集團21城項目策劃全案-wenkub
2023-05-18 00:01:18 本頁面
【正文】 寫字樓上班的高級白領；e) 外地駐滬分支機構(gòu)、辦事處的管理人員。（新知識階層：知識經(jīng)濟中的創(chuàng)業(yè)者。 目前上海房地產(chǎn)高端市場無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢。 目前整個北外灘區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項目，必將吸引公眾的眼球；同時北外灘核心區(qū)域的若干項目， 如世茂、中遠等項目進度相對緩慢，本案將充分利用2005年底至2006年中的北外灘項目真空期打一個“時間差”；216。 世界政治和經(jīng)濟格局處于動蕩，將影響外資企業(yè)對上海的投資，對本案也將造成一定的影響；216。216。216。 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎；216。P19廣告總精神階段廣告執(zhí)行計劃媒體計劃四．工作進度表目 錄一．項目定位P43 綠地集團XX項目策劃全案本案營銷企劃的主要目的l 銷售目標實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應的銷售計劃，達到預先確定的經(jīng)濟收益；l 品牌目標在綠地花園的基礎上，將綠地品牌的市場影響力提升到一個新的層次；l 積累客戶通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。 綠地花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“綠地”品牌有了初步的認識；216。 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略；216。 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成一定的威脅；216。 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競 爭能力；216。 由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間；216。市場形象定位中國新經(jīng)濟中心的高尚綜合商住社區(qū)。）北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。A. 周邊商業(yè)區(qū)域的外來私營業(yè)主；B. 虹口本區(qū)域的私營業(yè)主C. 投資者D. 外籍客戶A. 原來周邊小商鋪的經(jīng)營者；B. 居住在區(qū)域周圍，有意進行商鋪經(jīng)營的客戶；C. 看中地段發(fā)展，進行商鋪投資的客戶。 企業(yè)有長久的發(fā)展計劃，處于經(jīng)濟的考慮，有意向購買辦公樓，同時也是一種投資；216。216。 在上海工作或由于工作關系經(jīng)常到上海；216。216。 投資意識較強。 追逐時尚，注重形象，關注生活品質(zhì)；216。 投資意識強。 公共活動頻繁；216。216。 親友間信息傳遞；216。 關注市政動態(tài)，投資意識強。二. 推廣策略策略概述216。 現(xiàn)場展現(xiàn)將來的期望值，給客戶以購買信心216。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體力度達到最高潮在公眾層面確立耀江國際廣場品牌地位，在完成住宅銷售的的同時為后續(xù)的銷售打下深厚基礎。房展會籌備 采用新聞事件營銷先行，舉辦“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關活動，以類似公益性的活動引起社會注意，這段時間要將活動執(zhí)行計劃確定，以及確定新聞炒作計劃項目全程媒體策略與預算計劃確定整體項目與住宅引導期2005年10月上旬——2005年12月2005年10月下旬“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關活動舉辦延續(xù)房展會效應，進入市場醞釀期， “尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關活動實施，伴隨各種新聞媒體潛移默化的宣傳，確定和鞏固本案產(chǎn)品市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣。此時廣告投入密集而準確。此時廣告投入密集而準確。寫字樓與商務別墅持續(xù)期2006年2月——4月完成全部寫字樓與商務別墅的銷售，廣告投入逐漸放慢，至此綠地21城的銷售全部結(jié)束。所謂引導期，即所有銷售軟硬條件成熟，加上進行了有效的SP活動，大量的廣告配合，積累足夠的人氣之后才可以開盤。2006年初，為住宅開盤作準備，軟廣告炒作逐步展開，主題為北外灘的歷史、人文、未來規(guī)劃前景，并在公開前一個月左右，開始進行硬廣告投放，每周各以兩到三次整版硬廣告沖擊市場，內(nèi)容以系列廣告稿方式主推樓盤整體形象，同時配以軟性新聞的炒作，漸漸撩開本案神密的面紗，孕育熱銷期。在對外發(fā)售方面，開始面向客戶刊物上做詳細樓盤介紹，在各地高檔聚集區(qū)進行派發(fā)，在香港及全國范圍內(nèi)的上層人士中樹立初步品牌形象和知名度。主標題：北外灘，新動力時代即將開啟 敬請期待引導期銷售資料配合l 住宅樓書設計（包含房型）l 住宅折頁設計（2006年3月——2006年6月）：第一強銷期：經(jīng)過引導期的精心策劃，市場的胃口已經(jīng)充分吊起，此時強勢開盤，以開盤典禮等公關活動形式，報章、影視媒體繼續(xù)集中轟炸，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預定）率 ?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。主標題：北外灘稀世景觀豪宅 光芒呈獻強銷期廣告主題一：以北外灘人文歷史景觀為背景，展現(xiàn)新穎超前的住宅建筑造型特色，讓人眼前一亮主標題：眩麗流動 在城市的記憶中舞蹈主題二：以獨特的房型設計和景觀優(yōu)勢為重點，描繪未來美好的生活畫面，讓消費者悠然神往主標題：與新外灘共醉千年（2006年6月——7月）為保證本案開盤達到理想效果和預定量，必須在開盤前有引導期。以開盤酒會等公關活動形式，報章、影視媒體繼續(xù)集中轟炸，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預定）率 。 以戶外廣告作為長效媒體，進行空中打擊、緩慢滲透；216。 以促銷活動作為推動力，為銷售注入源源不斷的活力。約3/4的讀者為企業(yè)界人士，其中，企業(yè)負責人或中層管理人員占報紙讀者總數(shù)的近一半平均每人閱讀時間30分鐘1820分鐘30分鐘受歡迎欄目綜合性欄目國際新聞版、體育版、夜光杯購買形式家庭訂閱為主單位訂閱為主60%左右為訂閱99%自費無提示知道率%98%傳閱率(人次)閱讀率(經(jīng)常)%%千人成本(RMB)（1） 戶外看板（2） 路牌燈箱（1）主推報紙216。 溫州日報216。 中國經(jīng)營報216。（3） 戶外三位置：浦東迎賓大道目標受眾：浦東國際機場的旅客。 21世紀經(jīng)濟報道（1） 戶外一位置：吳淞路目標受眾：由于上班或購物經(jīng)過吳淞路到外灘、南京路、淮海路、人民廣場的高收入人群。 杭州日報216。 新聞晨報216。對國家大事、國際時事感興趣；大多為公司白領，擁有較強的購買力。 以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達項目信息，促進銷售。
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