房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建知識(shí)-全文預(yù)覽
【正文】 總面積、 ? 交付使用后的 物業(yè)管理等內(nèi)容）； 經(jīng)過(guò)規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)同意的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖復(fù)印件并用彩筆畫(huà)出申報(bào)位置； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； ? 經(jīng)房管局備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。 (配電子文件 ) 承辦單位：規(guī)劃局（ 15個(gè)工作日）規(guī)劃科 結(jié)果 :選址意見(jiàn)書(shū)（原件一份）、選址紅線圖（一張） 費(fèi)用：區(qū)規(guī)劃所收 xxxx元計(jì)算機(jī)作圖費(fèi) 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 房地產(chǎn)立項(xiàng)辦理 需提交以下資料 ：按順序裝訂成冊(cè) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提交原件核對(duì)），合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開(kāi)發(fā)證書(shū)復(fù)印件； 立項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告； 開(kāi)設(shè)項(xiàng)目資本金賬戶(hù)和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶(hù)內(nèi)資金情況）必須達(dá)到投資額的 20% ； 項(xiàng)目的可行性報(bào)告； 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和選址紅線圖。 商品房預(yù)售許可證 是由房管局審核批準(zhǔn)的，獲得商品房預(yù)售權(quán)的法律憑證，受到法律保護(hù)。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。我國(guó)法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至 3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。 ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶(hù)生活的室內(nèi)凈面積。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . ? 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 ? 進(jìn)深 進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 ? 凈面積 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 ? 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 ? 使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱(chēng)為“居住面積”。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ 1各類(lèi)面積概念： ? 建設(shè)用地面積：也稱(chēng)總占地面積，是指城市規(guī)劃部門(mén)確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。 ? 建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺(tái)階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。 炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某地段土地語(yǔ)氣地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買(mǎi)下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤(rùn)行為。 飛地：又稱(chēng)插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。 1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地 70年； b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地； b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房； c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。 ? 掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開(kāi)公正公平 ②時(shí)間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng) ③操作簡(jiǎn)單，便于開(kāi)展工作 ④有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。 ? 拍賣(mài)方式的特點(diǎn)： ①通過(guò)拍賣(mài)的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)移拍賣(mài)標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價(jià)者獲得標(biāo)的物； ③拍賣(mài)行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。 ? 招標(biāo)的方式：①公開(kāi)招標(biāo)；②邀請(qǐng)招標(biāo) 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ ? 招標(biāo)代理： 招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。 ? （二）土地的使用權(quán)的概念 ? 行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無(wú)償，使用者） ? 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等） ? 政府出讓方式： ? 1）招標(biāo)： ? 招標(biāo)就是指在一定范圍內(nèi)公開(kāi)貨物，工程或者服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ ? 2）拍賣(mài)： ? 拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ ? 3）掛牌 ? 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ ? （三）關(guān)于土地： 一、土地分類(lèi)： a、按照開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地； b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、 商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、 工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、 倉(cāng)儲(chǔ)用地（指國(guó)家、省及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)等用地）、 市政公共設(shè)施用地（自來(lái)水廠，供熱中心等用地）、 交通用地（公路，鐵路，民用機(jī)場(chǎng)）、 綠化用地（公園，動(dòng)物園，植物園等）、 特殊用地等 d、按照國(guó)家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ 二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。 七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場(chǎng)地平整。 土地級(jí)別：是指根據(jù)土地使用價(jià)值及所處的地段繁華成都的不同而劃分的土地等級(jí)。 但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線” ，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。 ? 城市紫線：是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ ? 建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。 。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。 ? 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。 ? 建筑密度：也稱(chēng)建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地
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