【正文】 此資料來自企業(yè) 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付 30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)； 簽定正式合約一個月內(nèi)付清 70%的余款，同時辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鷹 隆盛 天豐 福鑫 天時售價：元/ 平方米 11060 60050100150金鷹 隆盛 天時租價：元/ 平方米/ 月 據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的租售目標(biāo)，中原認(rèn)為整 此資料來自企業(yè) 體價格宜采取低開高走的策略。而國貿(mào)中心的35 層會議中心針對租、買房客戶贈送一定時間的會議中心使用時段或以頻次以迎合其需要。 直郵方式 主要針對南京 各大寫字樓的租戶，派送 DM 直郵單。中原認(rèn)為推廣的力度在于對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式 針對目前南京商務(wù)寫字樓市場絕大多數(shù)采用付四成貸六成或付三成貸七成的付款按揭方式，國貿(mào)推出付二成貸八成的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬。以寫字樓的租售來帶動商務(wù)樓。如此一方面較易在客戶心目中樹立全新的樓盤形象，另外對銷售中的各項(xiàng)措施有所支持，利于成交，負(fù)面影響較少。對所有公共區(qū)域，進(jìn)出通道等進(jìn)行 24 小時監(jiān)控，配合各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行集中埋管。 ? 消防：大樓采用全自動中央電腦控制消防系統(tǒng)。 ? 門窗： 分戶門釆用防火 實(shí)木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。 分插座能夠滿足 10A 的電流。 裙樓商場部 分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認(rèn)為，如果 將商場外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口 ，效果會更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使得兩部分既有明顯的分隔又風(fēng)格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場一致，尤其是將入口處“南京國際貿(mào)易中心”的字體恢復(fù)光芒。 細(xì)部處理上，電梯共享空間與目前商場交接處卷簾門四周墻角應(yīng)盡量避免粗糙的感覺，細(xì)節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時得以心情愉悅。 物業(yè)定位 從上述本案的優(yōu)劣勢分析中可以看出本案既擁有眾多的優(yōu)勢賣點(diǎn)，又存在一定的銷售抗性，因此，為在銷售上形成差異化的態(tài)勢，建議本案的形 象定位須體現(xiàn)出品質(zhì)感、地段的絕對優(yōu)勢、功能與配套的齊全及物業(yè)管理的專業(yè)周到等，因此中原在分析上述眾多項(xiàng)目優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，總結(jié)提升出本案全功能配套，距新街口零距離的區(qū)位優(yōu)勢（同時在推廣中零距離也可延展到零距離服務(wù)的概念）兩大方面突出賣點(diǎn)，再結(jié)合本案案名—— 南京國際貿(mào)易中心的“國際”與“中心”四字，故中原建議將本案定義為 “全功能、零距離國際商務(wù)空間” 市場定位 ? 定位依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)位 此資料來自企業(yè) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 齊備的功能設(shè)施配套 “以人為本”的商務(wù)服務(wù) 專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù) ? 具體市場定位 擁有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，并且具備一定 的社會地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、積極進(jìn)取的生意及商務(wù)人士。 ? 其他賣點(diǎn) 此資料來自企業(yè) 全新改造后氣派開闊的大廈入口大堂、 富麗堂皇的世紀(jì)泰富 (國貿(mào) )購物中心， 暢通舒闊的公共共享大廳， 燈光工璀璨的外部亮化工程， 較佳的性價比等優(yōu)勢， B、 劣勢分析 ? 使用年限偏短 由于本物業(yè)的土地使用出讓年期為 1992 年，使得本案的 實(shí)際使用年限只有四十年左右，且因?yàn)殚L期空置，容易使客戶對其硬件設(shè)施產(chǎn)生不好聯(lián)想，并對在此置業(yè)產(chǎn)生疑慮。 此資料來自企業(yè) ? 全功能配套 本案的全功能配套是本案明顯的一大競爭優(yōu)勢，從高檔購物中心、 E 時代健身會、多功能會議中心、再從大型的停車場到咫尺之遙的高級酒店、頂級規(guī)模商場到麥當(dāng)勞、酒樓、銀行等一應(yīng)俱全，如此齊全的配套設(shè)施是其他物業(yè)無可比擬的。為以后各期的漸續(xù)推廣做好鋪墊。因此，在營銷策略上，應(yīng)首先通過耳目一新的宣傳包裝和推廣的手法，在目標(biāo)客群心目中建立“國際貿(mào)易中心”全新改造后高層次的寫字樓物業(yè)形象，并配合有效的廣告促銷手段，迅速在農(nóng)歷年前后提高“南京國貿(mào) 此資料來自企業(yè) 中心”的知名度，制造市場熱點(diǎn)效應(yīng)。同時潛在競爭項(xiàng)目也會造成部分目標(biāo)客群的持幣觀望心態(tài)，從而對本案的租售的推進(jìn)造成一定影響。 四、競爭參考樓盤分析 ? 商茂世紀(jì)廣場 位置：中山南路 49 號 發(fā)展商：中美合資南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積： 3500m2 建筑面積： 110000m2 層數(shù)： 4+60 車位： 200 多個 車位租價： 1080 元 /月 售價： 7500 元 /m2 竣工日期： 20xx 年 6 月 30 日 此資料來自企業(yè) 出售率： 80% ? 金鷹國際商城 位置：漢中路 89 號 發(fā)展商：金鷹國際實(shí)業(yè)有限公司 建筑面積： 148000m2 層數(shù)： 2+58 車位：足夠 車位租價： 1080 元 /月 售價： 8600 元 /m2 租價： 110 元 /m2 竣工日期：已交付 租售率： 85% ? 隆 盛大廈 位置：洪武路 23 號 發(fā)展商：江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司 基地面積： 7200m2左右 建面： 56000m2 層數(shù)： 5+26 車位： 170 個 此資料來自企業(yè) 車位租價： 800 元 /月 售價： 6800 元 /m2 (均 ) 租價： 2 元 /m2 本項(xiàng)目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點(diǎn)，注意市場區(qū)隔，再加上適當(dāng)實(shí)效的營銷策略、宣傳推廣和差異化營銷，其樓盤租售定會取得不俗業(yè)績，有望成為以后南京商務(wù)樓市名牌樓盤。 就新街口地區(qū)來講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點(diǎn)，土地供應(yīng)極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。 不難發(fā)現(xiàn)，南京房地產(chǎn)市場整體的營銷策劃水平還不高，雖然趨于營銷的理性化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。河西的典雅居，依 托高起點(diǎn)的小區(qū)規(guī)劃，配合強(qiáng)大的廣告攻勢，經(jīng)過一年多的市場運(yùn)作，成為河西乃至整個樓市的經(jīng)典樓盤。 南京目前商務(wù)樓盤物業(yè)管理費(fèi)集中在 214元之間，收費(fèi)并非太低，但大多數(shù)開發(fā)商自建自管，經(jīng)驗(yàn) 缺乏，手段落后，人員素質(zhì)偏低，直接影響商務(wù)樓消費(fèi)者的辦公環(huán)境與效率，不利整個樓市的良性發(fā)展，有礙物業(yè)管理行業(yè)的水平提高。 智能化水平 此資料來自企業(yè) “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時尚，似乎已為諸多發(fā)展商與消費(fèi)者所接受，但是縱觀南京商務(wù)樓市場，應(yīng)該看到目前大樓 達(dá)到真正意義上的智能化標(biāo)準(zhǔn)的還不多，有的開發(fā)商只是在商務(wù)樓盤中設(shè)置了寬帶網(wǎng)、英特網(wǎng)服務(wù)，多媒體服務(wù)，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。 誤區(qū)一 ：不顧基地條件所限與實(shí)際使用需要，只求最大容積率，忽略了停車、休憩、商務(wù)活動等環(huán)境及設(shè)施的配備與建造。規(guī)模型個案的優(yōu)點(diǎn)十分明顯，由于集中開發(fā)，分?jǐn)偝杀窘档?，故易形成售價的“平易近人”，此外規(guī)模型個案的景觀設(shè)計(jì)設(shè)施配備亦“大有可為”，比較容易形成多處賣點(diǎn)。 為規(guī)范南京房地產(chǎn)市場，建立公平、公正與合理的土地市場，南京市政府今年以來開始逐步按市場規(guī)則 ， 以市場競標(biāo)的方式供應(yīng)土地，由于土地供應(yīng)的數(shù)量有限，開發(fā)商更加專業(yè)與市場化，致使土地價格更加市場化，避免以住“關(guān)系地價”的低廉性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展與繁榮。 ⑸ 規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營趨勢突顯。 發(fā)展商力從專業(yè)與市場角度進(jìn)行項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，注重產(chǎn)品的個性與競爭力，重視公司形象與品牌的維護(hù)與建立。金融政策的支持更堅(jiān)定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的信心。 (二 ) 南京市房地產(chǎn)市場狀況分析 20xx 年上半年，南京市房地產(chǎn)市場 繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢，呈現(xiàn)供銷兩旺的市場態(tài)勢，市場化程度更高，市場主體更加成熟，開發(fā)商更具專業(yè)與規(guī)范，消費(fèi)者日趨成熟與理性。 （ 4）受全球經(jīng)濟(jì)一體化的沖擊，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與辦公方式向國際水平靠擾。并由此進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。至 20xx 年，中國城鎮(zhèn)居民住房基本目標(biāo)為人均建筑面積 22 平方米，基本上實(shí)現(xiàn)平均每戶有一套功能基本齊全的住房；個人住房消費(fèi)占總體消費(fèi)的比重達(dá)到 15%。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、低水平物管為榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。因此，在財(cái)經(jīng)政策和房改政策的共同推動下，全國房地產(chǎn)市場形勢十分喜人，中國的商品住宅市場，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展。 由于銀行利率已連續(xù)七次下調(diào)并開征利息稅，引導(dǎo)居民將多余的資金從儲蓄轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)，刺激了商品住宅市場