【正文】 業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須 有便捷的交通條件。（ 3）受腐蝕的可能性大。（ l）涉及的行業(yè)多。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。（ 9）使用年限和折舊情況。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng) 。（ 4）面積。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧 客的停留。 （ 1）臨街狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處 的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來(lái)確定。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。（ 3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有的是出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。 （二）商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫(xiě)字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂(lè)城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。通過(guò)評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。 5．居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。住宅價(jià)格的影響因素。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成；后 者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。單元的劃分可大可小 ，多層住宅一般以數(shù)戶(hù)圍繞一個(gè)樓梯！司劃分為單元。（ 1）居住戶(hù)。 2）市場(chǎng)化商品住宅。（ 2）按市場(chǎng)化程度劃分： 1）社會(huì)保障性住宅。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高?，F(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭?。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。普通住宅符合國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情。住宅可按多種方式分類(lèi)，依據(jù)估價(jià)需要。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要 及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類(lèi)型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。 每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來(lái)求?。?1．參照類(lèi)似房地產(chǎn)近期的市場(chǎng)交易價(jià)格； 2．參照重新建造類(lèi)似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用； 3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來(lái)衡量其價(jià)值。倘若如此，這些房地 產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹(shù)立為雷鋒式的企業(yè)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。假設(shè)開(kāi)發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。 房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷(xiāo)售價(jià)值，然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，資金成本（利息）， 稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。在這種情況下購(gòu)買(mǎi)住房看起來(lái)要比租房合算得多，從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。對(duì)于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全 喪失了用武之地。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。 綜合分析確定評(píng)估成果 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 房地產(chǎn)價(jià)格四大評(píng)估方法介紹 市場(chǎng)比較法 。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。 貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律 規(guī)定的條件下進(jìn)行。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。 買(mǎi)賣(mài)房改房須評(píng)估嗎 ? 不用，二手房交易價(jià)格是由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議定的，當(dāng)交易雙方對(duì)成交價(jià)格有分歧或爭(zhēng)議時(shí)，可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這種評(píng)估對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，只能作為參考價(jià)格，最終價(jià)格的確定仍以買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)議價(jià)格為準(zhǔn)。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡(jiǎn)單的實(shí)物分配辦法是不行的，房地產(chǎn)的分配或分割實(shí)際是房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。目前本市開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的有工行、建行的“零首付”業(yè)務(wù)；農(nóng)行的個(gè)人消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)等。 由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情不易掌握，要搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)值是多少，這就需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)服務(wù)。這種評(píng)估值一般較低。 底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣(mài) )房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱(chēng)起叫價(jià)格 (簡(jiǎn)稱(chēng)起價(jià) )。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率 )。 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 房地產(chǎn)交易、 租賃 、 抵押 、 擔(dān)保 、商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買(mǎi)商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企 業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)基金。 層高： 本層地面到上層地面某兩點(diǎn)之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點(diǎn)之間的垂直距離 開(kāi)間： 兩條橫向 定位軸線(xiàn)之間的距離 進(jìn)深： 兩條縱向 定位軸線(xiàn)之間的距離 三通一平： 通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場(chǎng)地平整 1契稅： 土地房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按當(dāng)事人雙方簽的合同以及所有確定的價(jià)格比例 向轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)的承受著征收的一種稅。預(yù)售商品房也稱(chēng)樓花、期樓。《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土 地及房屋等。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。上下兩層均計(jì)算建筑面積。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。 四、住宅類(lèi)型 一般分類(lèi) ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。是現(xiàn)在小高層 住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)： 以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)： 建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅： 是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。（經(jīng)濟(jì)適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價(jià)低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混： 是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來(lái)砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi) 賣(mài)方應(yīng)交的稅費(fèi)有 ： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的 5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交 20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費(fèi)。又稱(chēng) 存量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱(chēng) 增量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 是指房 產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場(chǎng)所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場(chǎng)所。又稱(chēng) 不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn) 的總稱(chēng)。 (2)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (3)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 向其它單位或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 按住宅類(lèi)型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內(nèi)面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內(nèi)面積 140 平米以上 ?經(jīng)濟(jì)適用房 ：指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。不過(guò)這種住宅建筑 成本相對(duì)較低，多使用在 8 層以下的建筑中。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結(jié)構(gòu) 也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱(chēng)為框架剪力墻。通常用于農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。這類(lèi)住宅在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅 的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。通常每 層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶(hù)。 五、《房地產(chǎn)證》 是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階