【正文】 11 春天映象個(gè)案分析 一 . 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況 :“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 12 月，該項(xiàng)目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處，總占地面積為 5000 多平米，總建筑面積 3 萬(wàn)平米。該項(xiàng)目從 20xx 年 8 月開(kāi)盤至今已基本售完。市場(chǎng)接受情況良好。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“春天映象”的產(chǎn)品定位為全裝修小躍層，戶型面積從 平米不等，主力房 型面積為 平米 (兩室兩廳雙衛(wèi) )，裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝修。 景觀特色：“春天映象”規(guī)劃有一個(gè)近 20xx 平米的咖啡廣場(chǎng)，并在四樓平臺(tái)上規(guī)劃有一個(gè)約 1000 平米的空中花園，這種建筑設(shè)計(jì)對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)是具有一定新意和特色的。 三 . 營(yíng)銷策劃分析 價(jià)格策略：“春天映象”樓盤定價(jià)從 2200 元 /平米至 2980 元 /平米，均價(jià)為2500 元 /平米，主力戶型總價(jià)為 23 萬(wàn)元。付款方式為按揭或一次性付款，從價(jià)格定位可分析得出該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為第一次置業(yè)者，收入水平屬中等偏上的年輕人。 廣告策略：“ 春天映象”項(xiàng)目為小戶型的兩室兩廳雙衛(wèi)和全裝修小躍層為特色，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)臺(tái)灣鐘水男、陳和佳，美國(guó)王一平擔(dān)當(dāng)。廣告宣傳上不僅強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)（景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、酒店式服務(wù)、小面積大格局、特色化建百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 12 筑設(shè)計(jì)、低首付低月供、地段價(jià)值）；還從投資租賃的角度來(lái)推廣強(qiáng)調(diào)該樓盤的價(jià)值遠(yuǎn)景。 個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 關(guān)上中路 117 號(hào)旁 售樓中心 關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi) 投資興建 昆明東環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 云南同興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企劃銷售 同上 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 /㎡ 基地面積 1000 ㎡ 建筑面積 10000 多㎡ 容 積 率 11 在售面積 132 ㎡ 戶 數(shù) 200 戶 樓 層 14 層 綠 化 率 0％ 戶 型 一室一廳 兩室一廳 面積范圍 41 ㎡ —— 60 ㎡ 主力面積 44 ㎡ 單價(jià)范圍 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均單價(jià) 2300 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬(wàn)元 公開(kāi)日期 無(wú) 銷 售 率 97％ 交房日期 20xx． 12 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體封頂 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 13 自由港個(gè)案分析 一．本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“自由港”位 于關(guān)上中路中段，是 14 層的現(xiàn)代點(diǎn)式小高層，現(xiàn)為結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪M(jìn)度。共約 200 套平層小戶型的房屋，至今已經(jīng)售出 97％，可以說(shuō)基本售完。這說(shuō)明銷售狀況很好。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型特點(diǎn)：“自由港”主要以一室一廳一衛(wèi)一廚為主，面積從 41 平米到 60平米。由于都以小戶型為主，主力房型面積也僅為 44 平米。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占有了年輕人市場(chǎng)。 景觀特色：由于商住樓的特點(diǎn)，基地面積小，容積率過(guò)大，所以在景觀設(shè)計(jì)上沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但其所處大環(huán)境地域開(kāi)闊，馬路通暢，環(huán)境尚可。 三 . 營(yíng)銷策 略分析 價(jià)格策略：“自由港”價(jià)格定位在 1980 元 /㎡到 2580 元 /㎡之間，從購(gòu)房總價(jià)看，在 10 萬(wàn)左右。這適合于事業(yè)基礎(chǔ)較弱的年輕單身和年輕夫婦。加之推出最長(zhǎng) 20 年按揭的付款方式，月供也僅在 400 元左右。這在價(jià)位上對(duì)低端產(chǎn)品消費(fèi)者很有吸引力。 廣告策略：在廣告宣傳上以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主?！白杂筛邸弊陨硭幍乩砦恢迷诎偬拙返禺a(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 14 二環(huán)以外的關(guān)上中路，周圍環(huán)境雖較安靜，開(kāi)闊，但偏離市中心較遠(yuǎn)，并且配套設(shè)施較少，這些都是本案所存在的弊端。 個(gè)案市調(diào)表及分析四： 案 名 陽(yáng)光 A 版 工地位置 人民中路中段 投資興建 云南慶豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企劃銷售 自營(yíng) 物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /㎡ 建筑設(shè)計(jì) 云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 595 戶 樓 層 21 層 綠 化 率 0％ 戶 型 八種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均單價(jià) 2400 元 /㎡ 主力總價(jià) 11． 63 萬(wàn)元 折 扣 公開(kāi)日期 20xx 年中 銷 售 率 100％ 交房日期 20xx 年初 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 15 陽(yáng)光 A 版?zhèn)€案分析 一 . 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“陽(yáng)光 A 版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 595 戶，已于 20xx 年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“陽(yáng)光 A版”的產(chǎn)品定位為小復(fù)式，戶型新穎，面積從 平米不等，主力房型面積為 平米，面積小適合 當(dāng)代年輕人。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“陽(yáng)光 A 版”的單價(jià)為 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡， 總價(jià)在 1020萬(wàn)元，控制比較好。小戶型低價(jià)位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經(jīng)濟(jì)承受力 , 同時(shí)除了居住之外，還可作為投資。 廣告策略：“陽(yáng)光 A 版”項(xiàng)目以八種不同復(fù)式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品﹑低價(jià)格﹑新穎的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置﹑整體陽(yáng)光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場(chǎng)的美好前景。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 16 個(gè)案市調(diào)表及分析五： 案名 春曉花園福祥園 工地位置 前衛(wèi)西路春曉花園 售樓中心 前 衛(wèi)西路春曉花園 投資興建 云南前哨物業(yè)信息有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 基地面積 6567 ㎡ 建筑面積 8719 ㎡ 容積率 在售面積、 2554 ㎡ 戶數(shù) 150 戶 樓層 7 層 綠化率 40% 戶型 小戶型 面積范圍 —— 78 ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 2180—— 2480 元 /㎡ 平均單價(jià) 2330 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬(wàn)元 主訴求語(yǔ) 實(shí)用主義，溫馨家園 折扣 無(wú) 公開(kāi)日期 20xx． 02 銷售率 73% 交房日期 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 17 春曉花園 福祥園個(gè)案分析 一 . 本案市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況：“春曉花園福祥園”是云南前哨物業(yè)信息有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 6 月，位置在前衛(wèi)西路，總占地面積為 6567 平方米，總建筑面積為 8719 平方米。該項(xiàng)目開(kāi)盤至今銷售率良好，以安靜的周邊環(huán)境、小戶型和中等價(jià)位來(lái)占有市場(chǎng)。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“春曉花園福祥園”產(chǎn)品以小戶型為主，戶型面積偏小，從 平米至 78 平米不等，主力房型面積為 平米。 景觀特色：“春曉花園福祥園” 居住小區(qū)綠化率為 40%，容積率也僅為，這些都成為了本案的最大賣點(diǎn)之一。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“ 春曉花園福祥園 ”樓盤定價(jià)從 2180 元 /平米至 2480 元 /平米，均價(jià) 2330 元 /平米，主力總價(jià)為 萬(wàn)元。付款方式可按揭或一次性付款。從價(jià)格走向可得出該項(xiàng)目客戶群主要是中等收入的小家庭和單身人士。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 18 廣告策略：因?yàn)椤?春曉花園福祥園 ”項(xiàng)目的戶型偏小，所以廣告主要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，及家雖小但不乏溫馨的感覺(jué)。 個(gè)案市調(diào)表及分 析六： 案 名 江東小康城 工地位置 昆明北市區(qū)煙草路 售樓中心 江東小康城現(xiàn)場(chǎng)售樓部 投資興建 龍泉地產(chǎn) 物業(yè)管理費(fèi) ㎡ 基地面積 300 畝 建筑面積 319680 ㎡ 容 積 率 在售面積 95900 ㎡ 總 戶 數(shù) 3000 多戶 第一期戶數(shù) 266 戶 樓 層 多層及小高層 綠 化 率 45％ 戶 型 平層、躍層、錯(cuò)層 面積范圍 60 ㎡ —— 270 ㎡ 主力面積 90 ㎡ 單價(jià)范圍 1800 元 /㎡ —— 2780 元 /㎡ 平均單價(jià) 2500 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬(wàn)元 主訴求語(yǔ) 文明生活新社區(qū) 折 扣 一次性 6％，分期 4％ 公開(kāi)日期 第一期銷售率 70％ 交房日期 20xx． 10 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 19 工程進(jìn)度 期房 江東小康城個(gè)案分析 一 . 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“江東小康城”位于北京路延長(zhǎng)線，占地面積約 300 畝，共 3000多套多種戶型的房屋。 第一期戶數(shù)為 266 戶，從 20xx 年 4 月開(kāi)盤至今， 第一期銷售率在 70％左右。加之在廣告宣傳上作了較大投入，因此市場(chǎng)接受情況不錯(cuò)。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型特點(diǎn) ：“江東小康城”以多層的住宅樓為主，配以小高層，戶型面積從60―― 270 平米不等，戶型種類繁多，給消費(fèi)者的選擇面較廣。加之小區(qū)所占面積較大，視覺(jué)空間開(kāi)闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢(shì)。 景觀特色：由于花園小區(qū)的特點(diǎn)，基地面積大，容積率較低，所以在綠化上有很大優(yōu)勢(shì)，小區(qū)景觀設(shè)置等方面設(shè)想比較周全，這是江東小康城的主要賣點(diǎn)。 三 . 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在 1800 元 /㎡到 2780 元 /㎡之間，其主力總價(jià)在 萬(wàn)元，另外，可按揭或一次性付款。這適合于社會(huì)各階層的人士，百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 20 面對(duì)的客戶群比較 廣泛。 廣告策略：“ 江東小康城 ”位于昆明北市中心區(qū)，盤龍江畔，位置優(yōu)越，交通方便。“在這里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來(lái)越多人的追求”，成為“ 江東小康城 ”的最大賣點(diǎn)。 注： 小戶型圈層最小面積為 41 平米，最大面積為 270 平米，平均主力面積為 70 平米。 86 街 U2 的主力戶型為 95 平米，兩室或三室的躍層；春天印象 的主力戶型為 85 平