【正文】 采用金屬?gòu)?fù)合裝飾材料， 鋪位間隔墻采用輕質(zhì)防火材料 （ 或輕鋼龍骨石膏板 ） ， 面飾專用乳膠漆 。 墻面： ICI乳膠漆刷白。 基礎(chǔ) VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗 手間指示、電梯及緊急出口指示等。 過道設(shè)計(jì)：商場(chǎng)布局宜緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過窄， 降低商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次，建議主力過道寬度為 3米，次通道寬度為 2米。 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度 ，保證商場(chǎng)內(nèi)部按照步行街要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。 服務(wù)中心 —— 綜合配套及服務(wù)（包括商務(wù)辦公及商服配套）。 物流中心 —— 交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等。 注：批零兼營(yíng)，以批為主。 由優(yōu)勢(shì)規(guī)模效應(yīng)帶來的 —— 功能齊全、品類豐富、 “ 一站式 ” 集約經(jīng)營(yíng)。 從消費(fèi)型日用商品的目標(biāo)群購(gòu)買行為來分析，就近購(gòu)買的趨勢(shì)日益明顯，商圈擴(kuò)大有困難。 經(jīng)營(yíng)定位決定目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 /目標(biāo)客群 /招商及營(yíng)銷模式 /推廣通路及推廣主題 經(jīng)營(yíng)主題定位 商品交易博覽市場(chǎng) 關(guān)于 “ 區(qū)域型 ” 定位 —— 大區(qū)位、大交通形成市場(chǎng)大輻射力 依托資源支撐，市場(chǎng)輻射范圍應(yīng)是依托孝義、輻射晉中、布局華北！ 以大交通、大流通、大服務(wù)的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺(tái)。 本案業(yè)態(tài)定位 做專業(yè)市場(chǎng)的理由 市場(chǎng)引領(lǐng)原則 – 不僅要立足孝義，而且要立足于晉中，甚至在太原經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域引領(lǐng)市場(chǎng)，并規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 可行性原則 – 商業(yè)定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng) 可操作性原則 – 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流等條件 成本導(dǎo)向原則 – 必須保證在本市場(chǎng)拿到的貨物價(jià)格比周邊類似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買客戶的成本問題，這樣才能讓市場(chǎng)長(zhǎng)久興旺 1 2 3 4 經(jīng)營(yíng)主題定位 確立商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的原則 區(qū)域型、產(chǎn)業(yè)型、多功能、集合式 商品交易博覽專業(yè)市場(chǎng) 充分考慮孝義現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，迎合義烏小商品的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)定位的需求。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析 區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài) – 交通便捷 ? 位于城市新區(qū)發(fā)展中心、主干道旁，直接接駁周邊交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)熱力輻射晉中，能夠降低交通物流成本。 十二、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和其他商品交易市場(chǎng)，生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)主要設(shè)置在城郊結(jié)合部或交通主干道附近，目標(biāo)顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。 綜合性超市是以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)，其選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。 目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本比較高 ， 由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求； 對(duì)商廈 、 市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重 ， 而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿 ， 如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平 ， 為客戶提供更多的方便與滿意 ， 就能吸引更多的目標(biāo)客戶 ， 使生意更好做 。池州義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：安徽龍?jiān)平ㄔO(shè)投資集團(tuán)置業(yè)開發(fā)公司 地址：池州站前區(qū)緯四路北側(cè) 規(guī)模：用地面積 10萬 m178。 6/進(jìn)深： 6米 1/返租策略： 未定 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開盤時(shí)間： 2023年 45月 (今年 12月 26日開始預(yù)約 ) 2/銷售率：未定 3/交付時(shí)間： 2023年初 4/開業(yè)時(shí)間： 2023年底 5/工程進(jìn)度： 2023年 12月開工 集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、網(wǎng)上交易、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、 精品居住八項(xiàng)功能為一體。 租售模式 租金售價(jià) 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 均價(jià) 6000多 /㎡ 左右；最高價(jià)格 7000多 回報(bào)策略 產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪 23層；框架結(jié)構(gòu)、實(shí)用空間大；面寬，進(jìn)深比例保持最佳效果 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開盤時(shí)間： 9月 29日 2/銷售率： 60%左右。 商業(yè)格局影響 招商難題： 當(dāng)?shù)厣虘糍Y源匱乏，無商業(yè)基礎(chǔ)支撐，各種業(yè)態(tài)品牌喜好分散且獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 孝義市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá) ， 處于剛起步階段 ， 沒有規(guī)模與品牌效應(yīng) ， 與孝義市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致 ， 高端消費(fèi)主要流向太原 ， 專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合 ， 急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來整合 。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 將會(huì)有較大的發(fā)展空間 。城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2850個(gè)中零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1797個(gè)，餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn) 457個(gè)，休閑娛樂便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 576個(gè)，商品批發(fā)市場(chǎng) 20個(gè)。 專業(yè)店業(yè)態(tài)資源孝義相對(duì)較高 ， 如人均銷售額最高為清風(fēng)國(guó)美商貿(mào)有限公司每年每人約 30萬元 ， 地均銷售額最高為山西鑫亞藥業(yè)有限公司每年每平方米約 。 城市發(fā)展規(guī)劃 城區(qū)的用地功能結(jié)構(gòu)布局：“兩軸、五區(qū)、三心” 市政府周邊：以市政府廣場(chǎng)周邊為中心； 府前街：餐飲、百貨、品牌服飾、肯德基等； 長(zhǎng)途汽車站周邊部分：包括汽配市場(chǎng)等； 三賢街部分：以餐飲小吃、各種小百貨、雜品為主； 城南部分：萬客隆建材市場(chǎng)； 城北部分：在建中的沃爾瑪商務(wù)區(qū)。 城市人口規(guī)模和用地規(guī)模 “兩軸” :南北主軸迎賓路、東西綠軸孝河生態(tài)公園。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo) 城市發(fā)展規(guī)劃 資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 、建設(shè)區(qū)域性中心城市兩大戰(zhàn)略 ， 做好 “ 背靠呂梁山 ， 融入太原圈 ， 面向環(huán)渤海 ” 三篇文章 ， 推進(jìn)新型工業(yè)化 、特色城鎮(zhèn)化 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 、市域生態(tài)化 “ 四化 ” 進(jìn)程 ，努力開創(chuàng)園區(qū)經(jīng)濟(jì) 、 人才創(chuàng)業(yè) 、 孝河 ——汾河 、 生態(tài)宜居 、 民生幸福 “ 五新時(shí)代 ” ，實(shí)現(xiàn) “ 三年打基礎(chǔ) ， 五年新騰飛 ” 的目標(biāo) 。特別是一般預(yù)算收入達(dá)到 ，增長(zhǎng) 23%，是全省唯一超過 20億元的縣（市）。 2023年在百?gòu)?qiáng)中繼續(xù)前進(jìn)，上升至 70位，成為山西省惟一進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣市。漢魏時(shí)期建筑中陽(yáng)樓被列入全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，傳承千年的稀有劇種皮影、木偶、碗碗腔、孝義婚俗榮列全國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。 7鎮(zhèn)：兌鎮(zhèn)鎮(zhèn)、陽(yáng)泉曲鎮(zhèn)、下堡鎮(zhèn)、西辛莊鎮(zhèn)、高陽(yáng)鎮(zhèn)、梧桐鎮(zhèn)、柱濮鎮(zhèn) 5鄉(xiāng)：大孝堡鄉(xiāng)、下柵鄉(xiāng)、驛馬鄉(xiāng)、南陽(yáng)鄉(xiāng)、杜村鄉(xiāng) 4個(gè)街道：新義街道、中陽(yáng)樓街道、振興街道、崇文街道 2個(gè)辦事處：東許辦事處、勝溪辦事處 國(guó)家園林城市 PART ONE 孝義歷史悠久，是我國(guó)歷史上有置縣記載最早的九個(gè)縣（市）之一?！?XXXX商品國(guó)際交易博覽城 】 前期策劃及招商報(bào)告 OPEN 2023年 07月 18日 XXXX地產(chǎn)顧問有限公司 我們能做什么？ 定位思考 為什么要這么做 ？ 市場(chǎng)分析 contents 目 錄 我們?cè)趺醋? ？ 策略思考 我們 缺什么 其他開發(fā)商 在做什么 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 要什么 我們 有什么 我們 能做什么 1 孝義市 要什么 政府 在做什么 我們能做什么？ —— 思考分析篇 我們能做什么 —— 思考分析篇 contents 孝義概況 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 新區(qū)發(fā)展和規(guī)劃 孝義商圈調(diào)查 評(píng)估 及市場(chǎng)專項(xiàng)研究 孝義消費(fèi)者分析 孝義經(jīng)營(yíng)者分析 新區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè) 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構(gòu) 商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向 專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局 小結(jié) 孝義城市概況 新區(qū)發(fā)展與規(guī)劃 孝義商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 行政區(qū)域劃分與概況 孝義概況 孝義市地處山西中部，呂梁山下，汾河之濱，是一個(gè)以煤焦鋁鐵、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)為支柱產(chǎn)業(yè)的新型工業(yè)城市。 孝義市行政區(qū)劃 全市轄 7鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) 4個(gè)街道 2個(gè)辦事處， 379個(gè)行政村， 21個(gè)居民委員會(huì)，人口 ，其中城市人口 21萬。歷史的長(zhǎng)河孕育了孝義人民尊孝崇義、謙恭友善、重義輕利、善信好文的淳樸民風(fēng)。從2023年的第 96位、 2023年的 88位、 2023年排 71位，趕超為省內(nèi)第一。 2023年全市 GDP完成 ，增長(zhǎng) %；財(cái)政總收入完成 ，增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，增長(zhǎng)%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 19751元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9308元，增長(zhǎng)%。 人均可支配收入 孝義概況 居民收入水平穩(wěn)步提高 城市發(fā)展目標(biāo) 城市發(fā)展規(guī)劃 三晉一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文明富足的小康之地，人地和諧的宜居區(qū)域，富有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市。 ２、用地規(guī)模：近期 (2023年 ) ：中心城區(qū)人均城市建設(shè)用地為 /人，用地規(guī)模為 ；遠(yuǎn)期 (2023年 ) ：中心城區(qū)人均城市建設(shè)用地為 104平方米 /人，用地規(guī)模為 。 “三心” :規(guī)劃三處綜合服務(wù)中心，分別位于城北新區(qū)、主城區(qū)、城南新區(qū)三個(gè)片區(qū)的中心。 全市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中食雜店已得到普及；百貨店較為成熟 ，如東勝百貨；超市初具規(guī)模 ， 如家家利超市 、 中天購(gòu)物中心等；專業(yè)店初具形態(tài) ，如清風(fēng)國(guó)美電器等；專賣店也各具特色 ，如勁霸男裝等 。 全市每千人擁有網(wǎng)點(diǎn) ，達(dá)全國(guó)先進(jìn)水平。 商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 孝義市市區(qū)主要商品交易市場(chǎng)現(xiàn)狀 : 但孝義商業(yè)和沿海地區(qū)相比 ， 比較落后 ， 租金水平不高 。 特點(diǎn)如下： 孝義市煤炭及工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) ， 財(cái)政收入 、 居民收入 、 人均收入和消費(fèi)性支出持續(xù)高速增長(zhǎng) ， 為孝義市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ) 。 當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機(jī)遇 孝義商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機(jī)遇 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 孝義市在“十二五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化城市建設(shè)，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進(jìn)城市現(xiàn)代化步伐。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營(yíng)上很難達(dá)到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場(chǎng)需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。三期高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，引進(jìn)國(guó)際知名品牌加入 。按經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分為：綜合商貿(mào)區(qū)、建筑材料區(qū)、五金機(jī)械區(qū)、家電家私區(qū)、日雜百貨區(qū)、服裝鞋帽區(qū)等商品貿(mào)易區(qū) 重點(diǎn)個(gè)案 —— 孝義西關(guān)世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) 只售不租 一次性付款 ，分期付款 重點(diǎn)個(gè)案 —— 第一城 沃爾瑪綜合商務(wù)區(qū) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：山西大義星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；地址：山西、孝義、崇文大街；建筑規(guī)劃：上海同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)研究院；規(guī)模： 用地面積 55萬 ㎡；總建筑面積 萬㎡；總投資 18億元 租售模式 租金售價(jià) 2/售價(jià) :均價(jià) 130003