【正文】 88萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬(wàn)元； 3）商務(wù)客房：在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計(jì)算： 75套（間）150元/天365天70%＝；護(hù)理收入：按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1200元計(jì)算： 350張床位1200元/月12月30%＝；宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入： 按150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算： 150人50元/人365天70%=商場(chǎng)收入：按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算： 500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：按每天有20%的人進(jìn)行養(yǎng)生，即80人，每人40元計(jì)算： 40元/人80人365天=會(huì)議室收入： 按每天2000元，50%利用率計(jì)算： 2000元/天365天50%=場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬(wàn)元護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：30萬(wàn)元按平均每月接待50人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算： 500元/人50人12月=約30萬(wàn)元老年大學(xué)：按30%的人參加，每人每月200元計(jì)算： 200元/人350人30%12月=洗衣：按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算： 80元/人350人12月=1其他收入：73萬(wàn)元按每天收入2000元計(jì)算： 2000元/天365天=約73萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=++++++72+30+++73 =（二）年均營(yíng)業(yè)支出：營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1）工資及福利費(fèi)用：360萬(wàn)元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人3000元/月12月＝360萬(wàn)元； 2）管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：10%= 包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。2012年10月至2015 年9月。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬(wàn)元。新增土地15畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需要資金450萬(wàn)元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需要資金3200萬(wàn)元；房間配套設(shè)施按人均11000元測(cè)算，300人，需要資金330萬(wàn)元；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測(cè)算200萬(wàn)元。利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費(fèi)用635萬(wàn)元 ；房屋配套設(shè)施按人均11000元計(jì)算，200人，費(fèi)用為220萬(wàn)元。寓區(qū)環(huán)境：建議該項(xiàng)目利用歌樂山下天池得天獨(dú)厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時(shí)在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過(guò)廣場(chǎng)綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。為單位和個(gè)人舉辦各種會(huì)議、培訓(xùn)、聚會(huì)等提供全方位的服務(wù)。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。養(yǎng)生中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右?？头靠傆?jì)設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個(gè)。根據(jù)國(guó)際老年公寓的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)為分散別墅式景觀建筑。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。戶型要合理化戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。設(shè)計(jì)要人性化：設(shè)計(jì)要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學(xué)、協(xié)會(huì)辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項(xiàng)目建設(shè)方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，雙向四車道，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問(wèn)題將大為改觀。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。歌樂山風(fēng)景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個(gè)景區(qū)組成。第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址：（一）擬建地址狀況：項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山下天池原重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)。該項(xiàng)目是由重慶機(jī)電技術(shù)職業(yè)學(xué)院和德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項(xiàng)目可以引進(jìn)外資，引進(jìn)世界先進(jìn)的養(yǎng)老公寓經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)管理水平，與世界接軌，帶動(dòng)重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會(huì)意義，同時(shí)也具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、”XXXX”將成為我市乃至全國(guó)老年公寓之典范：該項(xiàng)目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來(lái)就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，并重點(diǎn)打造歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設(shè)重慶養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過(guò)良好的教育，工作經(jīng)驗(yàn)豐富，有一技之長(zhǎng)，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，但目前社會(huì)上缺乏這樣的平臺(tái)，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機(jī)會(huì)，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺(tái)，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長(zhǎng)，貢獻(xiàn)余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會(huì)受到“三高”老年人群的追捧。2）隨著社會(huì)的進(jìn)步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來(lái)越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。媒體時(shí)常有報(bào)道老人死在家中無(wú)人知道的事。未來(lái)10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價(jià)值觀念方面差異，越來(lái)越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示，重慶城鎮(zhèn)有60%以上的中老年人選擇與子女分開居住。所以重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。據(jù)調(diào)查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到492萬(wàn)，占全市人口總量的16%，重慶已是全國(guó)第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。除服務(wù)老齡事業(yè)外，該項(xiàng)目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務(wù)功能。由于投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風(fēng)險(xiǎn)較高、資金回收周期較長(zhǎng)，大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)對(duì)此望而卻步，雖然政府積極鼓勵(lì)和支持民營(yíng)資本投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)政策，但大多數(shù)民營(yíng)資本對(duì)此積極性仍然不高。3）今年重慶要在20個(gè)社區(qū)建100個(gè)托老所，托老所將分為兩種情況：一種是“半托”形式，另外一種則為類似于養(yǎng)老院的“全托”形式。需求與供給嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致養(yǎng)老需求市場(chǎng)趨熱，特別在夏季酷熱時(shí)節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位更是供不應(yīng)求，%以上；目前重慶市城鎮(zhèn)國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約占總數(shù)的15%左右，規(guī)模較大，歷史較長(zhǎng)，但都是屬于非贏利性的社會(huì)福利院，如市屬的一、二、三社會(huì)福利院和各區(qū)屬社會(huì)福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會(huì)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)監(jiān)護(hù)人的老年人（即“三無(wú)”）和低保對(duì)象等困難老年人的養(yǎng)老；目前重慶市城鎮(zhèn)民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)占85%以上，多為100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務(wù)設(shè)施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個(gè)養(yǎng)老的作用；目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)和護(hù)理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過(guò)正規(guī)系統(tǒng)培訓(xùn)，知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強(qiáng)，只能做些簡(jiǎn)單的日常生活護(hù)理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)還是空白，更沒有中外合資、按照國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，讓老年人發(fā)揮特長(zhǎng)，施展才華，貢獻(xiàn)余熱的老年公寓。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項(xiàng)目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)。為此，德中雙方都希望在重慶建一高檔老年公寓，家政服務(wù)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地。下屬實(shí)體為多個(gè)康復(fù)醫(yī)院，老人院和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用。目前學(xué)院已開設(shè)機(jī)電、汽車、信息技術(shù)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理、建筑等六大類的26個(gè)專業(yè)。人均居住面積：40平方米。第一篇：老年公寓可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目建議書老年公寓可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目建議書（一）已有 15266 次閱讀 2011423 10:44 |個(gè)人分類:房地產(chǎn)|系統(tǒng)分類：:營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)|關(guān)鍵詞:老年公寓 項(xiàng)目建議書 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論第二章 項(xiàng)目背景 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)第四章 項(xiàng)目的重要性和必要性 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案第七章 投資估算及資金籌措 第八章 投資效益預(yù)測(cè)第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議 第十章 結(jié) 論第一章 總論一、項(xiàng)目名稱：重慶”XXXX”老年公寓二、項(xiàng)目地點(diǎn)：重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山龍洞灣三、項(xiàng)目投資單位：重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院：占51%；德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)：占49%。其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；床位：4000個(gè)（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓改建200個(gè)，綜合樓300個(gè)，新建老年公寓3700個(gè)）。學(xué)院教學(xué)科研隊(duì)伍實(shí)力雄厚、結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)有專、兼職教師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質(zhì)教師220人。其管理及服務(wù)培訓(xùn)流程一直處于世界領(lǐng)先水平，有利于增強(qiáng)家政專業(yè)學(xué)生的能力競(jìng)爭(zhēng)和就業(yè)實(shí)力。德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)，建于1919年，是六大從事與社會(huì)保障相關(guān)的社會(huì)、健康、家庭和就業(yè)領(lǐng)域的全德協(xié)會(huì)之一，總部設(shè)在波恩，總部工作人員140多人。XX學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作開辦的高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國(guó)的高級(jí)家政護(hù)理人才，需要進(jìn)行護(hù)理實(shí)訓(xùn)，由于重慶沒有高檔老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進(jìn)行實(shí)訓(xùn)，無(wú)形中增加了實(shí)訓(xùn)成本和管理難度。該項(xiàng)目的設(shè)想提出來(lái)以后，得到了重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府的高度贊賞和鼓勵(lì)，希望能夠盡快立項(xiàng)。也即目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位只能滿足社會(huì)需求的40%，缺口高達(dá)60%。2）將在3年內(nèi)新建和改擴(kuò)建敬老院600多所，確保2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達(dá)到50%。民營(yíng)資本對(duì)投入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度。如：由重慶天奇投資控股有限公司和北京華夏老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展（有限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮(zhèn)重慶農(nóng)谷生態(tài)農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，聯(lián)合打造渝碚頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項(xiàng)目占地4500畝，總投資10億元，一期工程將于年內(nèi)動(dòng)工，重點(diǎn)建設(shè)高端養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)及公共配套設(shè)施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400畝，可供2000多位老人入住。三、重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求預(yù)測(cè)：重慶已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求巨大。而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的比例還將增大，如達(dá)到目前全球平均水平每百人5張的標(biāo)準(zhǔn)，到2014年，缺口將高達(dá)23萬(wàn)張。他們對(duì)入住老年公寓，接受老年護(hù)理及專業(yè)服務(wù)等方面的需求愿望更加強(qiáng)烈。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前重慶市空巢老人已達(dá)180萬(wàn)。居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中國(guó)是一個(gè)重視鄰里關(guān)系的國(guó)家，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關(guān)上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一項(xiàng)調(diào)查，%的人擁有儲(chǔ)蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔(dān)高檔養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，難以達(dá)到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設(shè)大有可為；3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當(dāng)充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對(duì)能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價(jià)值的活動(dòng)和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動(dòng)（%）、參加老年協(xié)會(huì)（%）、參與教育和培訓(xùn)（%），參加老年公寓管理工作（%）。重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問(wèn)題和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)問(wèn)題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)管理辦法》，《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》等一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)劃和文件，一方面投入財(cái)力物力，推動(dòng)我市國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)；另一方面對(duì)企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，予以