南坪恒濱項目營銷推廣建議書-全文預(yù)覽
【正文】 頁 ◣ 南坪商業(yè)項目的超飽和狀態(tài)，對本項目的商業(yè)有著非常大的競爭風(fēng)險。 ◣ 發(fā)展商的品牌號召力不強。 ◣ 本項目有兩個臨街面，且臨街面均比較長，非常適宜商業(yè)項目的運做。在戰(zhàn)略上采取快速策略，用最短的時間以最合理的效益，來完成本 項目的運營。 綜合評介：總體看三種策略各有優(yōu)劣，純住宅方案最大的優(yōu)點是資金回籠速度最快，同時項目運營風(fēng)險最??；方案二效益實現(xiàn)了項目最大化，但是該方案運營風(fēng)險最大，項目運營受外界制約因素太多。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 8 頁 共 13 頁 采用此策略，獨立臨街鋪面約為 5000 方，非臨街鋪面約為 10000 方。 本策略的住宅部分與臨街獨立鋪面的資金回收速度不會受到太大影響，而產(chǎn)權(quán)式商鋪的資金回籠速度，肯定要受到很大的影響。 非臨街鋪面約為 3500 方， 以 8000 元 /平方米測算，可收回資金 億 主力賣場采用產(chǎn)權(quán)式方式進行銷售，以 15000 元 /平方米測算，可收回資金約 億 超市以產(chǎn)權(quán)式方式進行銷售 ,以 12000 元 /平方米測算 ,可收回資金約 億 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 7 頁 共 13 頁 餐飲娛樂商鋪 ,均價以 8000 元 /平方米進行測算 ,可收回資金約 億 采用此策略，必然要產(chǎn)生存量資產(chǎn)，假定臨街獨立鋪面完全銷售，而非臨街鋪面銷售完成率為 80%，而產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售完成率為 70%，則采用此策略實際可收回資金總量約為 億，因產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售后，發(fā)展商會在以后的年份返還約 50%的現(xiàn)金用來補貼實際收取資金不足返還部分。具體數(shù)量為：建材主力店 10000 平方米，超市 5000 平方米，餐飲娛樂類商 鋪 9000 方 ,其余 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 6 頁 共 13 頁 鋪面 6000方左右 (其中臨街鋪面約 2500方 ,非臨街鋪 3500方 ).車庫 8000方左右 . 采用本方案，要犧牲部分臨街面的街鋪 ,因為在建材主力商家不會允許在其外部布置街鋪 .將餐飲娛樂業(yè)擺放在靠近贏丹花園側(cè) ,上面商業(yè)部分用三層塔樓 ,建筑形態(tài)采用成都玉林廣場形態(tài) ,上面的塔樓做小戶型公寓進行銷售 .在本處地下設(shè)置負(fù)一層 ,用于超市部分 。 方案二：作為商住小區(qū)進行經(jīng)營 本項目由于地段的稀缺性與良好的規(guī)劃前景，本項目擁有適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體量，可以讓項目價值盡可能的最大化，同時不影響項目資金的回籠速度，讓發(fā)展商做到資金收益與回籠速度的最合配比方案。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營銷，銷售周期約為 6—12個月。 采用該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢分析： 產(chǎn)品的唯一性，在整個重慶樓市，城市中心地帶，尚沒有全架空低層的小區(qū)出現(xiàn)。 本項目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項目地段的珍稀性，使得本項目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時發(fā)展商資金回籠速度最為快速。因此本項目實際可能的建筑形式，只可能是商住與純居住兩種可能。同時增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計方案中，能夠通過對高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補由于 高差與異形給項目帶來的價值損失。 2—項目地塊分析 本項目地塊呈梯形壯，靠近海德酒店端為梯形的頂部地段，寬度較窄，可使用的建筑用地長度僅約 20 米左右。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點四線，點為中心轉(zhuǎn)盤區(qū)域，四線為四條步行街
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