【正文】 (二 )借款償還期 借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時 間。 2．現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。 1財務(wù)評價 指標體系 ， 房地產(chǎn)投資 分析的目的 ，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。 (4)．設(shè)備更新分析以費用年值法為主。 自然壽命 也稱 物理壽命 。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。 2．設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。磨損分為有形磨損和無形磨損。 名義利率 是 指一年 內(nèi) 多次復利時給出的 年利率 ，它等于 每期利 率 與 年內(nèi)復利次數(shù) 的 乘積 。 單利計息時的利息計算公式為： In=P﹒ n﹒ i n 個計息周期后的本利和為： F n=P(1+ i﹒ n) （ 2） 復利計息。因此，要 通過 一系列的 換算 ，在 同一時點 上進行 對比 ，才能符合客觀的實際情況。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。 同樣數(shù)額 的 資金 在 不同時間點上具有 不同的價值 ，而 不同時間發(fā)生 的 等額資金 在 價值 上的 差別 稱 為資金的時間價值 。城市維護建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 （ 3） 其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。 現(xiàn)金流量圖 P39 + 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈現(xiàn)金流量 。從 實物形態(tài) 上看，房地產(chǎn) 置業(yè)投資 活動 表現(xiàn)為投資者利用所 購置 的 房地產(chǎn) ，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶 提供可入住 的生產(chǎn)或 生活空間 。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 （ 4） 房地產(chǎn)投資中的 區(qū)位 ，絕對不能簡單地①將其理解為地理位置②還應(yīng)重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中 的位置③在整體市場供求關(guān)系中的位置④在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 P3435 1 不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 ：（ 1）居住物業(yè)（ 2）寫字樓物業(yè)（ 3）零售商業(yè)物業(yè)（ 4）工業(yè)物業(yè) （ 1）居住物業(yè)： 1） 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 2） 公共交通便捷程度 3） 環(huán)境因素 4）居民人口與收入 P35 (二 )寫字樓物業(yè) 1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 （ 2） 房地產(chǎn)投資中“ 區(qū)位 ”的理解有 狹義 和 廣義 之分。 P2830 1 個別風險 包括： 1） 收益現(xiàn)金流 風險 2） 未來經(jīng)營費 用風險 3） 資本價值 風險 4） 比較 風險 5） 時間 風險 6） 持有期 風險P3132 1 風險對 房地產(chǎn) 投資決策 的 影響 主要體現(xiàn) 為 ： 1） 根據(jù) 項目風險大小確定 相應(yīng)的 投資收益水平 2） 根據(jù) 風險管理 的 能力選擇 投資方向 3） 根據(jù) 風險周期變化 特點 把握投資時機 P3233 1 （ 1） 房地產(chǎn) 投資 的 三要素 是“ 區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū) 位 ”。 （二） 周期風險是指 房地產(chǎn)市場 的 周期波動 給投資者 帶來的風險 。 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。P27 風險與不確定性 ： 標準方差 越 小 ， 風險 越 小 ；標準 方差越大 ， 風險 就越 大 。其 對象 可以是開發(fā)商 新竣工的商品房 ，也可以是 舊有物業(yè) P21 房地產(chǎn) 間接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 企業(yè)債券 和 股票投資 ：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益， 成為房地產(chǎn)間接投資者。 P20 房地產(chǎn)直接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 是指投資者從 購置土地開始 ，通過在土地上 的進一步投資活動 ，即經(jīng)過 規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程 ， 建成 可以 滿足 人們某種 入住 需要的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，然后將其 推向市場 進行 銷售 ， 轉(zhuǎn)讓 給 新的 投資者 或 使用者 ，并 通過 這個 轉(zhuǎn)讓 過程 收回投資 、 獲取 開發(fā) 利潤 。通過進行 房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用 問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（ 3） 設(shè)計 水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（ 4） 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計劃。） （ 1）支出的分配 （ 2）費用和成本（ 3）租金（ 4）服務(wù)費； 支出的分配 、 組織和管理 是物業(yè)管理師工作的一個 重要方面 ，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。 但把所有的成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。 1 物業(yè)經(jīng)營管理中的 戰(zhàn)略性 工作 （ 1）確定戰(zhàn)略（ 2）確定標準 （ 3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（ 4）構(gòu)建信息基礎(chǔ) （ 5）進行資產(chǎn)組合 P1213 1 資產(chǎn)管理 的 主要內(nèi)容 本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 （ 4） 房地產(chǎn)組合投資管理 ：房地產(chǎn)組合投資管理視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標； 評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃； 以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，從管理的層次上 分為 公司 管理、 現(xiàn)場 管理和 現(xiàn)場作業(yè) 。 1 物業(yè)管理企業(yè)劃分為 管理型 、 專業(yè)型 和 綜合型 （ 1） 管理型 物業(yè)管理企業(yè)是 具有策略性物業(yè) 管理能力的 企業(yè) ，它 受業(yè)主委托 對物業(yè)經(jīng)營管理 績效 承擔綜合責任 。 1 酒店和 休閑 娛樂設(shè)施是 為了人們的 商務(wù) 或 公務(wù)旅行 、 會議 、 旅游 、 休閑 、 康體娛樂 活動提供入住空間的建筑，包括酒店 、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。 實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。 地區(qū)購物商場： 1 至 3 萬， 30 萬， 5 億。 P2 國外通常將 寫字樓 分為 甲、乙、丙 三個等級。物業(yè)管理從 傳統(tǒng) 的 物業(yè)運行 管理服務(wù)， 向 策略性的 物業(yè)資產(chǎn)價值管理 方向 拓展 。 P1 物業(yè)經(jīng)營管理活動的 管理對象 通常為 收益性物業(yè) ， 主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公 寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等 可 通常 出租 ，可 獲得 經(jīng)常性 租金收益 ，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。 P3 零售商業(yè)物業(yè)的 一 分類依據(jù) ： （ 1） 建筑規(guī) 模 （ 2） 經(jīng)營商品 （ 3） 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P3 零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型 1） 區(qū)域 購物中心 2） 市級 購物中心 3） 地區(qū) 購物商場 4） 居住區(qū) 商場 5） 鄰里服務(wù) 性 商店 6）特色 商店 P34 區(qū)域購物中心：面積 10 萬平米以上，有效半徑 200 公里 市級購物中心： 3 萬， 30 萬人， 5 億。甚至“空中別墅”等概念。 工業(yè)物業(yè) ：必須 保證能源供應(yīng) 和 內(nèi)部運輸 系統(tǒng)的 通暢 ，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。 物業(yè)業(yè)主 ，既包括 直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán) 的企業(yè)或 機構(gòu) ， 也包括 這些企業(yè)或機構(gòu)背后的 投資者 。 （ 3） 綜合型 物業(yè)管理企業(yè)是 同時具備物業(yè)策略 管理和 物業(yè)運行 管理 能力 的企業(yè)。 （ 1） 物業(yè)管理 ：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。 （ 2） 設(shè)施管理 ：是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù) （ 3） 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 ：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。 P10 1 物業(yè)經(jīng)營管理 不同層次 之 間 的 關(guān)系 ： （ 1） 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個 小型 房地產(chǎn)“ 投資組合 ”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表， “管理”物業(yè)管理企業(yè)。 （ 5） 為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié) 調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。 (3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。 P17 未來維修 和維護 ：（ 1） 對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè) 出租已經(jīng)有了約定的習慣，即一般的由租戶負責物業(yè)未來的維修和維護（ 2） 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要 。 傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。P20 投資 的主要 目的 ，是為了使其財富最大化。 間接投資 是指將 資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券 市場 的 行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 （ 2） 房地產(chǎn) 置業(yè)投資 是指面向 現(xiàn)有運行中 的 房地產(chǎn) ，以 獲取 物業(yè) 所有權(quán) 或 使用權(quán)為目的 的 投資 。 房地產(chǎn)投資的特性（ 1）位置 固定性 或 不 可移動性 ， 是房地產(chǎn) 最重要 一個 特性 ； （ 2）壽命周期長 ， 房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命 和 自然壽命 （ 3）適應(yīng)性 （ 4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （ 5）政策影響性（ 6）專業(yè)管理依賴性（ 7）相互影響性 P22 （一