房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建知識-全文預(yù)覽
【正文】 總面積、 ? 交付使用后的 物業(yè)管理等內(nèi)容）； 經(jīng)過規(guī)劃、建設(shè)部門同意的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖復(fù)印件并用彩筆畫出申報(bào)位置； ? 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； ? 經(jīng)房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本。 (配電子文件 ) 承辦單位：規(guī)劃局（ 15個工作日）規(guī)劃科 結(jié)果 :選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張） 費(fèi)用：區(qū)規(guī)劃所收 xxxx元計(jì)算機(jī)作圖費(fèi) 四、如何進(jìn)行開發(fā)報(bào)建？（ HOW） 房地產(chǎn)立項(xiàng)辦理 需提交以下資料 ：按順序裝訂成冊 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提交原件核對），合作開發(fā)的項(xiàng)目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復(fù)印件； 立項(xiàng)的申請報(bào)告； 開設(shè)項(xiàng)目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內(nèi)資金情況）必須達(dá)到投資額的 20% ； 項(xiàng)目的可行性報(bào)告； 項(xiàng)目選址意見書和選址紅線圖。 商品房預(yù)售許可證 是由房管局審核批準(zhǔn)的，獲得商品房預(yù)售權(quán)的法律憑證，受到法律保護(hù)。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至 3年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。 ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . ? 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 ? 進(jìn)深 進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 ? 凈面積 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 ? 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 ? 使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ 1各類面積概念： ? 建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。 ? 建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。 炒地皮：是指對到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對某地段土地語氣地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價達(dá)到預(yù)期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。 飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。 1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地 70年； b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： a、國家有權(quán)無條件的收回該土地； b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房； c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。 ? 掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開公正公平 ②時間長，允許多次報(bào)價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作 ④有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。 ? 拍賣方式的特點(diǎn)： ①通過拍賣的形式進(jìn)行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。 ? 招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請招標(biāo) 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ ? 招標(biāo)代理： 招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。 ? （二）土地的使用權(quán)的概念 ? 行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無償，使用者） ? 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買賣、贈與等） ? 政府出讓方式： ? 1）招標(biāo)： ? 招標(biāo)就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物，工程或者服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ ? 2）拍賣： ? 拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ ? 3）掛牌 ? 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ ? （三）關(guān)于土地： 一、土地分類： a、按照開發(fā)利用：生地和熟地； b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、 商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、 工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、 倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)等用地）、 市政公共設(shè)施用地（自來水廠，供熱中心等用地）、 交通用地（公路，鐵路，民用機(jī)場）、 綠化用地（公園，動物園，植物園等）、 特殊用地等 d、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ 二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。 七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。 土地級別：是指根據(jù)土地使用價值及所處的地段繁華成都的不同而劃分的土地等級。 但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線” ，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。 ? 城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識？ ? 建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。 。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。 ? 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 ? 建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地
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