【正文】 存有一定的中檔消費(fèi)人群。 一、項(xiàng)目周邊情況分析 中心批發(fā)市場 沙井電子城 商業(yè)環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境 周邊新的項(xiàng)目正在籌建啟動(dòng)階段 ， 估計(jì)中 、 高層消費(fèi)人群將進(jìn)一步集中在項(xiàng)目周圍 ， 但是仍不能對項(xiàng)目周圍的居民結(jié)構(gòu)形成決定性的改變 。麗沙花都商業(yè) 營銷策劃 一、項(xiàng)目周邊情況分析 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍不足，人流量較少，已經(jīng)經(jīng)營的商鋪主要以品牌服裝、美發(fā)、布藝、精品、茶等。 東面是工業(yè)廠房、沙井電子城 北面是天虹商場 商業(yè)層次呈現(xiàn)明顯的格局分化發(fā)展，商業(yè)檔次階梯格局已經(jīng)初步浮出水面。 消費(fèi)情況 一、項(xiàng)目周邊情況分析 周邊低檔次經(jīng)營為主，消費(fèi)層次相對較低。 一、項(xiàng)目周邊情況分析 周邊商業(yè)環(huán)境正在形成之中，商業(yè)格局中在呈現(xiàn)明顯的分化，并且都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。 商業(yè)在項(xiàng)目中的地位 物業(yè)臨街情況 商業(yè)部分主臨街面為中心路，次臨街面為 107國道與中心路的聯(lián)系道路，其他為次要聯(lián)系道路，臨街狀況較好。 從現(xiàn)場獲取的信息得知，項(xiàng)目原來銷售價(jià)格在 1202318000/平方米之間，銷售價(jià)格較高，租金在 50— 80元 /平方米之間，租金價(jià)格以近嚴(yán)重超出市場的預(yù)期。 項(xiàng)目周邊中高檔消費(fèi)能力不足，低檔消費(fèi)比較集中，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)； 調(diào)查目的： 為重新定位而進(jìn)行本次調(diào)查 調(diào)查概要 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 調(diào)查情況： 發(fā)放問卷 115份，收回 104份 ， 其中 3份無效，有效問卷 101份。 100 0元 以下27%2023－3000元47%3000－4000元9%無所謂17%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在是否準(zhǔn)備換地經(jīng)營的問題上 沒有36%不確定51%有準(zhǔn)備13%分析：從本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，周邊經(jīng)營者對周圍商業(yè)狀況的認(rèn)同情況一般，能給項(xiàng)目提供一定的市場運(yùn)作空間。 8000元56%8000－10000元33%10000－12023元5%其他6%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 假設(shè)計(jì)劃投資的面積需要調(diào)查中 分析：從本項(xiàng)假設(shè)計(jì)劃投資調(diào)查結(jié)果顯示，市場需要的經(jīng)營面積基本集中在 50－ 90平方米之間。 四、 SWOT分析 （三）機(jī)會 周邊專業(yè)化服務(wù)市場沒有完全形成（只有專業(yè)的電子市場、生活服務(wù)市場和為中擋消費(fèi)層次的商場）； 項(xiàng)目周邊的居住環(huán)境在不斷提高； 項(xiàng)目低層次消費(fèi)比較集中，低層次消費(fèi)需求空間較大，消費(fèi)支撐比較強(qiáng)； 市場商業(yè)氛圍在逐步濃厚； 可以利用較多的活動(dòng)機(jī)會推廣銷售。 通過對租金的調(diào)整和前期讓利重新招攬經(jīng)營者，解決商業(yè)經(jīng)營者不足的問題 通過與經(jīng)營者聯(lián)合造勢的方法，利用活動(dòng)的機(jī)會以及實(shí)在優(yōu)惠的形式用利益誘惑的辦法重新營造商業(yè)氛圍，解決消費(fèi)嚴(yán)重缺失和物業(yè)市場形象的問題。 六、商業(yè)定位 時(shí)尚休閑娛樂美食購物街 圖片 圖片 定位詮釋： 時(shí)尚： 體現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的方向以青春時(shí)尚的、引領(lǐng)潮流的產(chǎn)品為主的特點(diǎn)。 （ 二 ） G棟二層經(jīng)營方向定位： 餐飲或休閑娛樂中心 從項(xiàng)目本身的居住群體出發(fā)，對餐飲和休閑娛樂有很大的消費(fèi)需求。 第二章 商鋪預(yù)計(jì)價(jià)格與業(yè)態(tài)分布 一、價(jià)格 定價(jià)原則 交易時(shí)間修正原則 市場變化修正原則 功能替代原則 建筑結(jié)構(gòu)修正原則 使用修正原則 物業(yè)狀況修正原則 二、建議租金價(jià)格范圍 30－ 50元 /平方米 /月 二 、 業(yè)態(tài)分類及招商對象 一層： 服裝箱包小商品類：小精品店、服飾店、童裝店、女裝店、皮包店、女性內(nèi)衣店、花店、鞋帽店等； 美食街：風(fēng)味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西餅屋、甜品屋等； 生活配套類：華潤超市、糖煙酒批發(fā)店、干洗店、書店、柯達(dá)沖印、百果店、小超市、文具店、電器維修店、藥店、診所、窗簾、布藝等； 品牌類：精品服飾、通訊器材店、移動(dòng)通訊營業(yè)廳、地產(chǎn)公司、影音店、茶具茶葉店、眼鏡店、體育用品店、家用電器、機(jī)票商務(wù)等； 美容美發(fā)類：美容店、美發(fā)店、纖體、健身、康復(fù)、理療等； 五金裝飾材料類：裝飾材料店、燈飾店、五金店、小建材店等； 主入口一層： 游戲電玩類：網(wǎng)吧、電子游戲廳等； G棟二層： 餐廳、桑拿、足浴、休閑吧等 三、功能分布圖 二層品牌區(qū) 餐飲休閑區(qū) 主入口 一層游戲電玩區(qū) 美食生活配套區(qū) 服裝精品美發(fā)區(qū) 第三章 營銷策略 一、營銷總體思路 根據(jù)麗沙花都商業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營情況，主要解決當(dāng)前整體氛圍不足，空置面較大的問題，所以啟動(dòng)整體商業(yè)先以租賃為主，在經(jīng)營狀況良好的商業(yè)氛圍下，再帶動(dòng)銷售。 （二）優(yōu)惠方式： 免租 4－ 6個(gè)月。 租期主要以一年零 6個(gè)月為期，第二年續(xù)約，租金上浮 5％。如客戶需收發(fā)票，發(fā)票的稅費(fèi)自出。租金價(jià)格按商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格計(jì)算。 1空調(diào)方面開發(fā)商只提供位置。 聯(lián)合推廣： 利用世華二、三級聯(lián)動(dòng)的強(qiáng)大優(yōu)勢，發(fā)掘項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體。 通過信息發(fā)布 ， 使經(jīng)營者了解項(xiàng)目 通過免租 ， 吸引經(jīng)營者經(jīng)營 通過信息定點(diǎn)發(fā)布， 引導(dǎo)消費(fèi) ， 形成商業(yè)氛圍 通過與經(jīng)營者共同讓利形式 ， 吸引消費(fèi) 。 因此 ， 必須做好充分的準(zhǔn)備 ， 打好開市之戰(zhàn) 。 （ 3） 組建直銷組： A、 中心路直銷組： 負(fù)責(zé)區(qū)域：中心路一帶； 成員： 3人 B、 新沙路直銷組： 負(fù)責(zé)區(qū)域：新沙路 、 沙井街道辦一帶； 成員： 2人 C、 新橋直銷組： 負(fù)責(zé)區(qū)域：新橋一帶； 成員： 3人 注：直銷組成員可以適當(dāng)?shù)慕徊?。 夾頁的形式及內(nèi)容與單張相同 數(shù)量： 50000份 （ 6）電視廣告拍攝、文字及平面設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 針對沙井人接觸媒體習(xí)慣，電視是沙井人主要接觸的媒體，在電視上打廣告有很好的傳播面。 數(shù)量： 1－ 2個(gè) 內(nèi)容： 麗沙花都商業(yè)街隆重招商 新年慶典，大獎(jiǎng)酬謝 招商電話 地址 創(chuàng) 新 路 中 心 路 1 0 7 國 道 南 環(huán) 路 麗沙花都 商業(yè)街 天虹商場 沙井 電子城 永一 電子城 （ 8） 2