【正文】 麗沙花都商業(yè) 營銷策劃 一、項目周邊情況分析 目前項目周邊的商業(yè)氛圍不足，人流量較少，已經(jīng)經(jīng)營的商鋪主要以品牌服裝、美發(fā)、布藝、精品、茶等。 位置：市民中心南，沙井中心路上，臨近 107國道。 西面是萬豐公園 南面是空地和爛尾廠房。 東面是工業(yè)廠房、沙井電子城 北面是天虹商場 商業(yè)層次呈現(xiàn)明顯的格局分化發(fā)展，商業(yè)檔次階梯格局已經(jīng)初步浮出水面。 一、項目周邊情況分析 中心批發(fā)市場 沙井電子城 商業(yè)環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境 周邊新的項目正在籌建啟動階段 ， 估計中 、 高層消費(fèi)人群將進(jìn)一步集中在項目周圍 ， 但是仍不能對項目周圍的居民結(jié)構(gòu)形成決定性的改變 。 周圍居住人群在可預(yù)見 時間內(nèi)將繼續(xù)以低層次 、 低消費(fèi)人群為主要居住群體 。 一、項目周邊情況分析 居民 以本原居民和工廠工作人員為主 ,其中低收入階層占絕大多數(shù) （二）居住環(huán)境 項目本身為片區(qū)提供了部分高檔居住人群，初步估計在 6000人左右 當(dāng)?shù)卦用竦南M(fèi)意識相對較弱，消費(fèi)主要集中在低檔次的消費(fèi)方面。 消費(fèi)情況 一、項目周邊情況分析 周邊低檔次經(jīng)營為主，消費(fèi)層次相對較低。 餐館經(jīng)營狀況與低檔服裝經(jīng)營比較好， 低檔消費(fèi)群體存在以外，還存有一定的中檔消費(fèi)人群。 周邊消費(fèi)群體以低檔次消費(fèi)群體為主 ， 中高檔次的消費(fèi)群體相對缺乏 ， 尤其是高檔次消費(fèi)群體 。 周圍居民以本地原居民和外來工作人員為主 ， 消費(fèi)意識相對弱 ， 整體消費(fèi)能力不夠 。 一、項目周邊情況分析 周邊商業(yè)環(huán)境正在形成之中，商業(yè)格局中在呈現(xiàn)明顯的分化，并且都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。 結(jié)論 麗沙花都項目主要以住宅為主要經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)，住宅是本項目的主體部分，商業(yè)的本項目的輔助部分。住宅目前已經(jīng)基本入伙完畢，對商業(yè)有一定的促進(jìn)作用。 二、項目現(xiàn)狀分析 交通情況： 項目的主要交通服務(wù)系統(tǒng)為中心路，中心路目前交通通暢，車流較大，對項目有經(jīng)營有一定的帶動作用。 商業(yè)在項目中的地位 物業(yè)臨街情況 商業(yè)部分主臨街面為中心路，次臨街面為 107國道與中心路的聯(lián)系道路，其他為次要聯(lián)系道路，臨街狀況較好。 在規(guī)劃形式上，商業(yè)主要以步行街的形式體現(xiàn)，目前剩余商業(yè)處于商業(yè)步行街的內(nèi)部位置，臨街狀況較差，對外昭示性不強(qiáng)。在推廣設(shè)施方面沒有對項目商業(yè)進(jìn)行獨(dú)立的建設(shè)，沒有解決商業(yè)需要的昭示或者展示的問題。 二、項目現(xiàn)狀分析 商業(yè)經(jīng)營情況 根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查整個項目的商業(yè)以返租三年的形式進(jìn)行銷售，剩余 44個單位和 G棟二層尚未銷售完畢。 從現(xiàn)場獲取的信息得知，項目原來銷售價格在 1202318000/平方米之間，銷售價格較高，租金在 50— 80元 /平方米之間，租金價格以近嚴(yán)重超出市場的預(yù)期。 在經(jīng)營定位方面，項目定位為品牌專營一條街的形式經(jīng)營中高檔產(chǎn)品。 二、項目現(xiàn)狀分析 目前的經(jīng)營狀況比較蕭條，能否維持持續(xù)經(jīng)營仍然是值得懷疑。 二、項目現(xiàn)狀分析 經(jīng)營效果 在此一年以前，項目由于具有較高的預(yù)期經(jīng)營效果，獲得了大量的經(jīng)營者支持，進(jìn)駐了一大批品牌經(jīng)營者經(jīng)營 但由于市場中、高檔消費(fèi)群體嚴(yán)重不足，無法支撐經(jīng)營者經(jīng)營，導(dǎo)致目前除很少一部分經(jīng)營者仍然在經(jīng)營以外，大部分經(jīng)營者都已經(jīng)撤離經(jīng)營現(xiàn)場 租金情況 項目的交通情況良好，能夠很好的為商業(yè)提供足夠的服務(wù)功能； 二、項目現(xiàn)狀分析 總結(jié) 目前商業(yè)經(jīng)營效果比較差，商業(yè)氛圍和人流環(huán)境比較差。 項目周邊中高檔消費(fèi)能力不足，低檔消費(fèi)比較集中，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)； 調(diào)查目的： 為重新定位而進(jìn)行本次調(diào)查 調(diào)查概要 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 調(diào)查情況： 發(fā)放問卷 115份，收回 104份 ， 其中 3份無效，有效問卷 101份。 調(diào)查對象： 周圍商業(yè)經(jīng)營者 調(diào)查時間： 2023年 12月 5星期一 調(diào)查形式： 問卷調(diào)查 分析：從經(jīng)營方向的認(rèn)可程度來看，經(jīng)營中低檔服裝經(jīng)營和其他經(jīng)營的占據(jù)了主要部分，因此項目目前的地位出現(xiàn)了一定的偏差，需要對項目重新進(jìn)行經(jīng)營定位。 （ 1）調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計與分析 在選擇經(jīng)營方向方面 品牌經(jīng)營12%中低檔服裝27%裝飾建材17%餐飲10%其他34%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在關(guān)于經(jīng)營面積需求方面 分析：從經(jīng)營面積的需要方面來看，市場對 40―70 和 70―90 平方米的需求比較大，物業(yè)面積對經(jīng)營有一定的影響，但不構(gòu)成嚴(yán)重影響。 40平 方米以下16%40－ 70平米38%70－ 90平米34%更大面積12%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在租金承受能力方面 分析：從租金承受能力方面來看，市場能夠承受的租金主要在2023－ 3000元區(qū)間之內(nèi)，從項目整體租金水平來看，項目租金整體過高，需要重新調(diào)整。 100 0元 以下27%2023－3000元47%3000－4000元9%無所謂17%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在是否準(zhǔn)備換地經(jīng)營的問題上 沒有36%不確定51%有準(zhǔn)備13%分析：從本項調(diào)查結(jié)果顯示，周邊經(jīng)營者對周圍商業(yè)狀況的認(rèn)同情況一般，能給項目提供一定的市場運(yùn)作空間。 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在對本項目的選擇意愿假設(shè)中 分析：從經(jīng)營者對項目是否選擇和認(rèn)可的情況來看，主要因素在于租金決定，對項目的位置沒有明顯的抗性。 有15%不愿意33%根據(jù)租金決定52%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在項目存在問題的調(diào)查中 租金原因7%位置原因17%經(jīng)營方向4%三者結(jié)合41%其他31%分析：從本問題的調(diào)查結(jié)果顯示，本項目以前市場經(jīng)營方面的問題來看，認(rèn)為主要原因在于綜合原因和其他原因，反映項目運(yùn)營操作有待改善，經(jīng)營方向有待調(diào)整。 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 商鋪銷售價格方面的調(diào)查中 分析：從調(diào)查結(jié)果顯示，市場對項目的銷售價格認(rèn)可程度比較低，反映本項目的市場價值沒有得到完整的體現(xiàn)。 8000元56%8000－10000元33%10000－12023元5%其他6%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 假設(shè)計劃投資的面積需要調(diào)查中 分析：從本項假設(shè)計劃投資調(diào)查結(jié)果顯示，市場