房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部署-全文預(yù)覽
【正文】 167。強(qiáng)化金地品牌的專業(yè)之道；強(qiáng)化金地格林項(xiàng)目的專業(yè)成就；突出金地企業(yè)的文化內(nèi)涵，建立新的聯(lián)系專業(yè)感弱，文化內(nèi)涵弱 突破口品牌導(dǎo)入是個(gè)系統(tǒng)工程，市場(chǎng)對(duì)品牌信息始終有選擇地接受。v盡管如此，我們發(fā)現(xiàn)在過(guò)去三年的銷售中，品 牌的影響力無(wú)時(shí)不在。每年的熱銷盤均在他們之間 產(chǎn)生。252。 陽(yáng)光澳園是本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最為直接的樓盤，與本 項(xiàng)目的面積區(qū)間相近，客源相近，但比本項(xiàng)目 早 3個(gè)月推出，搶占了一定先機(jī)。 凱旋城在片區(qū)高檔樓盤中，實(shí)質(zhì)上是在沒(méi)有同 類競(jìng)爭(zhēng)盤的狀態(tài)下銷售。 252。相較之 下，本項(xiàng)目推出時(shí)，將面臨遠(yuǎn)近更多的競(jìng)爭(zhēng)。 理由： 03年莞城個(gè)盤銷售額最高，余勢(shì)仍在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解 3 建筑面積： 40萬(wàn) 容積率： 總貨量： 2078套 入市時(shí)間： 02年 5月 1日，新形象入市： 03年 3月 19日 已銷售：洋房 1396套，月均 96套 售價(jià)： 2850元 /m2入市，現(xiàn)已升至 3050元 /m2屬性定位：白領(lǐng)精英時(shí)尚特區(qū)推廣語(yǔ)：我和春天有個(gè)約會(huì)產(chǎn)品核心賣點(diǎn)：清新的園林 /時(shí)尚的生活競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)252?！?對(duì)手余貨共 4822 套將在下半年陸續(xù)推出，項(xiàng)目開盤時(shí)市場(chǎng)壓力比以往大216。本項(xiàng)目預(yù)期價(jià)位處在兩者之間的敏感位置，實(shí)質(zhì)上是要建立新的市場(chǎng)參照價(jià)格。在項(xiàng)目片區(qū)樓盤中，近 3年中檔盤的價(jià)格不超過(guò) 3400元 /m2，高檔樓盤價(jià)位一般不低于 3600 元 /m2。 戰(zhàn)勝他們，就贏得東莞市場(chǎng)！他們的主力戶型2房 7284㎡ 20% 367套小 3房 93109㎡ % 819套大 3房 120132㎡ 17% 326套4房 132151㎡ 15% 272套復(fù) 式 185236㎡ % 6套聯(lián)排別墅 220224㎡ 4% 71套獨(dú)立別墅 396439㎡ % 11套匯總 100% 1872套2房 70㎡ ８ % 124套3房 ９ 01３０㎡ ８ 0% 1240套4房 1301６ 0㎡ １ 2% 186套匯總100% 1550套2房 58100㎡ 3% 62套中 3房 107128 ㎡ 59% 1234套大 3房 135165 ㎡ 30% 620套復(fù)式 183267 ㎡ 8% 162套匯總 100% 2078套3房 110139㎡ 64% 560套4房 143159㎡ 27% 234套5房 210㎡ 3% 30套復(fù)式 293—468 ㎡ 6% 54套匯總 100% 878套競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存貨量分析 數(shù)據(jù)截至 4月 18日216。 理由：項(xiàng)目距離最近，目標(biāo)群相近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解 2建筑面積： 22萬(wàn) 容積率： 總貨量： 1550套 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2023年５月預(yù)計(jì)均價(jià)：３３００元 /m2屬性定位：出自中信 源于澳洲推廣語(yǔ)：讓家成為港灣產(chǎn)品核心賣點(diǎn)：澳洲原味生活光大 .景湖春天檔案干擾型對(duì)手。 03年，景湖春天在東城熱銷，強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤沒(méi) 有，江南世家直到 11月中在南城推出。競(jìng)爭(zhēng)威脅已經(jīng)不 大，但廣告與大幅降價(jià)的干擾仍在。 252。252。 我們理解的占位，是項(xiàng)目在消費(fèi)者腦子 里建立的地位、印象。品牌榮譽(yù)：無(wú)突出榮譽(yù)品牌感受：專業(yè)感稍強(qiáng)、文化內(nèi) 涵弱品牌口號(hào)：健康生活領(lǐng)跑者品牌支撐：活力康城、江南世家品牌忠誠(chéng)度：在南城區(qū)享有較高 忠誠(chéng)度品牌榮譽(yù)： 04年 CBA總冠軍品牌感受：實(shí)力較強(qiáng)，專業(yè)感弱特別說(shuō)明v東莞地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，早期是不成熟的 年代，但依托項(xiàng)目品牌，四大發(fā)展商不自覺(jué)間 形成地產(chǎn)品牌的積累，分別培養(yǎng)出對(duì)品牌有一 定忠誠(chéng)度的客戶。品牌運(yùn)作在營(yíng)銷上未能利用到專 業(yè)平臺(tái)，在開發(fā)上也未能建立專業(yè)機(jī)制。奧美說(shuō)：品牌是產(chǎn)品與消費(fèi)者之間的聯(lián)系，當(dāng)這種聯(lián)系牢不可破時(shí)，消費(fèi)者外遇 “第三者 ”的機(jī)會(huì)就大大降低金地品牌相較于東莞原有品牌，缺少時(shí)間的積淀，缺少本地項(xiàng)目的支撐，缺少忠誠(chéng)消費(fèi)群的培養(yǎng)，如何 發(fā)揮金地品牌的力量？金地品牌東莞攻略金地品牌專業(yè)之道，惟精惟一前瞻、真誠(chéng)、專業(yè)、關(guān)懷從本地品牌的薄弱環(huán)節(jié)突破，割斷舊有聯(lián)系 。攻略說(shuō)明金地.格林小城品牌力專業(yè)之道文化內(nèi)涵專業(yè)成就167。企業(yè)文化展示 :金地網(wǎng)站、 《金地月刊》、《新空間》167?？杀刃詢?yōu)勢(shì)建立 :戶型 :江南世家將市場(chǎng)的戶型意識(shí) 喚醒 ,格林小城將在戶型及樣 板展示方面更上層樓 .外立面 :這是幾大東莞發(fā)展商的共 同弱項(xiàng) .景觀 :清晰的 “ 快樂(lè) ” 主題思想 ,考究 的細(xì)節(jié)把握 ,景觀對(duì)房子的分 配 ,出彩可以預(yù)期 .產(chǎn)品情趣體驗(yàn) :在售樓開盤階段 ,一般樓盤認(rèn)知產(chǎn)品的主要道具是模型加樣板間 .格林小城如能從主入口商業(yè)街的休閑氛圍營(yíng)造開始 ,一直延
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