【正文】 88萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬元； 3）商務客房：在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算： 75套（間）150元/天365天70%＝；護理收入：按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算： 350張床位1200元/月12月30%＝；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入： 按150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人50元/人365天70%=商場收入：按平均每天每人產生5元利潤計算： 500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：按每天有20%的人進行養(yǎng)生，即80人，每人40元計算： 40元/人80人365天=會議室收入： 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天365天50%=場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護理實訓管理費：30萬元按平均每月接待50人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人50人12月=約30萬元老年大學：按30%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人350人30%12月=洗衣：按每個老年人，每月80元計算： 80元/人350人12月=1其他收入：73萬元按每天收入2000元計算： 2000元/天365天=約73萬元年均營業(yè)收入=++++++72+30+++73 =（二）年均營業(yè)支出：營業(yè)費用： 1）工資及福利費用：360萬元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人3000元/月12月＝360萬元； 2）管理費用：按營業(yè)收入的10%計算：10%= 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。2012年10月至2015 年9月。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網(wǎng)絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元。寓區(qū)環(huán)境：建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。養(yǎng)生中心：建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。三可以為歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個。根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。設計要人性化：設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產業(yè)等老年產業(yè)的發(fā)展平臺。第六章 項目建設方案根據(jù)對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，雙向四車道，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。歌樂山風景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個景區(qū)組成。第五章 項目選址及建設條件一、項目選址：（一）擬建地址狀況：項目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山下天池原重慶XX職業(yè)技術學院歌樂山校區(qū)。該項目是由重慶機電技術職業(yè)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項目可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。二、”XXXX”將成為我市乃至全國老年公寓之典范：該項目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務機構。沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務機構的建設，并重點打造歌樂山養(yǎng)老產業(yè)示范園，建設重慶養(yǎng)老服務產業(yè)集群。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術或專業(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構的養(yǎng)老服務，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“三高”老年人群的追捧。2）隨著社會的進步，物質生活水平的提高，老年人越來越注重生活質量，在物質生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。未來10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調查顯示，重慶城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。所以重慶市養(yǎng)老服務機構的建設顯得十分重要和緊迫。據(jù)調查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達到492萬，占全市人口總量的16%，重慶已是全國第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。除服務老齡事業(yè)外，該項目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務功能。由于投建養(yǎng)老服務機構，特別是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務機構，也出臺了相關鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。3）今年重慶要在20個社區(qū)建100個托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養(yǎng)老院的“全托”形式。需求與供給嚴重失衡，導致養(yǎng)老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構的床位更是供不應求，%以上；目前重慶市城鎮(zhèn)國有養(yǎng)老服務機構約占總數(shù)的15%左右，規(guī)模較大，歷史較長，但都是屬于非贏利性的社會福利院，如市屬的一、二、三社會福利院和各區(qū)屬社會福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人的養(yǎng)老；目前重慶市城鎮(zhèn)民營養(yǎng)老服務機構占85%以上，多為100張床位以內的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務設施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學習、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個養(yǎng)老的作用；目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構，特別是民營養(yǎng)老服務機構的服務和護理人員多為農民和下崗人員，素質不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓，知識結構不合理，專業(yè)性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務機構還是空白，更沒有中外合資、按照國際化的管理水平和服務標準進行經(jīng)營、管理、服務，讓老年人發(fā)揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項目列為歌樂山養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務專業(yè)的實訓基地。下屬實體為多個康復醫(yī)院，老人院和培訓機構。學院璧山新校區(qū)已正式投入使用。目前學院已開設機電、汽車、信息技術、藝術、經(jīng)濟管理、建筑等六大類的26個專業(yè)。人均居住面積：40平方米。第一篇：老年公寓可行性研究報告及項目建議書老年公寓可行性研究報告及項目建議書（一）已有 15266 次閱讀 2011423 10:44 |個人分類:房地產|系統(tǒng)分類：:營銷實戰(zhàn)|關鍵詞:老年公寓 項目建議書 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論第二章 項目背景 第三章 市場預測第四章 項目的重要性和必要性 第五章 項目選址及建設條件 第六章 項目建設方案第七章 投資估算及資金籌措 第八章 投資效益預測第九章 項目風險分析及規(guī)避建議 第十章 結 論第一章 總論一、項目名稱：重慶”XXXX”老年公寓二、項目地點：重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山龍洞灣三、項目投資單位：重慶XX職業(yè)技術學院：占51%；德國社會福利保障聯(lián)合會：占49%。其中：原XX職業(yè)技術學院歌樂山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術學院學生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；床位：4000個（其中：原XX職業(yè)技術學院學生公寓改建200個，綜合樓300個，新建老年公寓3700個）。學院教學科研隊伍實力雄厚、結構合理、現(xiàn)有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質教師220人。其管理及服務培訓流程一直處于世界領先水平，有利于增強家政專業(yè)學生的能力競爭和就業(yè)實力。德國社會福利保障聯(lián)合會德國社會福利保障聯(lián)合會，建于1919年，是六大從事與社會保障相關的社會、健康、家庭和就業(yè)領域的全德協(xié)會之一，總部設在波恩，總部工作人員140多人。XX學院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高檔老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，無形中增加了實訓成本和管理難度。該項目的設想提出來以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府的高度贊賞和鼓勵，希望能夠盡快立項。也即目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構的床位只能滿足社會需求的40%，缺口高達60%。2）將在3年內新建和改擴建敬老院600多所，確保2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達到50%。民營資本對投入養(yǎng)老服務機構持謹慎態(tài)度。如：由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產業(yè)發(fā)展（有限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮(zhèn)重慶農谷生態(tài)農業(yè)科技產業(yè)示范區(qū)，聯(lián)合打造渝碚頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內動工，重點建設高端養(yǎng)老服務社區(qū)及公共配套設施，可供500多位老人入??；二期工程占地3400畝，可供2000多位老人入住。三、重慶市養(yǎng)老服務機構需求預測：重慶已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務機構需求巨大。而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務機構的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每百人5張的標準，到2014年，缺口將高達23萬張。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業(yè)服務等方面的需求愿望更加強烈。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計，目前重慶市空巢老人已達180萬。居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構養(yǎng)老中國是一個重視鄰里關系的國家，但是隨著社會的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉的趨勢。據(jù)中國老齡科學研究中心的一項調查，%的人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔高檔養(yǎng)老服務機構的費用。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務機構，難以達到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務機構的原因，所以高檔老年公寓的建設大有可為；3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當充沛，據(jù)調查，老年人對能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價值的活動和工作的參與度非常高，據(jù)調查，老年人選擇組織集體活動（%）、參加老年協(xié)會（%）、參與教育和培訓（%），參加老年公寓管理工作（%）。重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問題和養(yǎng)老服務機構的建設問題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構服務管理辦法》，《重慶市關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見》等一系列關于老年和養(yǎng)老服務機構的規(guī)劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養(yǎng)老服務機構的建設；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務機構，予以