【正文】 完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的成功將是決定性的。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計階段就參與進(jìn)來，這對于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。1管理公司的選擇項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。1市場策劃項(xiàng)目的市場策劃對于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進(jìn)。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計劃書的編寫工作。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。1項(xiàng)目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。一般來說，項(xiàng)目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙，也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。在項(xiàng)目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。2）、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業(yè)地產(chǎn)投資見面會”上,眉山東坡湖廣場作為成都平原西南緣的一個厚重的地產(chǎn)板塊,必將會有一個精彩的發(fā)言。并努力實(shí)現(xiàn)‘三贏’——政府達(dá)到經(jīng)營城市提高城市檔次的目的。“好房子自己會說話”這句被業(yè)界廣泛引用的名言,或許正道出了成功者的開發(fā)真諦。在與東坡湖廣場營銷顧問洪強(qiáng)先生的溝通中,這位成都藍(lán)葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營、市場分析、投資回報系統(tǒng)、企業(yè)市場化管理等的務(wù)實(shí)精熟給我留下了深刻的印象。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認(rèn)同此理。一日“東坡湖廣場”,一謂“東坡城”,而另外兩個,則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。我聽了尚不以為然。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗(yàn)著城市管理者的運(yùn)營水平。由此,當(dāng)本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。歷經(jīng)廢郡存州,州降縣,縣復(fù)州,后又改縣,吏治行政逾千年。在這條黃金走廊的中間一站,即是在中國文學(xué)史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉(xiāng)——眉山。第二篇：眉山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)動考察報告眉山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)動考察報告編者按在最近一期《市長論壇》雜志上，中共眉山市委書記余斌以“強(qiáng)化城市經(jīng)營、加速眉山城市化進(jìn)程”為題作了深刻論述。開發(fā)企業(yè)達(dá)到提升自身實(shí)力提高品牌知名度的目的。走馬眉山,記者除了再度體味到“東坡文化”的強(qiáng)烈浸淫之外,更深刻感受到了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與開發(fā)的巨大活力。東坡湖廣場作為眉山市商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍之旗,其得天獨(dú)厚的地理位置,純生態(tài)的水系環(huán)境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格,隨著眉山市的城市建設(shè)和旅游經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,無疑將會在不長的時間內(nèi)顯示出極大的增值潛力。與川北或川東一些城市上馬的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比,眉山市多友房地產(chǎn)公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮(zhèn)為輻射點(diǎn)的大盤戰(zhàn)略,在其東坡湖廣場一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業(yè)者的目光,內(nèi)部認(rèn)購銷售的頭兩天,僅成都市打進(jìn)售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個,顯然,“經(jīng)濟(jì)半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說,車程40分鐘,僅相當(dāng)于成都的一個遠(yuǎn)郊。不合理資本結(jié)構(gòu)者。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認(rèn)同此理。一日“東坡湖廣場”,一謂“東坡城”,而另外兩個,則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。“東坡醉月”落成時,東坡湖休閑廣場呼啦啦一下子擁來6萬人,幾乎占了全城人口的1/3,且不足一星期時間,多友公司即已售出2000余萬元的商鋪。我聽了尚不以為然。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗(yàn)著城市管理者的運(yùn)營水平。由此,當(dāng)本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在中國21世紀(jì)迅猛推進(jìn)的城市化進(jìn)程大潮中,因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅游名勝而成為最具文化底蘊(yùn)的“年輕態(tài)”新興城市。據(jù)說,至今全球共有三蘇后裔近30萬人,比時下眉山全市城市人口還多1/3。”本文通過透視該市商業(yè)地產(chǎn)的繁榮興起，從一個側(cè)面力圖對上述定位作一解讀。其中就眉山的規(guī)劃發(fā)展說：“按照建設(shè)東坡文化品位的山水園林城市的目標(biāo)和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數(shù)字城市、生態(tài)眉山三大亮點(diǎn)、準(zhǔn)確定位。一個月前,正值蘇軾去世902年,一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍于廣東車坡村的蘇氏后裔的代表,披紅掛彩,鼓樂喧天地來到眉山東坡區(qū)土地鄉(xiāng)蘇公陵訪祖尋宗,祭祀先賢。2000年12月,眉山撤地(區(qū))建市。如樂山市早在2001年即以“精雕細(xì)刻的山水之城”為對外宣傳主題。城市建設(shè),恰似一盤“沒有下完的棋”。他說要在此處建眉山最高檔的別墅。廣場是聚集人氣的,人氣即意味著商機(jī)。同樣是兩年多前,當(dāng)成都開發(fā)商在雙流縣華陽鎮(zhèn)搞開發(fā)之際,眾多人對當(dāng)時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市并不動心,可兩年后,同樣社區(qū)二、三期的樓盤,卻一躍超過2000余元一平方米!對比眉山,兩年多前市區(qū)有的房價僅350元一平方米,時到今日,這個價格還能買到房嗎?眉山商業(yè)地產(chǎn)有四個項(xiàng)目,有意思的是,其中有兩個以“東坡”人名為稱。房地產(chǎn)行業(yè)素有一句老板們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局,總有人會被淘汰出局的。靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒有實(shí)力者。爭奪土地的惟一舞臺在拍賣會上,這就需要各家開發(fā)商們真刀真槍地展開資金與實(shí)力的對壘。在與東坡湖廣場營銷顧問洪強(qiáng)先生的溝通中,這位成都藍(lán)葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營、市場分析、投資回報系統(tǒng)、企業(yè)市場化管理等的務(wù)實(shí)精熟給我留下了深刻的印象。“好房子自己會說話”這句被業(yè)界廣泛引用的名言,或