【正文】 成為有車一族新推崇的活動的時候,有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤點依托整合資源、造勢的余溫來刺激市場，深化記憶，擴大銷售。寶馬作為高檔品牌車的一個代名詞，受到越來越多高端客戶的青睞，對于普通消費者而言，能夠認識寶馬，了解寶馬，欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。強調(diào)的是“利益點”所謂捕撈，即收獲。四、活動策略1）先織網(wǎng)后灑苗再捕撈（自導(dǎo)自演，自說自話）所謂織網(wǎng)，即疏而不漏，積水成川。其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級中學(xué)，毗鄰吳文化公園，身處堰橋居住集中區(qū)域，交通便利。另一個主題園區(qū)是汽車及其零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為一體的無錫汽車工業(yè)園區(qū)（總投資15億，占地800畝，建筑面積35萬）。區(qū)委區(qū)政府的目標是，在5年內(nèi)把該區(qū)建設(shè)成為工業(yè)產(chǎn)值超1000億元，經(jīng)營收入500億元的生態(tài)居住區(qū)、高科技實驗區(qū)、科教文衛(wèi)示范區(qū)、汽車工業(yè)集地區(qū)。其中以惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為龍頭。4）名流酒會 類型：活動促銷 目的：整合資源，促進銷售 操作過程： ?與某銀行進行派對，有效利用其高端客戶，并宣傳產(chǎn)品； ?對某個品牌的紅酒進行品賞，邀請調(diào)酒師現(xiàn)場表演；讀書活動月”——名園與名人 類型：文化營銷 目的：提升品牌價值 操作過程： ■圍饒一本書，展開全市范圍內(nèi)的讀書月活動 ■與逛街欄目文化風(fēng)向標、新華書店、交通臺/江南之聲媒體整合、介紹此書及作者，并與其對面對面的交流 ■作者簽名售書 ■讀書活動月頒獎典禮“名師座談會”——名園與名校類型:文化營銷目的:擴大產(chǎn)品知名度,提升品牌價值操作過程:■邀請教育專家來錫講座■ 家長與名師的直面對話■”品風(fēng)格之美、享名園生活”聯(lián)誼會——名園與客戶 目的：對話、對味；聚會，聚樂住名園的人，格調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CARD名人CARD：購物卡/美容卡/出行卡/讀書卡通過限量限時的發(fā)售,激發(fā)客戶群來現(xiàn)場搶購2005年名園開盤前活動推廣草案開盤前活動目的1） 向市場放量，探測市場反應(yīng)；2） 通過相信渠道，搜集客戶信息，對下階段推廣作及時調(diào)整；活動推廣提交方向1） 寶馬活動2） 運動會3） 廟會4) 名園網(wǎng)絡(luò)競賽項目活動推廣草案具體方案如下活動Ⅰ：寶馬活動一、 活動背景轎車作為一種高檔耐用品，越來越成為現(xiàn)代城市生活中不可缺少的重要組成部分?！耙率匙⌒小蔽幕癄I銷活動——名人與名品 1）國際品牌化妝品show 2）名車賞析會 3）新概念家居館作品展 4）名流酒會1）國際品牌化妝品show類型：活動營銷目的：提升品牌知名度，提升品牌形象操作過程：? 與某化妝品牌商/代理商舉行一次新品秀展? 邀請相關(guān)行業(yè)人士對如何搭配服飾，如何選擇美容產(chǎn)品進行介紹；注意點:地點的選擇2）名車賞析會類型：活動營銷目的：提升品牌價值，擴大品牌知名度。以銷售手段兼功能性訴求為主。隨文：名園，精心耕作8萬方,采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法,外部典雅、細部豐富，體現(xiàn)生活高度。它是人類思想史的巨作，供后人思慕，供時間閱讀。n訴求重點：生活品質(zhì)挖掘n媒體推廣：少量投放NP,針對現(xiàn)有情況進行DM\SP推廣。 訴求重點：樹立名園品牌形象 媒體安排：密集型硬廣告投放、戶外廣告的向外推出、三維動畫、電視片的制作投放； 推廣形式：新聞發(fā)布會 具體安排：邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計公司進行產(chǎn)品宣傳，發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)資料、演示VCD并進行準客戶現(xiàn)場認購并進行抽獎。產(chǎn)品引導(dǎo)期（時間：—） 推廣目的：信息告知、喚醒潛在客戶群，最大化向市場告知本案信息，全方位的推廣半月內(nèi)全部爆發(fā)。深化理解：1）開發(fā)商創(chuàng)造高素質(zhì)產(chǎn)品 2）居者懂得品味生活新 典 范：先河、模范、示效作用。第三階段（持銷期）：實體+生活場景廣告創(chuàng)意手法：針對不同客戶心理，運用生活場景，與客戶達成共鳴。[短期目標]迅速擴大名園知名度、識別度、美譽度；引起消費者關(guān)注、造成市場熱點；[長期目標]樹立泰富投資的公司品牌形象；推廣名園知名度，培育忠誠客戶；通過品牌內(nèi)涵的提升拉動品牌外延的增加，刺激購買；第一階段(引導(dǎo)期）：造勢，引起市場好奇關(guān)注。?年齡分布: 30━45歲為主?家庭情況：以三口之家為主?職業(yè)狀況：公司白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、政府官員、惠山區(qū)富裕階層、外來高素質(zhì)人群?經(jīng)濟收入：家庭年收入6萬以上?購買動機：看中惠山新城的區(qū)域發(fā)展；首次置業(yè)者自用為主，方便出行；二次置業(yè)者改善居住條件，部份投資，部份出于對孩子的殷殷之心；?心理特征：有進取與自我奮斗價值觀，追求生活品味，認同文化附加值，努力為下一代創(chuàng)造物質(zhì)、精神財富?！经h(huán)行車道直達每戶?！?片6000m2的中心綠地】清新的空氣，流暢的空間，明媚陽光，多維的視覺，讓每一 個生活在這里的人感受到自然的氣息和寵愛，在花園里傾聽鳥鳴，感受春風(fēng)，品聞花香，體會四季的變遷和更替。江蘇錫山高級中學(xué)，從幼兒園至高中全程教育貫徹始未。2） 建 筑：它必然是與自然共存的住宅；人住在里面能感知四季的變化；自然風(fēng)可以進入建筑；保證私密前提下鄰里間的交流、溝通。本項目的主要競爭對手金都花園，開發(fā)商實力雄厚，這將在今后一定程度上加劇了本項目的區(qū)域競爭。這片市場空白將是本項目一個良好的切入點?！鼋鹑诜?wù)商業(yè)設(shè)施、通訊交通等配套齊全?！鰠^(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)正在完善中，未來通過錫澄二路和惠山大道前往無錫市區(qū)將更加快捷。 國家康居示范工程實施項目 項目一期開發(fā)累計面積40余萬平米，包括國家康居示范實施工程一期精品公寓住宅19萬平米（21幢小高層和高層，面積有90200平方米不等）；純現(xiàn)代水岸別墅區(qū)12萬平米（300多戶獨棟別墅、雙拼別墅以及townhouse）；各類商業(yè)休閑、娛樂和商業(yè)設(shè)施超過5萬平米。 可居住人口4萬余人，社區(qū)2公里帶狀濱河公園 超過10萬平米的自然生態(tài)水面二、 品牌競爭分析本項目的開發(fā)商泰富公司初涉房地產(chǎn)，在品牌上無法和中環(huán)、復(fù)地等公司相比，但和大項目大品牌競爭能迅速提升公司的知名度，若能建設(shè)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，則公司美譽度馬上會建立。每個新區(qū)的開發(fā)都會帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。人均可支配收入為9102．2元，同比增長16．2%，均列全省第二位。值得一提的是工業(yè)園區(qū)的較多高素質(zhì)技術(shù)人員和管理人員，他們需要就近居住、生活，會優(yōu)先考慮搬遷或落戶本區(qū)域，所以對這部分人我們應(yīng)該加強引導(dǎo)，爭取集體落戶來迅速聚集人氣。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，外來高素質(zhì)人才的到來，對本地區(qū)的住房觀念有了一定沖擊，越來越多的居民消費觀念在改變，特別是一些年輕人，他們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。D醫(yī)療保健 規(guī)劃中的惠山新區(qū)醫(yī)院將為本區(qū)域居民提供醫(yī)療服務(wù)，目前堰橋鎮(zhèn)的醫(yī)療設(shè)施主要有鎮(zhèn)醫(yī)院、小型診所和多家藥房。B餐飲娛樂 在堰橋段錫澄路旁有金玉滿堂和德寶大酒店，在堰橋老街也有比較完善的餐飲娛樂設(shè)施。東臨石塘灣路，隔石塘灣路與錫山高級中學(xué)相望。出行將會更方便快捷。B　交通情況惠山區(qū)南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道以及京杭大運河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無錫與周邊城市實現(xiàn)快速對外交通。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。隨著人氣聚集，土地成批量推出，未來發(fā)展前景燦爛。賽維拉的商業(yè)項目也即將啟動。無錫城北的發(fā)展始于上個世紀90年代末期，隨著無錫特大城市框架的逐步成型，城北的房地產(chǎn)也逐步起步。堰橋作為惠山新城的行政中心，地理位置優(yōu)越，本身又承擔了居住聚集區(qū)域的功能，投資環(huán)境好，發(fā)展前景燦爛。其中北展的重點是推進堰橋地區(qū)建設(shè)，加強與江陰的聯(lián)系，這為本項目的成功介入提供了保證。三、堰橋板塊的戰(zhàn)略定位2004年是無錫“建設(shè)超特大城市”整體發(fā)展戰(zhàn)略進入實質(zhì)性發(fā)展的一年。同時，各大銀行抬高了住房貸款的門檻，也嚴格了審查的手續(xù)，部分投機者因此失去了存活的溫床，所以房價增幅放緩。就無錫目前的房地產(chǎn)開發(fā)量而言，如果僅在無錫市約為220萬人口中消化，將是一個漫長的過程，供需總量將趨于平衡。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))土地供應(yīng)量少，房價偏高，導(dǎo)致商品房成交份額正在逐步萎縮，而新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過半數(shù)。 同時市場需求持續(xù)旺盛，穩(wěn)中有升。近來國家又加大宏觀調(diào)控力度，無錫市房地產(chǎn)市場有了新的動向，整體正處于一種高位整理的階段。2001年以來，無錫房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，往往一個新盤剛出來就被搶購一空，市場出現(xiàn)了罕見的“井噴”行情，大部分地區(qū)房價也因此翻了一倍。這幾年，無錫經(jīng)濟快速增長，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，在一定程度上帶動了無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟。最主要的是大量推出地塊。預(yù)測下一階段無錫市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快增速，供需總量進一步趨于平衡，價格增幅漸緩。但是也顯示出的最大特點是區(qū)域發(fā)展不平衡。二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測市場轉(zhuǎn)入買房市場，消費者心理日趨成熟和理性：這兩年，無錫房地產(chǎn)開發(fā)用地批租出讓的數(shù)量已達一定規(guī)模，下階段將迎來新樓盤上市的高潮。但是房價的漲勢會進一步趨緩，這是因為在自有住房率已達85%后，在供給較為充分的形勢下，改善型和投資型消費者持幣觀望者會相應(yīng)增多，從而房價很難快速增長。本項目所在的北區(qū)將是無錫房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向為“南拓、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”?；萆絽^(qū)加快城市化步伐，確定了“一區(qū)四組團”的發(fā)展格局。四、堰橋板塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀堰橋位于無錫城北惠山新城。目前堰橋地區(qū)的樓盤并不多，在售和即將銷售的主要是占地400畝的金都花園和商業(yè)項目天力廣場。本項目正是在這種區(qū)域大環(huán)境下孕育而出的?，F(xiàn)有1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，9個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。項目東面即是省重點高中——錫山高級中學(xué)，學(xué)區(qū)條件優(yōu)厚。同時距項目南面3公里左右是錫宜\滬寧兩條高速公路的出入口。 以下為詳細的公交線路:◎25支朝陽廣場新塘里村 新塘里村戴歧村姑亭廟村麻歧村林業(yè)村喜鵲風(fēng)機公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場◎25朝陽廣場界涇/堰橋旅游公司 界涇大東村堰橋旅游公司堰橋喜鵲風(fēng)機公司吳文化公園楊巷(德寶大酒店)楊泗壩頭胡家渡五號橋江海木業(yè)公司海溪防腐廠大棚管廠天一中學(xué)(西漳)天一村林陸巷彩印廠造漆廠梨花莊北柵口火車站國際飯店崇安寺崇寧路學(xué)前東路(八佰伴)婦幼保健院朝陽廣場 C　地塊周邊現(xiàn)狀項目基地南面是一條河流，河對面是安居房小區(qū)金惠苑，水質(zhì)情況一般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項目的獨特的景觀布置。配套條件A 購物場所 基地周圍目前沒有大型購物超市，但平時的生活品購物沒有問題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見。吳文化公園也在項目基地不遠處，人文資源優(yōu)越。這對本項目而言，具有良好的市場機遇，在我們實地考察和目標客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個安居小