【正文】 量宣傳造勢(shì)，戶外看板、條幅會(huì)使客戶對(duì)本案印象更為深刻，媒體廣告起到提醒的作用。 一、銷售渠道 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房展會(huì)構(gòu)成要素： 位置元素： 由于本案以秋季房展會(huì)作為開盤強(qiáng)銷期的開始，需要起到一個(gè)烘托效應(yīng)。 一、銷售渠道 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房展會(huì) 房展會(huì)是以上兩種銷售渠道的最有力補(bǔ)充 。 一、銷售渠道 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 引導(dǎo)元素： 從外接待到工地現(xiàn)場的引導(dǎo)指示牌起到提醒和引路的作用 。 從而 ，勾起其購買意向 。 同時(shí) ， 將吸納更多城區(qū)意向客戶 ， 無形中擴(kuò)大銷售的區(qū)域范圍 ， 其作用等于第二個(gè)售樓處 。 項(xiàng)目一期售樓處各方面配置已比較完善 ， 且能很好的展示項(xiàng)目形象 ， 若條件允許建議仍繼續(xù)采用 ， 但由于其處于項(xiàng)目一期的中間 ， 和本案有一定的距離 ， 因此建議增設(shè)： 看房通道： 開辟專用看房通道 ， 為客戶看房創(chuàng)造條件； 本案分區(qū)模型； 看房專車： 建議購置電瓶車 ， 服務(wù)看房客戶 。 公寓： 現(xiàn)暫定公寓部分整體均價(jià)為 5133元 /平米 。 而市場比較法與顧客感受定價(jià)法均夾雜一定程度的主觀因素 ， 因此其理論依據(jù)要稍遜一籌 。 四、階段性銷售計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 尾盤消化期 （ 2020年 5月－ 6月 ） 階段工作重點(diǎn)： 廣告投放量逐漸減弱； 有效利用客戶關(guān)系活動(dòng)促進(jìn)簽約 ， 保持一定的成交量 。 媒體配合： 減少報(bào)紙 、 雜志等廣告投放量； 以與客戶的聯(lián)誼活動(dòng) 、 客戶推薦客戶為主 。 銷售目標(biāo)： 主要以公司關(guān)系客戶及關(guān)系企業(yè)客戶為主 ， 目標(biāo)不定 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場認(rèn)購期 （ 2020年 7月 1日 — 9月上旬 ） 階段工作重點(diǎn)： 強(qiáng)勢(shì)宣傳 ， 充分造勢(shì) ， 迅速得到市場的認(rèn)可； 強(qiáng)化項(xiàng)目形象；積累大量市場客戶資源； 產(chǎn)品主訴求： 項(xiàng)目形象 ， 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 媒體配合： 戶外廣告的持續(xù)跟進(jìn)； 大量報(bào)紙 、 雜志 、 廣播上的媒體投入及海報(bào) 、 DM的派送； 配合一系列的社會(huì)公益活動(dòng)； 銷售目標(biāo)： 預(yù)計(jì)認(rèn)購 400套 （ 含公司內(nèi)部認(rèn)購量 ） 。 第二階段所推房源發(fā)售階段正值本項(xiàng)目的市場內(nèi)部認(rèn)購期和開盤持續(xù)期 ， 在項(xiàng)目中具備比較優(yōu)勢(shì) ， 加之現(xiàn)場狀態(tài)較前一階段更成熟 ， 品牌知名度的上升和人氣的聚集 ， 將使本項(xiàng)目更加持續(xù) 、迅猛的銷售狀態(tài)中 ， 同時(shí) ， 價(jià)格可平穩(wěn)的提升 。 多層公寓： 較優(yōu)之建筑形式 ， ， 主要分布在項(xiàng)目西側(cè)臨近興廣路 ， 6棟共130套 ， 總建筑面積為 19472平米 ， 占總建筑面積的比例為 17％ 。 待現(xiàn)場具備初步條件 ， 正式公開發(fā)售 ， 通過多種市場手段 ， 使項(xiàng)目被市場肯定 ， 奠定客戶信心 ， 使本項(xiàng)目持續(xù)熱銷 。 強(qiáng)有力的樹立開發(fā)商品牌 ， 為公司后續(xù)開發(fā)提供更高 的平臺(tái) 。 二、市場定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 操 盤 思 路 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 一 、 總體思路 2020年 5月底或 6月初項(xiàng)目形象亮相 ， 最大限度的阻擊 客戶 ， 提示客戶持幣待購 。 從業(yè)特點(diǎn)： 大部分為企業(yè)各類企業(yè)主和合資或知名企業(yè)高級(jí)職員，海歸派、演藝界、國家機(jī)關(guān)也是重要來源。 以政府公務(wù)員 、 管理人員 、 海歸人員 、 技術(shù)人員及私營企業(yè)主為主 ， 其次是個(gè)體從業(yè)人員和高新技術(shù)企業(yè)的白領(lǐng) 。 二、市場定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目標(biāo)受眾 第一次購房的客群占 25％ 有改善居住條件要求的客群占 35％ 有投資意識(shí)的客群占 15％ 追求時(shí)尚 、 品味的客群占 20％ 追求 5+2生活方式的客群占 5％ 二、市場定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中等收入家庭： 目前的購房階層家庭月收入水平大多處于 1000015000元 ，其中 12000元左右的中等收入家庭比例最大 。 其中亦莊新城緊臨五號(hào)線延長線 ， 以黃村為中心的大興新城背靠四號(hào)線延長線 ， 境內(nèi)還有京開高速 、 京津塘高速 ， 加上已開通的南五環(huán) 、 六環(huán) ， 大興區(qū)與北京市區(qū)的交通聯(lián)系將更趨便捷 ， 必將為該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的強(qiáng)大推動(dòng)力 。 大興區(qū)作為全國生態(tài)農(nóng)業(yè) 、 林業(yè)區(qū)和本市重要的副食品基地 ， 要充分發(fā)揮交通 、 資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì) ，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 ， 協(xié)調(diào)好與大興新城黃村和亦莊新城的發(fā)展關(guān)系 。 銀行利率提高 ，貸款難度加大 ， 自有資本金提高 ， 都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高 。 第二 ， 開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩 ， 將導(dǎo)致 2020年房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步促使房價(jià)上漲 。 對(duì)比 2020年的銷售成交情況，我們可以看出 2020年北京樓市發(fā)展的根本動(dòng)力更多的是來自于市場的需求，而非單方面的市場供應(yīng)量的減少。這種趨勢(shì)將一直持續(xù)下去。 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 銷售情況 在主觀上宏觀調(diào)控的影響下 ， 市場供需狀況反映的客觀結(jié)果是 ， 2020年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲 。 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年北京房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、土地開發(fā)面積大幅度降低； 開竣工面積增速不同程度放緩； 商品房空置面積減少，空置率銷售額持續(xù)增長，多年老盤普遍持續(xù)消化； 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場供應(yīng) 受宏觀調(diào)控的影響 ， 2020年市場供應(yīng)總量減少 、 投放速度放緩 、 但交易火爆 。 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 宏觀環(huán)境 房地產(chǎn)政策的連連出臺(tái)力促樓市健康發(fā)展 。 2020年奧運(yùn)工程的逐步展開和實(shí)施 、 加大危舊房改造 、 北京新城市規(guī)劃 、 提高行政和事業(yè)單位員工工薪等中長期利好因素 ，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進(jìn)作用 。 北京市政交通逐步完善 ， 住宅郊區(qū)化已被市場接受 。 新盤開盤價(jià)格普遍上漲。 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 —— 市場供應(yīng)情況 4號(hào)令和 71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使 2020年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 價(jià)格走勢(shì) —— 整體趨勢(shì)看漲 ， 不同區(qū)域增長幅度不同 。 由于北京投資置業(yè)環(huán)境的改善 、 奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)等原因 ， 吸引了大批外地及外籍客戶在北京置業(yè)投資 ， 從而很大程度拉動(dòng)了北京住宅市場需求 。 由于拿地的難度更大 ， 有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線 ， 而走精工路線 ， 導(dǎo)致綜合成本加大 。 一、 總體市場分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 北京市人民政府關(guān)于大興區(qū)區(qū)域規(guī)劃和黃村總體規(guī)劃的批復(fù)中 ， 大興區(qū)位于北京市南部 ， 區(qū)域規(guī)劃總面積為 1030平方公里 ， 至 2020年全區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?115萬人 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 近年來 ， 隨著南五環(huán) 、 六環(huán)的陸續(xù)開通 ， 大興區(qū)的交通條件已有極大改善 ， 已經(jīng)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的極大發(fā)展 ， 而據(jù)最新報(bào)道 ， 大興區(qū)委書記沈?qū)毑嘎?， 大興區(qū)已經(jīng)完成興建城軌四 、 五號(hào)延長線的規(guī)劃 ， 正在等待市有關(guān)部門審批 。 相關(guān)區(qū)域： 全市范圍內(nèi)其它區(qū)域?yàn)橄嚓P(guān)客源區(qū)域 。 二、市場定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 高收入家庭 （ 月收入 20000元以上 ） ： 男性占大多數(shù) ， 以中青年為主 ， 40歲以下占 60％ ， 50歲以下占 90％ 。 居住及工作區(qū)域： 本項(xiàng)目的客戶來源