【正文】 意向客戶對(duì)價(jià)格的敏感度，更重要的是利用這一活動(dòng)積累一批客戶資料。本計(jì)劃以我司提交之營(yíng)銷報(bào)告為主要依據(jù)點(diǎn)，時(shí)間跨度涵蓋項(xiàng)目整個(gè)前期營(yíng)銷階段 —— 告知期 、引導(dǎo)期 、 開盤期 。 ▲ 交通便利：毗鄰城市主干道 延陵西路 ▲ 綜合廣場(chǎng)：設(shè)備齊全，功能完備 ▲ 經(jīng)營(yíng)品種：是常州市中心最大，經(jīng)營(yíng)品種最多的大市場(chǎng)，將為業(yè)主帶來(lái)雙倍利益。 開盤前一周內(nèi)，戶外長(zhǎng)效媒體（包括現(xiàn)場(chǎng)）應(yīng)布置完畢，報(bào)紙媒體出現(xiàn)一周一至二次 1/4 版或半版形象廣告，穿插多次輪廣告，從而形成立體式廣告攻勢(shì)，初步努力品牌形象，如正式開盤作好客戶積累，人氣聚集的準(zhǔn)備 強(qiáng)銷期 開盤前刊出半版或整版廣告，明確開盤日 期及時(shí)間和營(yíng)銷活動(dòng)內(nèi)容，為開盤強(qiáng)銷作氣氛鋪墊，正式銷售開始后，以適度軟硬廣告配合強(qiáng)銷要求。 2） 開盤強(qiáng)銷期 階段目的 ： 積聚人氣，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，確立市場(chǎng)地位，掀起銷售熱潮。分別可于完成可銷面積的 30%， 60%， 90%時(shí)作適當(dāng)上調(diào)。所謂的定位（ positioning）正是指產(chǎn)品在消費(fèi)者心智中的區(qū)隔。 將來(lái)物業(yè)升值潛力和地段的希缺性所帶來(lái)的產(chǎn)品高附加值。即：追求利潤(rùn)與速度的最佳均衡點(diǎn)。 ? 資金壓力輕，折扣、促銷等方式較難打動(dòng)，更關(guān)注產(chǎn)品 本身的市場(chǎng)價(jià)值。 ? 生活質(zhì)量高，一般生活需要不會(huì)構(gòu)成太大的影響。 ? 對(duì)投資類物業(yè)有較深的了解或者具有一定背景，見多識(shí)廣。 ? 市場(chǎng)的認(rèn)知度較高 ? 本項(xiàng)目在同類產(chǎn)品的主導(dǎo)地位 ? 現(xiàn)投資者對(duì)本項(xiàng)目持樂觀態(tài)度 ? 已經(jīng)走上正規(guī)的商業(yè)運(yùn)作模式 劣勢(shì)： ? 鋪位產(chǎn)權(quán)的使用年限問題 ? 未來(lái)幾年內(nèi)同類產(chǎn)品的強(qiáng)力沖擊 ? 市場(chǎng)將來(lái)的生存條件 ? 現(xiàn)目前常州樓市的低迷狀態(tài) 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 26 機(jī)會(huì)： ? 近幾年常州零售商貿(mào)業(yè)的高速發(fā)展 ? 現(xiàn)在的入市時(shí)機(jī)恰逢其時(shí) 威脅： ? 現(xiàn)在主要是九洲服裝的競(jìng)爭(zhēng) ? 下半年南大街及西瀛里商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) （二）產(chǎn)品方向性建議 ? 鋪位的分割上盡量維持現(xiàn)狀 ? 提出打造“常州第 一市場(chǎng)”的口號(hào) ? 在誠(chéng)信服務(wù)與管理上更上一個(gè)臺(tái)階 ? 價(jià)格的合理制定 ? 注意產(chǎn)品所帶來(lái)的附加值 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 27 六．產(chǎn)品定位 （一）目標(biāo)市場(chǎng)定位 能否找到一個(gè)存在并且足夠大的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)是任何行銷成功的關(guān)鍵。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 24 （三）其他相同類型物業(yè)調(diào)查 九洲鋪位租金情況： 面積（平方） 位置 租金（萬(wàn) /年） 6－ 7 一層門口 － 5 5－ 6 一層進(jìn)門三、四排的鋪位 3 4－ 6 一層中間鋪位 2 6－ 7 樓上 － 2 人流量每天平均為 3000－ 4000 人次左右，大都為外地的打工者居多。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 22 （二）本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ? 路橋鋪位租金情況 樓層 面積范圍（平方） 位置 租金（萬(wàn) /年） 1F 6－ 7 中間鋪位 中間樓梯旁 4－ 5 2F 6－ 7 中間鋪位 拐角處 3 3F 5－ 6 中間鋪位 轉(zhuǎn)角處 其具體的租金要看位置而定，但平均租金為 3 萬(wàn)元 /年左右。該地段的人流量在 萬(wàn) — 萬(wàn)之間。按市政府的規(guī)劃，明年要將南大街改建為常州市的第一條步行街，所以，可以說(shuō)南大街幾乎集中 了常州最好的商業(yè)機(jī)會(huì)。 延陵西路商圈 延陵西路橫貫常州市鬧市區(qū)的東西，西起懷德路，東至文化宮廣場(chǎng)，全長(zhǎng) 1 千米左右，是常州市最主要的一條商業(yè)和交通干道，集中了常州主要的商業(yè)設(shè)施，是常州人休閑購(gòu)物最多去的商業(yè)區(qū)之一。由此可見，在常州人的心目中，南大街和延陵西路的商圈已比較成熟； 4. 就各類不同類型的商鋪、商家而言，常州市民最喜歡逛的是大型百貨商場(chǎng)和大型超市，而品牌專賣店同時(shí)也成為了一種逛街的主要目的地，由此可見， 常州市民在生活休閑上不但追求一種便捷的感覺，同時(shí)也在生活 檔次上有了更高的追求； 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵?yáng)|路 城中路 南大街 北大街 蘭陵『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 14 5. 從常州市民關(guān)注的商鋪層次而言， 中高檔和中檔商鋪對(duì)市民的吸引力最大 ； 逛店類型05101520253035大型百貨商場(chǎng)大型超市大中型專營(yíng)店品牌專賣店專營(yíng)街上的商鋪小店其他商鋪檔次偏好9%48%30%13%高檔商鋪中高檔商鋪中檔商鋪普通商鋪『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 15 6. 常州市民對(duì)逛街時(shí)，特別是在逛服裝店時(shí)，比 較滿意的方面在于購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)和交通三個(gè)方面 ； 7. 從個(gè)人收入和家庭收入的情況看，經(jīng)常逛街的常州人其個(gè)人月收入平均達(dá)到了 961 元，而家庭月收入更是達(dá)到 元，在常州都屬于中等偏上的收入水平；從學(xué)歷上看，逛街人群的學(xué)歷分布主要集中在高中和相當(dāng)學(xué)歷的水平之上； 綜上所述： 常州消費(fèi)者有較高的逛街偏好，而且有一定的消費(fèi)能力，同時(shí)，對(duì)常州商圈也有較高的認(rèn)同，對(duì)常州已有的商業(yè)環(huán)境的整體滿意度還不高。 （三） 常州消費(fèi)者休閑購(gòu)物特性分析 為了更好地了解常州消費(fèi)者的購(gòu)物休閑習(xí)慣，我司曾專項(xiàng)做了市場(chǎng)調(diào)研，初步反映出了常州市民的購(gòu)物休閑觀。 建筑及裝潢材料類、家用電器和音像制品類、煤炭及制品類、汽車類、木材及制品類、金屬材料類等商品成交增長(zhǎng)迅猛，增速分別達(dá)到 %、 %、 %和 %、 %、 %。 新型業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 16 月份，全市批零貿(mào)易業(yè)完成商品零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅高 于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)，其中，限額以上貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %；限額以下貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 【 2020 年上半年總結(jié)與下半年展望】 市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)升溫 ， 發(fā)展勢(shì)頭有所加快 。 商品房?jī)r(jià)格將趨向平穩(wěn)。下一階段，由于土地、資金等生產(chǎn)要素的進(jìn)一步緊缺，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度將會(huì)有所減緩，商品房?jī)r(jià)格也將會(huì)更加趨向理性和穩(wěn)定 。 新樓盤銷售明顯趨緩。由于二手房供應(yīng)量比較充足，價(jià)位卻處于相對(duì)高位，而許多居民在宏觀調(diào)控以后又產(chǎn)生了盼跌心理，大多處于持幣待購(gòu)狀態(tài)，使得二手房在短短的半年時(shí)間里由 “香餑餑 ”變成了 “燙手山芋 ”。前幾年，不少開發(fā)商拼命爭(zhēng)土地，搶到土地就等于搶到金飯碗，致使土地價(jià)格連年飚升。 16 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %，相當(dāng)于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 倍，其中銀行貸款 億元，同比下降 %，在全部資金來(lái)源中 所占比重由去年同期的 %下降為 %；企業(yè)自籌資金 億元，同比增長(zhǎng) 倍，在全部資金來(lái)源中的比重由去年同期的 %上升為 %；定金及預(yù)收款 億元，同比增長(zhǎng)%，比重也比去年同期略有提高。在新開工面積增加的同時(shí)，商品房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了新的變化，銷售面積的增長(zhǎng)相對(duì)滯后于竣工面積的增長(zhǎng)， 16『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 5 月份，全市商品房屋竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 4 倍；施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，主要依賴于民間資本的積極介入，統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，全市投向房地產(chǎn)開發(fā)的民間資本達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中所占比重達(dá)到 %。 （ 一 ） 上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本特征 上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大 幅攀升，新開工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)存量房屋面積繼續(xù) 下降。 （二） 項(xiàng)目周邊環(huán)境 『 新家園房產(chǎn) 』