南坪恒濱項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書-全文預(yù)覽
【正文】 頁(yè) ◣ 南坪商業(yè)項(xiàng)目的超飽和狀態(tài)，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)有著非常大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 ◣ 發(fā)展商的品牌號(hào)召力不強(qiáng)。 ◣ 本項(xiàng)目有兩個(gè)臨街面，且臨街面均比較長(zhǎng)，非常適宜商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做。在戰(zhàn)略上采取快速策略，用最短的時(shí)間以最合理的效益，來完成本 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。 綜合評(píng)介：總體看三種策略各有優(yōu)劣，純住宅方案最大的優(yōu)點(diǎn)是資金回籠速度最快，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最??；方案二效益實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目最大化，但是該方案運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)受外界制約因素太多。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 采用此策略，獨(dú)立臨街鋪面約為 5000 方，非臨街鋪面約為 10000 方。 本策略的住宅部分與臨街獨(dú)立鋪面的資金回收速度不會(huì)受到太大影響，而產(chǎn)權(quán)式商鋪的資金回籠速度，肯定要受到很大的影響。 非臨街鋪面約為 3500 方， 以 8000 元 /平方米測(cè)算，可收回資金 億 主力賣場(chǎng)采用產(chǎn)權(quán)式方式進(jìn)行銷售，以 15000 元 /平方米測(cè)算，可收回資金約 億 超市以產(chǎn)權(quán)式方式進(jìn)行銷售 ,以 12000 元 /平方米測(cè)算 ,可收回資金約 億 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 餐飲娛樂商鋪 ,均價(jià)以 8000 元 /平方米進(jìn)行測(cè)算 ,可收回資金約 億 采用此策略，必然要產(chǎn)生存量資產(chǎn)，假定臨街獨(dú)立鋪面完全銷售，而非臨街鋪面銷售完成率為 80%，而產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售完成率為 70%，則采用此策略實(shí)際可收回資金總量約為 億，因產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售后，發(fā)展商會(huì)在以后的年份返還約 50%的現(xiàn)金用來補(bǔ)貼實(shí)際收取資金不足返還部分。具體數(shù)量為：建材主力店 10000 平方米，超市 5000 平方米，餐飲娛樂類商 鋪 9000 方 ,其余 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 鋪面 6000方左右 (其中臨街鋪面約 2500方 ,非臨街鋪 3500方 ).車庫(kù) 8000方左右 . 采用本方案，要犧牲部分臨街面的街鋪 ,因?yàn)樵诮ú闹髁ι碳也粫?huì)允許在其外部布置街鋪 .將餐飲娛樂業(yè)擺放在靠近贏丹花園側(cè) ,上面商業(yè)部分用三層塔樓 ,建筑形態(tài)采用成都玉林廣場(chǎng)形態(tài) ,上面的塔樓做小戶型公寓進(jìn)行銷售 .在本處地下設(shè)置負(fù)一層 ,用于超市部分 。 方案二：作為商住小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 本項(xiàng)目由于地段的稀缺性與良好的規(guī)劃前景，本項(xiàng)目擁有適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體量，可以讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值盡可能的最大化，同時(shí)不影響項(xiàng)目資金的回籠速度，讓發(fā)展商做到資金收益與回籠速度的最合配比方案。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營(yíng)銷，銷售周期約為 6—12個(gè)月。 采用該方案在營(yíng)銷中的優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)分析： 產(chǎn)品的唯一性，在整個(gè)重慶樓市，城市中心地帶，尚沒有全架空低層的小區(qū)出現(xiàn)。 本項(xiàng)目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項(xiàng)目地段的珍稀性，使得本項(xiàng)目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會(huì)效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時(shí)發(fā)展商資金回籠速度最為快速。因此本項(xiàng)目實(shí)際可能的建筑形式，只可能是商住與純居住兩種可能。同時(shí)增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計(jì)方案中，能夠通過對(duì)高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補(bǔ)由于 高差與異形給項(xiàng)目帶來的價(jià)值損失。 2—項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目地塊呈梯形壯，靠近海德酒店端為梯形的頂部地段，寬度較窄，可使用的建筑用地長(zhǎng)度僅約 20 米左右。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點(diǎn)四線，點(diǎn)為中心轉(zhuǎn)盤區(qū)域，四線為四條步行街
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