【正文】 3月 27日隆重發(fā)市！ 3月第四周 戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)燈箱、新區(qū)中心路段廣告牌、市區(qū)主干道廣告牌、太湖附近高炮） 中海半島華府二期湖心人文別墅 3月 27日隆重發(fā)市！ 成熟半島官邸，從容人生境界 3月 戶外（園區(qū)現(xiàn)代大道、金雞湖路路旗） 中海半島華府，湖心人文別墅 3月 農(nóng)行理財(cái)卡、高爾夫俱樂部、意向客戶等數(shù)據(jù)庫直郵 中海半島華府二期湖心人文別墅 3月 27日隆重發(fā)市！ 中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE人文獨(dú)院官邸 ?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。 ?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “ 中國第一管家 ” ，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3月傳播計(jì)劃 媒體 內(nèi)容 時(shí)間計(jì)劃 蘇州日報(bào)頭版雙通欄 中海半島華府二期 TOWNHOUSE3月 4日開始內(nèi)部認(rèn)購！ 島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。 ?3月中、下旬試認(rèn)籌數(shù)量選擇最佳時(shí)機(jī)上市。 過年期間 戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)主干道燈箱） 一期最后一批單位隆重推出！ 二期即將啟動(dòng)，敬候垂詢！ 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3月傳播節(jié)奏 銷售階段 品牌蓄水、濾水期 推廣任務(wù) 為北地塊別墅同期進(jìn)行大規(guī)?？蛻舴e累和誠意客戶篩選。多長時(shí)間銷售多少平方，創(chuàng)銷售速度神話 。 ?在蘇州高校舉辦物業(yè)管理模式講座、工程管理講座，引起話題炒作，鞏固中海在蘇州物業(yè)第一管家和工程質(zhì)量第一的品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各行銷期訴求內(nèi)容 及傳播通路規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12月傳播節(jié)奏 銷售階段 品牌蓄水期 推廣任務(wù) 做為全年高調(diào)營銷策略的起始點(diǎn)，讓蘇州大眾和意向客戶以全新的關(guān)注角度和視野感受全新的中海半島華府。 ?多層次 ?老業(yè)主的以舊帶新 SP ? 二級、三級市場的 SP ?各地中海會(huì)的挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全國性品牌資源聯(lián)動(dòng) 3 策略思考： ?總體的品牌觀，持續(xù)的品牌打造計(jì)劃，堅(jiān)決的執(zhí)行 ? 高調(diào)的廣告來鞏固及拓展品牌，永保產(chǎn)品在市場上的新鮮度 ? 塑造中海品牌：全國行業(yè)龍頭，活躍高調(diào) 建議： ? 品牌拿地、集團(tuán)動(dòng)態(tài)等公司運(yùn)作信息媒體報(bào)導(dǎo)，鞏固消費(fèi)者信心 ? 活躍在各種論壇、講座 如：在蘇州高校舉辦物業(yè)管理模式講座、工程管理講座 ? 南京中海會(huì)、上海中海會(huì)、蘇州中海會(huì)的購房聯(lián)展活動(dòng)。 ?除蘇州日報(bào)的頭版通欄強(qiáng)勢銷售信息發(fā)布外，增加夾報(bào)的成熟實(shí)景展示 ? 公共網(wǎng)絡(luò)上占據(jù)談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題、漸成熟實(shí)景的階段性發(fā)布、城市公眾配套的完善招商喜人消息、不斷強(qiáng)化消費(fèi)者信心。 第一個(gè)客層 最為重要！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷推廣總體思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域城系的整合營銷 城市化進(jìn)程使中心城市、中心區(qū)域?qū)χ苓叺貐^(qū)人口和資金的“洼聚效應(yīng)”越來越明顯。 本案價(jià)格建議 — 別墅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客群定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南區(qū)已成交目標(biāo)客戶 客戶構(gòu)成 57%是私營業(yè)主，其次是公司高管； 46%來自園區(qū)，其次是市區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建議湖景電梯洋房均價(jià) 90009500元 /平方米，總價(jià)款在 150180萬之間，本案湖景房創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和唯一一個(gè)純TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景豪宅可做為價(jià)格的有力支持，此價(jià)格也可以保證銷售任務(wù)如期完成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭市場上銷量與價(jià)格相關(guān)性分析 項(xiàng)目 價(jià)格 主力總價(jià) 月銷售量 中茵皇冠 16200 400萬左右 56 玲瓏灣湖景房 11800 290萬左右 56 馨湖園 9800 150萬左右 6 楓情水岸疊加 9000 200萬左右 1 高爾夫疊加 8500 188萬左右 3 天域精裝房 8900 100150萬 22 金湖灣精裝房 8000 100130萬 18 伊頓小鎮(zhèn) 6800 8095萬 25 園區(qū)單價(jià) 10000元 /平米以上、總價(jià) 150萬以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。 湖景小高層后期上市，享受自身別墅社區(qū)、仁恒金湖灣、南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)市場開拓后的高利潤區(qū)，并打個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中海 〃 半島華府 2020年 全案整合行銷 總體策略思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 匯 報(bào) 結(jié) 構(gòu) ?市場環(huán)境分析 ?競爭環(huán)境分析 ?北地塊產(chǎn)品審視 ?銷售節(jié)奏建議 ?定價(jià)策略建議 ?目標(biāo)客群定位 ?行銷推廣總體思路 ?行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃 ?創(chuàng)意表現(xiàn)策略 ?各行銷期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北地塊產(chǎn)品審視 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 聯(lián)排別墅 C、 D戶型 210260平 70套左右 湖景電梯洋房 170平 53套左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。 別墅產(chǎn)品率先上市，借助 2020年下半年一期的熱銷勢頭趁勢打鐵，高歌猛進(jìn)，搶占先機(jī)與市場空白。 本案價(jià)格建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售任務(wù)要求 06年年底要求全線封盤，按工程進(jìn)度九月湖景房可以達(dá)到上市要求，即需要在 912月四個(gè)月的銷售周期完成 53套的銷售任務(wù)，每月平均銷售量為 15套，考慮到 112月淡季銷售有可能出現(xiàn)銷售速度減慢，則 10月強(qiáng)銷期每月至少需要完成銷售 20套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前園區(qū)市場上，只有總價(jià)不超過 150萬、單價(jià)不超過9000元 /方的公寓產(chǎn)品可以達(dá)到每月 20套左右的消化量。 但要注意的是，本案二期別墅上市時(shí)間上一定要快于中新挪威森林，否則其 8500的均價(jià)一旦上市就會(huì)使得本案價(jià)格顯得很貴，給銷售造成極大阻力。 做足交房服務(wù)、做好出租的服務(wù)工作、做秀投資前景會(huì)促進(jìn)北區(qū)更快成交。 ? 區(qū)域的發(fā)展上升為城市現(xiàn)象，項(xiàng)目與城市功能結(jié)合，營造一種“區(qū)域中心，生活指標(biāo)”的暗示 建議： ? “灣區(qū)別墅，比肩全球”的主題語提高項(xiàng)目市場站位 ? 抄作“金雞湖畔灣區(qū)效應(yīng)”在輿論上形成一種城市中心區(qū) ? 把政府配套、尤其是商業(yè)，如湖東商業(yè)廣場、現(xiàn)代廣場的情況作為項(xiàng)目配套來抄作。 ?在本地媒體投放上則更重活動(dòng)，重報(bào)紙 ?立體化 ? 外資及實(shí)力內(nèi)資銀行 VIP客戶、 高爾夫會(huì)員（臺(tái)灣人買別墅的最多）、 各種商會(huì)、太太俱樂部、 名車的 VIP客戶的數(shù)據(jù)庫直投 ?以上圈子的小型本圈子活動(dòng)，供場地借資源。PR PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 贊助 蘇州 年度 經(jīng)濟(jì) 人物 評選 蘇州 大學(xué) 建筑、 物業(yè) 講座 上海、 南京、 蘇州 中海會(huì) 購房 聯(lián)動(dòng)： 攝影展 大型 入伙 活動(dòng)： 植樹 節(jié)； 上市 活動(dòng)： 龍舟賽 贊助 金雞湖 高爾夫 公開賽 湖景房 產(chǎn)品 說明會(huì) 上市 活動(dòng)； 上海、 南京、 蘇州 中海會(huì) 購房 聯(lián)動(dòng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金雞湖龍舟賽 時(shí) 機(jī)： 4月初開盤節(jié)點(diǎn)前后 邀請人員：一期業(yè)主、二期意向客戶、臺(tái)商、新加坡協(xié)會(huì)會(huì)員、銀行 VIP貴賓、太太俱樂部、園區(qū)外企高管 形式： （關(guān)于意大利的民俗風(fēng)情知識(shí)） —— 半島華府開盤慶典儀式 乘坐龍舟在金雞湖面游弋、攝影 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 園區(qū)高爾夫公開賽 時(shí) 機(jī)： 5月強(qiáng)銷期 邀請人員：一期業(yè)主、二期意向客戶、臺(tái)商、新加坡協(xié)會(huì)會(huì)員、銀行 VIP貴賓、太太俱樂部、園區(qū)外企高管 形式： 、表演賽 3. 會(huì)所或樣板房內(nèi)參加小型紅酒酒會(huì) 、長笛演奏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目品牌強(qiáng)化 產(chǎn)品概念導(dǎo)入 優(yōu)勢強(qiáng)化 針對性銷售訴求 產(chǎn)品文 化強(qiáng)化 針對性銷售訴求 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 項(xiàng)目 品牌強(qiáng)化 產(chǎn)品概念導(dǎo)入 優(yōu)勢強(qiáng)化 C