【正文】 ，一般住宅都通過(guò)住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開(kāi)發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開(kāi)發(fā)商需要完全按照市場(chǎng)條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問(wèn)題。第三、樓梯設(shè)置，建筑設(shè)計(jì)專項(xiàng)規(guī)范《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》—GB／T 503402003，中規(guī)定樓梯踏步寬度=300mm，踏步高度四、建筑特點(diǎn) 特點(diǎn)一：老年公寓能為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。三、老年公寓建筑設(shè)計(jì)在老年公寓的建筑設(shè)計(jì)中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級(jí)老年公寓中，各個(gè)功能空間的大小必須控制。中國(guó)老齡科研中心政策室曾對(duì)北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達(dá)1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。二、發(fā)展歷程美國(guó)在1935年《社會(huì)保障法》通過(guò)以前，各州政府已有老年公寓的設(shè)置；1935年后，開(kāi)始大規(guī)模興建，主要為有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人設(shè)立。老年公寓，政府和社會(huì)為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計(jì)、專門建造的居所。國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑兀话凑辗?、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。需要服務(wù)人員2000余人。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi)1000元以內(nèi)。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項(xiàng)目的保底分紅。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺(jué)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。我國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。216。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽(yáng)光花房?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來(lái)水管、直 19 飲水管、集中供熱水管。架空層層高不低于3米，提升物業(yè)檔次。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。216。216。216。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開(kāi)始的精神感覺(jué)。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量?jī)A向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這 13 是老年消費(fèi)的思想特征。3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 11 矛盾也隨之增加?？梢?jiàn)，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。216。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會(huì)福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。其中，市、%%，%%,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %%。 國(guó)內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（）的老年人解決住房問(wèn)題?？偨Y(jié)：、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…216。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。216。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。第一篇：老年公寓可行性報(bào)告204183288銀色港灣老年公寓可行性報(bào)告鄭州老年公寓 二00七年十月目錄一、項(xiàng)目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施八、結(jié)論一、項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（豫政辦[2006]105號(hào)）河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào)）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉（財(cái)稅[2000]97號(hào)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇216。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。216。 國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開(kāi)辦補(bǔ)助。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析216。 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式A、購(gòu)買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，%，%。B、自行建房居住個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。C、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi) 6 形式。216。老年人口的總量比2000年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加16．2萬(wàn)人，年平均增加2．7萬(wàn)人。 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一、服務(wù)范圍狹窄目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求?？傊?，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念216。216。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面9（1）老年社會(huì)的來(lái)臨我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。(3)老年人福利水平隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利 10 水平將會(huì)大大提高。%的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：(1)社會(huì)居住觀念的改變中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)：1)老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。216。四、社區(qū)規(guī)劃我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過(guò)對(duì)“退休社區(qū)—進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問(wèn)題的