡ /月 名 稱 面 積 （㎡） 租 金 （元 /月） 租金單價(jià) （元 /㎡ /月） 口腔?？? 65 1300 20 福林食品批發(fā)部 200 3500 長沙市湘中法律服務(wù)所 110 3000 27 開拓?cái)?shù)碼圖文 120 3500 29 麗奧發(fā)藝設(shè)計(jì) 115 3500 30 名煙名酒名茶平價(jià)超市 130 3600 28 天鑫名煙名酒批發(fā)部 100 3100 31 龍飛笑窗簾大世界 186 3800 利科干洗連鎖 50 1500 30 佳信餐館 60 1500 25 31 借鑒意義： ?社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)基本上購物類、餐飲類、綜合服務(wù)類，主要是滿足社區(qū)居民的日常基本生活。交通便利 ,地理位置優(yōu)越 . 項(xiàng)目旁邊是長沙百年名校明德中學(xué)新校區(qū)。 區(qū)域商業(yè)租金水平 :社區(qū)類配套商業(yè)目前租金水平在 2030元 /㎡ /月。東北角有市政廣場、園藝公園和桂花坪公園；西北角緊鄰城市生態(tài)綠地，南部是 100米寬綠化帶；西面為二類商品房建設(shè)用地；北邊為國家審計(jì)署駐長沙辦事處；東部是規(guī)劃的學(xué)校、幼兒園及辦公建筑。 37 SWOT分析 獨(dú)立門面 ,投資穩(wěn) ,升值空間大； 6米層高 ,一層可當(dāng)兩層用； 社區(qū)大且購買力強(qiáng)； 目前周邊已開發(fā)小區(qū)中，無社區(qū)商業(yè)，片區(qū)內(nèi)暫無競爭對手。 38 SWOT 策略 分析 SO策略 發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會 WT策略 弱化劣勢，規(guī)避威脅 ? 利用臨街獨(dú)立商鋪 ,突出投資穩(wěn) ,升值快的特性 。 39 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目的 核心價(jià)值 項(xiàng)目居住著大量收入穩(wěn)定的消費(fèi)人群 滿足 2千戶高消費(fèi)人群的日常需求 ， 消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚 獨(dú)立純街鋪 ,自用投資兩相宜 競爭小而年限長的稀缺商業(yè)，僅有幾十席 層高 6米 ， 買一層送一層 ， 一層當(dāng)兩層用 40 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性定位 消費(fèi)群及檔次定位 投資客戶定位 項(xiàng)目功能定位 業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 41 指以贏利為目的集零售、服務(wù)、辦公、金融和非中心商務(wù)類功能于一體的區(qū)域。 指以滿足片區(qū)和社區(qū)需要為目的，是目前正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，它是立體化的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)種主要以餐飲、娛樂和休閑為主。這樣的好處是凈化器的離心機(jī)噪音小，油煙氣味會更小。 項(xiàng)目價(jià)格定位（方式一：市場比較法） 51 價(jià)格定位（方式一） 影響因素 權(quán)重（合計(jì) 100） 地段 20 交通 15 配套 5 商業(yè)氛圍 10 主題定位 12 功能定位 13 空間設(shè)計(jì)布局 10 品牌吸引力 5 置業(yè)及消費(fèi)能力 10 52 市場比較法商鋪價(jià)格測算 項(xiàng)目 權(quán)重 價(jià)格 地段 (20) 交通 (15) 配套 (5) 商業(yè)氛圍 (10) 主題定位(12) 功能定位(13) 空間設(shè)計(jì)布局(10) 品牌吸引力 (5) 置業(yè)及消費(fèi)能力 (10) 綜合(100) 生活藝術(shù)城 12021 22 16 6 11 11 12 9 5 9 101 天城 ﹒ 湖光山色 16500 21 16 7 11 13 14 9 5 9 105 八方小區(qū) 12500 21 16 5 11 12 13 9 5 10 102 保利花園 8000 20 15 5 10 11 13 9 5 9 98 鄱陽小區(qū) 8000 20 15 5 11 12 13 8 5 8 97 本案 20 15 5 10 12 13 10 5 10 100 價(jià)格定位（方式一） 53 項(xiàng)目價(jià)格定位（方式一） 由以上各個(gè)項(xiàng)目的評估 ,得出項(xiàng)目商鋪的銷售均價(jià) : 相對于生活藝術(shù)城 ,本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為 :（ 12021∕101） *100=11881元 /㎡ 相對于保利花園 ,本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為 :（ 8000/98） *100=8163元 /㎡ 相對于鄱陽小區(qū) ,本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為 :（ 8000/97） *100=8247元 /㎡ 相對于天城 ﹒ 湖光山色 ,本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為 :（ 16500 /105） *100=15714元 /㎡ 相對于八方小區(qū) ,本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為 :（ 12500/102） *100=12255元 /㎡ 綜合以上得出數(shù)據(jù) :項(xiàng)目的銷售價(jià)格推算為：各項(xiàng)目銷售價(jià)格總和平均值 =11252元 /㎡ 綜上所述，本項(xiàng)目商鋪銷售均價(jià)約為： 11252元 /㎡ 54 項(xiàng)目名稱 地理位置 銷售均價(jià) 物業(yè)形態(tài) 生活藝術(shù)城 天心區(qū)芙蓉南路 3800 小高層住宅、 公寓 保利花園 天心區(qū)大托鎮(zhèn)黑石村 4300 小高層住宅 天城 ﹒ 湖光山色 天心區(qū)新韶西路 229號 3700 小高層住宅 上庭苑 天心區(qū)新韶西路與新姚路 交匯處 4200 小高層住宅、公寓、酒店 天城 ﹒ 歐洲城 天心區(qū)五凌路 328號 4000 小高層高層 住宅 本案 天心區(qū)大托鎮(zhèn)九峰村 / 多層住宅 周邊項(xiàng)目商品房住宅市場均價(jià)分析 55 比較內(nèi)容 生活藝術(shù)城 (A) 保利花園 (b) 天城湖光山色 (c) 上庭苑 (d) 天城 ﹒ 歐