【正文】 行，維護按期付款的嚴肅性。 、優(yōu)化收款流程。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標一致性，將回籠任務(wù)責任到人，并與業(yè)績掛鉤。堅決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。 （ 3）貸款擔?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。 案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項目主要資金來源。 ? 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負債已高達 億港元，資產(chǎn)負債比超 95％。 2023年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔保，向貸款人授出認沽期權(quán)為擔保，籌集資金 ； 2023年 9月，通過抵押恒大御景半島項目，再次向美林貸款 ，用于購買土地。 對賭標的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠遠超過一般標準的其他支付條件（如高額利息）。 特別是在市場發(fā)生變化后，其高負債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動費用； 三是特定條件下的機會成本 。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié) 點和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。當財務(wù)杠桿作用加大時，貸款方也會感到風險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風 險的補償，貸款成本也將增加，財務(wù)風險進一步加大。 高負債 高風險 高風險 高收益 過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風險隨之增加。 1*100%=2% 必須合理確定負債比例，控制財務(wù)風險 負債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務(wù)杠桿 作用，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟效益。 財務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。財務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項目預(yù)計投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。 房地產(chǎn)項目的資金來源 前期階段： 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。 房地產(chǎn)項目的資金來源 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點 資金籌集的主要渠道 如何辦理銀行貸款 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。 如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額 ， 沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分 ， 不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅 ， 沒有安排現(xiàn)金分紅等等 。 例如：某項目預(yù)計總投 18億元，總建面 30萬方， 當年四證齊全及新開工面積 15萬方，安排貸款 2億元。 （ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。 、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關(guān)系 資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務(wù)計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。 編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面 、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點是落實好資金來源 。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風險。 2023年到 2023年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： ? 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（ 39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； ? 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； ? 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制； ? 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用； ? 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計利潤率 20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障 房地產(chǎn)項目資金的主要特點 資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn) 搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。 中國第一爛尾樓 — 中誠廣場： 爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團 、 廣州城建 廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司 羊城大廈 爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多“爛尾樓”？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 資金平衡計劃主要內(nèi)容 資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。 資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。 例如：某公司計劃全年在建面積 60萬方，其中新開工面積 30萬方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當年全部收回。 營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當期銷售回籠的 %，由于該項目當年尚未完工交樓，無需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 （ 4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 、 要注意各項目的全面性，不要有漏項 在編制資金計劃中 ， 經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況 。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。 具體如下圖： 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同： 1年 2年 股東自有資金： 地價 、 前期稅費和政府收費等 銀行貸款 房款回籠 歸還全部股東借款和銀行貸款 資金籌集的主要渠道 股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。 發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。 （ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。 （ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進行監(jiān)管。 房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 案例：萬科做大做強的 “ 秘訣 ” —融資 1 9 5 億元資本市場融資, 3 0 %3 2 9 億元對外借款,50%1 2 8 億元留存利潤,20%? 自 92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元； ? 至 2023年底，萬科歷年留存利潤僅 128億元； ? 至 2023年底，萬科對外借款余額共 329億元。 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點 總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6