房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 全部投資現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 2023/3/29 33 資本金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)收入 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 流動(dòng)資金 2023/3/29 34 資本金現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： (1)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 2023/3/29 35 投資者各方現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資出資額 流動(dòng)資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2023/3/29 36 (2)資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 2023/3/29 29 基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括 現(xiàn)金流量表 、 資金來源與運(yùn)用表 、 利潤與利潤分配表 以及 資產(chǎn)負(fù)債表等。 (2)估算經(jīng)營收入 主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營收入等。 國民經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。 關(guān)鍵因素分析法把企業(yè)投資的動(dòng)機(jī)分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌觥@得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐競爭者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。 然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評(píng)定各類投資環(huán)境的得分。 (2)在確定關(guān)鍵因素后提出 “ 最可能方案 ” 、 “ 樂觀方案 ” 、“ 悲觀方案 ” 以及 “ 遭難方案 ” 。 2023/3/29 20 （道氏分析法） 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會(huì)因不同時(shí)期而發(fā)生變化，所以，在評(píng)價(jià)投資環(huán)境時(shí)，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評(píng)估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時(shí)期內(nèi)對投資活動(dòng)的影響。雖然在因素的選擇及其評(píng)判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評(píng)估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。 ? 總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場機(jī)會(huì)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實(shí)質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時(shí)，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。如果實(shí)質(zhì)阻礙高，就是一個(gè)“冷”因素。 ? 一個(gè)地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這將會(huì)影響今后的投資環(huán)境。 ?文化一元化。 ? 有廣大的顧客，對開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。 ? 有一個(gè)由社會(huì)各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護(hù)的政府。 軟投資環(huán)境就是該項(xiàng)目所面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、科技、文化環(huán)境等。 2023/3/29 9 (1)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種投資方案進(jìn)行比選 (2)為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)，避免投資失誤 (3)保證房地產(chǎn)投資獲得預(yù)期效益 房地產(chǎn)投資策劃通常應(yīng)該包括 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 、 項(xiàng)目融資策劃 等內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。 2023/3/29 3 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ?房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃 2023/3/29 4 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資策劃概述 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指國家、企業(yè)或個(gè)人為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。 2023/3/29 7 四、房地產(chǎn)投資的分類 分類標(biāo)準(zhǔn) 投資種類 按投資形式劃分 直接投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資 間接投資 購買房地產(chǎn)股票、債權(quán)、信托產(chǎn)品等 按房地產(chǎn)類型劃分 地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資 按投資經(jīng)營方式劃分 出售型房地產(chǎn)投資 出租型房地產(chǎn)投資 混合型房地產(chǎn)投資 2023/3/29 8 五、房地產(chǎn)投資策劃的概念 房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)商或策劃機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對某個(gè)項(xiàng)目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動(dòng)。 硬投資環(huán)境是指項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施等。 2023/3/29 13 ?冷熱因素有： ?政治穩(wěn)定性。 ?市場機(jī)會(huì)。 ? 一個(gè)地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。
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