【正文】 泉環(huán)繞著法式空中花園，綠化率高達 55%。該項目位于昆明市北城區(qū)，總占地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個全新的生活理念，樹立品牌效應(yīng)，并在今后百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 23 的小戶型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時，也是一個全新居家品牌的問世。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽光A 版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購房市場，給本案的今后推出帶來一定 壓力，但我們的優(yōu)勢在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計、準確的市場定位和適合的投放時間，來搶占市場先機。福祥園江東小康城小戶型圈層主力總價圖（單位：萬元）百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 22 因他們戶型較小，總價低，這樣 就避免了購買抗性中最主要的一點 價格 ，所以在他 們在房產(chǎn)市場中也獲 得了極好的市場占有率。由圖可見，這些樓盤都是以小戶型為主，所面對的目標客戶群 也較為一致，尤其是陽光 A 版與本案各方面設(shè)計十分相似?！霸谶@里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來越多人的追求”，成為“ 江東小康城 ”的最大賣點。 景觀特色：由于花園小區(qū)的特點，基地面積大，容積率較低，所以在綠化上有很大優(yōu)勢，小區(qū)景觀設(shè)置等方面設(shè)想比較周全，這是江東小康城的主要賣點。 第一期戶數(shù)為 266 戶，從 20xx 年 4 月開盤至今， 第一期銷售率在 70％左右。從價格走向可得出該項目客戶群主要是中等收入的小家庭和單身人士。福祥園” 居住小區(qū)綠化率為 40%，容積率也僅為，這些都成為了本案的最大賣點之一。該項目開盤至今銷售率良好，以安靜的周邊環(huán)境、小戶型和中等價位來占有市場。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 16 個案市調(diào)表及分析五： 案名 春曉花園 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“陽光 A版”的產(chǎn)品定位為小復(fù)式，戶型新穎，面積從 平米不等，主力房型面積為 平米，面積小適合 當代年輕人。這在價位上對低端產(chǎn)品消費者很有吸引力。 景觀特色：由于商住樓的特點，基地面積小，容積率過大，所以在景觀設(shè)計上沒有什么優(yōu)勢，但其所處大環(huán)境地域開闊，馬路通暢，環(huán)境尚可。這說明銷售狀況很好。 廣告策略：“ 春天映象”項目為小戶型的兩室兩廳雙衛(wèi)和全裝修小躍層為特色，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計邀請臺灣鐘水男、陳和佳，美國王一平擔當。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“春天映象”的產(chǎn)品定位為全裝修小躍層，戶型面積從 平米不等，主力房 型面積為 平米 (兩室兩廳雙衛(wèi) )，裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝修。 廣告策略：從選擇住在“ 86 街公寓 U2”的 4 大價值， 2 大機會以及城市對郊區(qū)居住成本大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 8 （一）小戶型圈層個案分析 個案市調(diào)表及分析一： 案 名 86 街公寓 U2 工地位置 白塔路延長線 投資興建 昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理費 1 元 /㎡ 建筑設(shè)計 云南省設(shè)計院 基地 面積 9143 ㎡ 建筑面積 420xx ㎡ 容 積 率 在售面積 0 ㎡ 戶 數(shù) 448 戶 樓 層 15 層 綠 化 率 35％ 戶 型 兩室 /三室躍層 面積范圍 69 ㎡ —— 138 ㎡ 主力面積 95 ㎡ 單價范圍 2700 元 /㎡ — 3180 元 /㎡ 平均單價 2850 元 /㎡ 主力總價 萬元 折 扣 無 公開日期 20xx 年初 銷 售 率 100％ 交房日期 全部入住 工程進度 結(jié)構(gòu)體 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 9 86街公寓 U2 個案分析 一 . 本案市場情 況 項目概況：“ 86 街公寓 U2”是昆明市怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目，該建筑地處白塔路延長線，市中心的優(yōu)勢位置， 35%的綠化率， 7 萬多平米的 Shopping Mall,總戶數(shù)為 450 戶左右，是專為都市白領(lǐng)量身打造的電梯躍層空間；目前建筑情況為結(jié)構(gòu)體，已完全售出，市場接受情況非常好。 ④銷售人員 由于銷售人員售樓有提成，因此他們都比較主動熱情，但有些專業(yè)素養(yǎng)差，缺乏置業(yè)顧問的專業(yè)技能，不能將樓盤的優(yōu)勢特色準確傳達給消費者，影響售樓效果和開發(fā)商的整體形象。 ①銷售道具 樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作，有一部分樓盤制作比較精美，具有一定的藝術(shù)性和文化內(nèi)涵；現(xiàn)場模型、燈箱、表板等多數(shù)樓盤有制作，且比較齊備。 ④按面積劃分 高層由于公攤面積大，物管費高，所以抗性最大，所占比重也就最小。消費者對產(chǎn)品的要求越來越高，樣式要求實用新穎，設(shè)計要求“人性化”，以及價格的合理化；隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長，就會產(chǎn)生 產(chǎn)品樣式方面的缺點，在一定程度上就會出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。以完善、健全整個房地產(chǎn)市場。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢，整個住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。 B. 小戶型住宅市場的開發(fā)將有望獲得良好的市場狀態(tài) 就目前昆明房產(chǎn)市場來看，近幾年來消費者的消費觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著大昆明建設(shè)的全面開展以及昆明正成為中國西部新的移民城市，加之市場開發(fā)中投資商的引導和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進入高峰期，小戶型占大比例的陽光 A 版、 86 街U2 等已全部售完，而正在銷售的樓盤都以 80－ 120 平米的戶型為主，因此，昆明房產(chǎn)市場上小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了昆明市小戶型市場的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。 20xx 年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升，機遇與挑戰(zhàn)并存。百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 1 項 目 投 資 分 析 一、昆明市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費者和產(chǎn)品兩個方面組成的，但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟的很大影響。 A. 商品房市場的競爭將更為激烈 從現(xiàn)有商品房市場來看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實力越來越強，同時開發(fā)商加大了對土地資源的儲備，因此， 20xx 年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 3 C. 城市建設(shè)格局已發(fā)生新的變化 房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟水 平以及目標消費群體的購買力。因此，本案要尋求自身的供求平衡點，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 4 （二）昆明市房地產(chǎn)市場特點分析 目的： 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細節(jié)提供一個比較全面的市場依據(jù)和考量。因此，今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設(shè)計的合理性、功能性、實用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 5 ③ 按房型劃分 分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以 80— 120平米的居多，其次是 140平米以上的占到一定的比重；另外， 40— 70 平米之間的小戶型由于市場定位的準確，在很大程度上也占有一定的市場份額。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 6 ②戶外引導 戶外引導主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳，很少看到工地現(xiàn)場有鮮明的旗幟、橫幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導。 ⑤銷售控制、價格制定 有大部分的開發(fā)商已進行有目的、有計劃、有階段的銷售控制，一般都不采取敞開式銷售，做好銷控，就是要將部份好的戶型甚至樓層，有計劃地保留下來，在銷售淡季時再推出，以平衡樓盤整體的銷售狀況，避免 銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。 二 . 產(chǎn)品分析 戶型分析：“ 86 街公寓 U2”推出 69 平米一室一廳， 88— 98 平米兩室兩廳，104— 138 平米三室兩廳三大類十余種全躍層結(jié)構(gòu)的戶型，以及 米跳空，餐廳核心空間和全落地窗兩面采光等設(shè)計。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 10 個案市調(diào)表及分析二： 案 名 春天映象 工地位置 北京路與環(huán)城南路交叉口 投資興建 昆明房屋 拆建經(jīng)營開發(fā)公司 企劃銷售 臺灣新航機構(gòu) 物業(yè)管理費 1 元 /㎡ 建筑設(shè)計 北京有色冶金設(shè)計院 基地面積 5000 多㎡ 建筑面積 30000 ㎡ 容 積 率 6 在售面積 10200 多㎡ 戶 數(shù) 298 戶 樓 層 21 層 綠 化 率 20％ 戶 型 兩室 /三室躍層 面積范圍 80 ㎡ —— 104 ㎡ 主力面積 85 ㎡ 單價范圍 2200 元 /㎡ —— 2900 元 /㎡ 平均單價 2550 元 /㎡ 主力總價 萬元 折 扣 無 公開日期 20xx． 08． 25 銷 售 率 95％ 交房日期 20xx． 12 工程進度 現(xiàn)房 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 11 春天映象個案分析 一 . 本案市場情況 項目概況 :“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為 20xx 年 12 月，該項目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處，總占地面積為 5000 多平米，總建筑面積 3 萬平米。 景觀特色：“春天映象”規(guī)劃有一個近 20xx 平米的咖啡廣場，并在四樓平臺上規(guī)劃有一個約 1000 平米的空中花園，這種建筑設(shè)計對于高層住宅來說是具有一定新意和特色的。廣告宣傳上不僅強調(diào)產(chǎn)品本身優(yōu)勢（景觀規(guī)劃設(shè)計、酒店式服務(wù)、小面積大格局、特色化建百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 :