【正文】 自由港 永平苑 86 街 U2 幸福家園 小躍層 小躍層 一室一廳 三室兩廳 小躍層 三室兩廳 注： 各項(xiàng)目房型不一，但昆明房產(chǎn)市場接受新事物的能力較強(qiáng)，新穎的小戶型 避免了 總價(jià)過高的銷售抗性，更受消費(fèi)者歡迎。所以，主力面積小的 產(chǎn)品，易于控制總價(jià)，吸引客戶。 尤其象陽光 A 版、 86 街 U2 因其小戶型，低總價(jià)而均已售磬，而余下幾個(gè)樓盤市場反映 都良好。雖然說外圍競爭圈層的樓盤與本案項(xiàng)目之間存在距離上和區(qū)域上的差異，但是部分個(gè)案將會在客源的爭奪等方面對本案造成不可忽視的影響，為此我們更需要結(jié)合市場的實(shí)際需求，從產(chǎn)品的均好性角度來進(jìn)行合理的市場定位。整個(gè)均價(jià)水平基本符合昆明市場。這也正是永平苑在廣告宣傳上主推“園林、家”的原因。 三 . 營銷策略分析 價(jià)格策略：“永平苑”價(jià)格定位在 2600 元 /㎡到 2900 元 /㎡之間，從購房總價(jià)看，在 33 萬到 45 萬之間，總價(jià)過高，能承受人群較少，只適合于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力及事業(yè)基礎(chǔ)的人士。由于此案開發(fā)量較小，而且從20xx 年 5 月開盤至今已經(jīng)銷售一年多，售出 60％，即 101 套左右。優(yōu)點(diǎn)是客廳使用了大幅玻璃封閉，戶內(nèi)采光上有較大優(yōu)勢，缺點(diǎn)是其戶型設(shè)計(jì)較差 景觀特色：由于商住樓的特點(diǎn)，基地面積小，容積率過大，所以在景觀上沒有什么優(yōu)勢，僅利用樓體自身鋪蓋了一些綠地。五星彩園”項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)是法國的庭院水景園林式建筑；房型動靜分離的布局；“一站式”物業(yè)管理服務(wù)，來吸引消費(fèi)者。五星彩園”樓盤定價(jià)從 2080 元 /平米至 3080 元 /平米，均價(jià) 2500 元 /平米，主力房型總價(jià)為 34 萬元。戶型面積是 50— 200 平米，主力戶型面積為 平米（ 3 室 2廳），裝修程度為廚衛(wèi)簡裝。該項(xiàng)目位于昆明市 西苑立交橋二環(huán)西路（東駿藥房后），占地面積為 26640 平方米，總建筑面積為 平方米。 個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案名 實(shí)力 三 . 營銷策略分析 價(jià)格策略：“時(shí)代年華”樓盤定價(jià)為 1630 元 /平米至 1830 元 /平米，主力房型總價(jià)為 17 萬。該項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)西路，總占地面積為 萬平方米，總建筑面積為 25 萬平方米。從價(jià)格定位分析得出該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的收入屬中等偏上的消費(fèi)者，而且是比較喜歡西方風(fēng)格的人群。戶型面積為 110— 260 平米，主力房型面積為 130百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 25 平米。目前該建筑施工情況為期房，交房日期為 20xx 年 1 月。只要主力總價(jià)控制在 15 萬元左右，對今后的銷售將是十分有利的。 從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產(chǎn)市場中確實(shí)有很大潛力。福祥園江東小康城小戶型樓盤平均價(jià)（單位：元/平方米） 0510152025308 6街U 2春天印象自由港陽光A 半版春曉花園 注： 從圖表來看，其主力總價(jià)最高不超過 萬元，這主要取決于其樓盤 小戶型的特點(diǎn)，尤其以自由港為典型。自由港的主力戶型為 44 平米，是以一室一廳 的平層為主。 廣告策略：“ 江東小康城 ”位于昆明北市中心區(qū)，盤龍江畔，位置優(yōu)越，交通方便。加之小區(qū)所占面積較大，視覺空間開闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢。 個(gè)案市調(diào)表及分 析六： 案 名 江東小康城 工地位置 昆明北市區(qū)煙草路 售樓中心 江東小康城現(xiàn)場售樓部 投資興建 龍泉地產(chǎn) 物業(yè)管理費(fèi) ㎡ 基地面積 300 畝 建筑面積 319680 ㎡ 容 積 率 在售面積 95900 ㎡ 總 戶 數(shù) 3000 多戶 第一期戶數(shù) 266 戶 樓 層 多層及小高層 綠 化 率 45％ 戶 型 平層、躍層、錯(cuò)層 面積范圍 60 ㎡ —— 270 ㎡ 主力面積 90 ㎡ 單價(jià)范圍 1800 元 /㎡ —— 2780 元 /㎡ 平均單價(jià) 2500 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬元 主訴求語 文明生活新社區(qū) 折 扣 一次性 6％，分期 4％ 公開日期 第一期銷售率 70％ 交房日期 20xx． 10 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 19 工程進(jìn)度 期房 江東小康城個(gè)案分析 一 . 本案市場情況 項(xiàng)目概況：“江東小康城”位于北京路延長線，占地面積約 300 畝，共 3000多套多種戶型的房屋。付款方式可按揭或一次性付款。 景觀特色：“春曉花園福祥園”是云南前哨物業(yè)信息有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 6 月，位置在前衛(wèi)西路，總占地面積為 6567 平方米，總建筑面積為 8719 平方米。 廣告策略：“陽光 A 版”項(xiàng)目以八種不同復(fù)式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品﹑低價(jià)格﹑新穎的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置﹑整體陽光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場的美好前景。 個(gè)案市調(diào)表及分析四： 案 名 陽光 A 版 工地位置 人民中路中段 投資興建 云南慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 自營 物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /㎡ 建筑設(shè)計(jì) 云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 595 戶 樓 層 21 層 綠 化 率 0％ 戶 型 八種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均單價(jià) 2400 元 /㎡ 主力總價(jià) 11． 63 萬元 折 扣 公開日期 20xx 年中 銷 售 率 100％ 交房日期 20xx 年初 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 15 陽光 A 版?zhèn)€案分析 一 . 本案市場情況 項(xiàng)目概況：“陽光 A 版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 595 戶，已于 20xx 年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場接受情況極好。加之推出最長 20 年按揭的付款方式，月供也僅在 400 元左右。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢，占有了年輕人市場。共約 200 套平層小戶型的房屋，至今已經(jīng)售出 97％，可以說基本售完。付款方式為按揭或一次性付款，從價(jià)格定位可分析得出該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為第一次置業(yè)者，收入水平屬中等偏上的年輕人。市場接受情況良好。 三 . 營銷策略 價(jià)格策略：“ 86 街公寓 U2”的單價(jià)從 2700 元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費(fèi)用成本。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 7 二、主要競爭個(gè)案及專項(xiàng)市場調(diào)研分析 目 的： 通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個(gè)案的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和系統(tǒng)分析，來進(jìn)一步了解昆明市房產(chǎn)市場的供求狀況，以便本案項(xiàng)目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場定位。這些都是值得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。 2. 營銷策劃水平 目的 ：通過對房產(chǎn)市場的各開 發(fā)項(xiàng)目的營銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié)，引起開發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場定位來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。分析 目前昆明房地產(chǎn)市場以多層為主，占據(jù)相當(dāng)大的比重，相對來說，低層（別墅）及小高層所占比重較小。分析 目前整個(gè)昆明市房產(chǎn)市場的在售個(gè)案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。 E. 房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營特點(diǎn)將逐漸顯露 隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵(lì)開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時(shí)，相繼出臺和實(shí)施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營 行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。但由于住宅市場以個(gè)人消費(fèi)為主，并且消費(fèi)者理性消費(fèi)及法律意識也不斷增強(qiáng)，這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時(shí)需要更理智地根據(jù)消費(fèi)者的需求來細(xì)化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。以對本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。我們所做此報(bào)告，是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來無重大變化的基礎(chǔ)上，針對產(chǎn)品及消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析，以促使本項(xiàng)目找到盡可能多的機(jī)會點(diǎn)，以及了解目前消費(fèi)者的購買動機(jī)和消費(fèi)市場變化趨勢，做出準(zhǔn)確結(jié)論，對項(xiàng)目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位的作用！ 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 2 （一）昆明市房地產(chǎn)市場概況 目的： 分析市場，以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場的情況，從而得出我們對于整個(gè)昆明房地產(chǎn)市場 的整體認(rèn)識和理性結(jié)論。就目前商品房存量來看，市場的供求趨于平衡。另外房產(chǎn)市場的地區(qū)差異性以及市政建設(shè)、園林綠化和基礎(chǔ)設(shè)施等都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)的市場占有率。 D. 房地產(chǎn)受市場供求關(guān)系的制約將使開發(fā)投資結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場的平衡主要是指總量和結(jié)構(gòu)兩方面的協(xié)調(diào)，價(jià)位也是影響制約之一， 預(yù)計(jì)售價(jià)在 1500－ 2500 元 /平方米左右的將占到 80%，售價(jià) 2500 至 3000 元/平方米左右的將占到 15%左右，售價(jià)在 3000 元 /平方米以上的將占到 5%左右；目前房產(chǎn)市場日益成熟，把握好市場走向和變化，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化。 1. 房產(chǎn)市場產(chǎn)品特點(diǎn)分析 ① 按工期劃分 ②按建筑形態(tài)劃分 分析 目前昆明市房產(chǎn)市場現(xiàn)有房型主要有平層、復(fù)式、躍層和錯(cuò)層 ，以 80— 120平方米的平層為主要房型，另外還兼顧一定比例的小戶型。因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。 ③接待中心 大多數(shù)售樓處都十分注重其地理位置，但現(xiàn)場布局和賣場氣氛營造得不夠好，也不大注重細(xì)節(jié)問 題，比如說大多缺乏兒童活動區(qū)和品位廊，甚至沒有劃分出 VIP 區(qū)。價(jià)格的制定因樓層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。 景觀特色：“ 86 街公寓 U2”的綠化率達(dá)到 35%，擁有 3200 平方米大樹綠色庭院，樹木清溪交相輝映，還有大樹停車場，這種綠化條件在市區(qū)住宅中比較少有，可體味其清靜，美樹和清水。該項(xiàng)目從 20xx 年 8 月開盤至今已基本售完。 三 . 營銷策劃分析 價(jià)格策略：“春天映象”樓盤定價(jià)從 2200 元 /平米至 2980 元 /平米，均價(jià)為2500 元 /平米，主力戶型總價(jià)為 23 萬元。 個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 關(guān)上中路 117 號旁 售樓中心 關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi) 投資興建 昆明東環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 同上 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 /㎡ 基地面積 1000 ㎡ 建筑面積 10000 多㎡ 容 積 率 11 在售面積 132 ㎡ 戶 數(shù) 200 戶 樓 層 14 層 綠 化 率 0％ 戶 型 一室一廳 兩室一廳 面積范圍 41 ㎡ —— 60 ㎡ 主力面積 44 ㎡ 單價(jià)范圍 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均單價(jià) 2300 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬元