房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 ：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。在 本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為 。策劃如同一座橋，它連接著我們目前之地與未來(lái)我們要經(jīng)過(guò)之處。 ? 策劃是按特定程序運(yùn)轉(zhuǎn)的系統(tǒng)工程。敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究?jī)?nèi)容 第二階段 前 期 策 劃 第一步：項(xiàng)目研究 —— why 第二步：項(xiàng)目定位 —— what 第三步：物業(yè)發(fā)展 —— how 一、項(xiàng)目 研究 宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析潛在客戶(hù)分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶(hù) 可能的產(chǎn)品 地塊 宏觀環(huán)境研究 ① 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響（如北京 2023年奧運(yùn)會(huì)、上海 2023年世博會(huì)、南京2023青奧會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況（ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等） ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ① 區(qū)位價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） ② 項(xiàng)目資源分析 ? 自然資源（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等） ? 配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及成功案例研究 ① 同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競(jìng)爭(zhēng) 或者 潛在競(jìng)爭(zhēng) 的樓盤(pán)進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 研究?jī)?nèi)容： ? 開(kāi)發(fā)策略 ? 產(chǎn)品特色 ? 推廣手法 ? 銷(xiāo)售策略 ? 其他成功因素 研究方法：案例分析 潛在客戶(hù)群研究 ——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究 ① 確定研究對(duì)象 項(xiàng)目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 ② 確定研究?jī)?nèi)容 客戶(hù)基本特征 置業(yè)能力 需求特點(diǎn) 置業(yè)原因 需求特點(diǎn) 收入水平、置業(yè)計(jì)劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、居住 區(qū)屬、工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 ? 未來(lái)的市場(chǎng)狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 客戶(hù)消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 可能的客戶(hù) 客戶(hù)可能的區(qū)域 客戶(hù)層面 購(gòu)買(mǎi)力狀況 ? 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn) 可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)） SWOT分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 二、項(xiàng)目 定位 項(xiàng)目整體定位 SWOT分析 Strength （優(yōu)勢(shì)） Weakness （劣勢(shì)） Opportunity (機(jī)會(huì) ) Threat （威脅） 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 把握機(jī)會(huì) 規(guī)避威脅 客戶(hù)定位 ?生 命 階 段 ?收 入 水 平 根據(jù)市場(chǎng)研究 階段，對(duì)項(xiàng)目特 點(diǎn)以及潛在客 戶(hù)的研究，篩選 目
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