【正文】 業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須 有便捷的交通條件。（ 3）受腐蝕的可能性大。（ l）涉及的行業(yè)多。所以，在商業(yè)房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。（ 9）使用年限和折舊情況。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營 。（ 4）面積。商業(yè)用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧 客的停留。 （ 1）臨街狀況。影響商業(yè)房地產價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產所處 的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。商業(yè)房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。（ 3）轉租經營多。有的是業(yè)主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。 （二）商業(yè)房地產 商業(yè)房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。 5．居住房地產的估價方法。住宅價格的影響因素。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協構成；后 者會成本價格與不完全成本價格。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。單元的劃分可大可小 ，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（ 1）居住戶。 2）市場化商品住宅。（ 2）按市場化程度劃分： 1）社會保障性住宅。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高?，F階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。住宅可按多種方式分類，依據估價需要。依據房地產估價的需要 及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。 每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。因此，房地產價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?1．參照類似房地產近期的市場交易價格； 2．參照重新建造類似房地產所需要的費用； 3．依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。倘若如此，這些房地 產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。地價高了，利潤就降低。假設開發(fā)法經常被用于房地產開發(fā)項目的可行性分析。 房地產商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息）， 稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產開發(fā)商預期的利潤。成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。在這種情況下，市場比較法完全 喪失了用武之地。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。 綜合分析確定評估成果 撰寫評估報告 房地產價格四大評估方法介紹 市場比較法 。 房地產評估的程序 明確評估基本事項 明確評估目的：在受理評估業(yè)務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。 貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎 合法原則：房地產評估要在法律 規(guī)定的條件下進行。供大于求時，則價格上升，否則下降。房地產投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。 買賣房改房須評估嗎 ? 不用，二手房交易價格是由買賣雙方協商議定的，當交易雙方對成交價格有分歧或爭議時，可委托專業(yè)評估機構進行評估，這種評估對于買賣雙方來說，只能作為參考價格，最終價格的確定仍以買賣雙方的協議價格為準。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡單的實物分配辦法是不行的，房地產的分配或分割實際是房地產價值形態(tài)的劃分，這就需要進行房地產估價。目前本市開展此項業(yè)務的有工行、建行的“零首付”業(yè)務；農行的個人消費抵押貸款業(yè)務等。 由于房地產的復雜性，對房地產市場的行情不易掌握，要搞清楚房地產的價值是多少，這就需要聘請專業(yè)的房地產估價機構來服務。這種評估值一般較低。 底價是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格 (簡稱起價 )。實質上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率 )。 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 房地產交易、 租賃 、 抵押 、 擔保 、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企 業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。 層高： 本層地面到上層地面某兩點之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點之間的垂直距離 開間： 兩條橫向 定位軸線之間的距離 進深： 兩條縱向 定位軸線之間的距離 三通一平： 通常指施工現場達到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現場要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場地平整 1契稅： 土地房屋產權發(fā)生轉移時，國家按當事人雙方簽的合同以及所有確定的價格比例 向轉移土地房屋權的承受著征收的一種稅。預售商品房也稱樓花、期樓?！斗康禺a證》記載的內容包括權利人狀況，土 地及房屋等。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。上下兩層均計算建筑面積。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。 四、住宅類型 一般分類 ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個樓層，由內部樓梯聯系上下樓層。是現在小高層 住宅采用較多的結構！ ⑤鋼結構： 以鋼材制作為主的結構 ⑥磚木結構： 建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結 構。 ②鋼筋混凝土結構住宅： 是指房屋主要的承重結構如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。（經濟適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結構，造價低 ③小高層： 79 層，設置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結構形式 ①磚混： 是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。 三級市場轉移需交的稅費 賣方應交的稅費有 ： (1) 營業(yè)稅：為售價的 5%； (2) 城建維護稅：為售價為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交 20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費。又稱 存量房 地產市場。又稱 增量房 地產市場。 房產：建立在地面上的房屋，例如住房 地產：土地和地下各種基礎設施，例如供水、供電、地面道路 權益包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權 二、房地產市場 是指房 產的轉讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現貨和期貨的交易場所。又稱 不動產，是房產和地產 的總稱。 (2)二級房地產市場。 (3)三級房地產市場。 向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產三級市場轉移。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內面積 140 平米以上 ?經濟適用房 ：指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。不過這種住宅建筑 成本相對較低，多使用在 8 層以下的建筑中。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結構 也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。通常用于農村的屋舍、廟宇等。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 米，而一般躍層為 米），復式住宅 的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。通常每 層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。 五、《房地產證》 是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階