南湖都市花園南湖板快補充調(diào)查報告及都市桃源開發(fā)策略建議房市分析-全文預(yù)覽
【正文】 活氛圍，一是因為我們的對手大多選擇臨街，特別是同街競爭項目新世紀寶安花園，如果我們選擇由里及外，那么我們給客戶看到的， 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 16 頁 總是雜亂無章的工地，這會影響消費者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點之一，有了好的 街面形象，更有利于我們進行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點。7層 萬方 多層7 萬方 萬方住宅，商鋪面積未知 5 萬方 萬方 小高層,多層萬方 2 期 8萬方左右 目前在銷存量估算 4 萬方左右 4 萬方左右 1 萬方左右 萬方左右 3 萬方左右 估計2 萬方 萬方 18 萬方左右 2020年增量預(yù)測 3 萬方 5 － 7萬方左右 5 萬方左右 0 銷售員說沒有 0 5 － 8萬方 3 － 5萬方 4 萬方左右 5 －8 萬方 30 －40 萬方 增量上市時間預(yù)測 2020年 5月 估計2020年上半年 2 估計003 年上半年 不存在 未知 不存在 估計2020年上半年 預(yù)計2020年 5－7 月 估計2020年初 未知 從上表的對比可看出： 除中央花園、華錦花園和新大地以外，目前南湖花園板塊在銷項目基本上還處在第一期開發(fā)階段，而且規(guī)模不大（ 100 畝左右）； 從目前存量估算和 2020年增量預(yù)測，可以初 步預(yù)測 2020年南湖花園板塊的市場總供給 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 16 頁 在 48－ 58萬方之間，如果 2020年市場總體消化力不變，那么到年底的市場總體銷售率在 50－ 70％之間，供求平衡基本上沿襲 2002 年的比例關(guān)系； 在增量上市時間上，估計會集中于上半年。 1 在項目配套上，大型項目優(yōu)勢很明顯，而虹頂花園的會所，從營造標志性建筑和提升項目檔次上來說，還是有一定效果。 資料真實性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學方法進行預(yù) 測，本報告以“預(yù)估”加以標記，特請決策者注意。 樣本深度：本次調(diào)查對個案深入程度重點在項目目前 4P 策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化中分析出對手的開發(fā)策略選擇。 南湖板塊補充調(diào)查報告 及 都市桃源開發(fā)策略建議 第一章 前言 一、 調(diào)查目的 目前，南湖都市花園的規(guī)劃設(shè)計招標正在緊張，我們策劃小組的工作重點也轉(zhuǎn)入開發(fā)策略設(shè)計階段，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎(chǔ)上對公司的項目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項目做此調(diào)查。 樣本廣度：因開發(fā)策略屬于競爭策略之一，所以本次調(diào)查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內(nèi)。 六、 報告權(quán)威性說明 資料完整性說明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查，存在經(jīng)驗不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報告的完整性。 三、 板塊在銷主要項目產(chǎn)品特點描述 項目名稱 產(chǎn)品特點 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園2 期 布局 都圍繞中心花園周邊， 7 層住宅朝向南偏 北 一點，保證對中央景觀 的 共享，棟距比一期大有提高 采取中央花園和組團相結(jié)合的方式，基本上每 3 棟樓成“小”字型圍合成一個組團 總體上成兩個半圍合組團，但二者的組團綠化地大小比較懸殊，也可看作只有一個中心花園的布局 108 畝 土地由于被規(guī)劃中的奧林匹克運動場分割成兩塊，開發(fā)成四個組團 兵營式，密度高 2 個組團，小高層靠近里邊空曠地 有一定規(guī)模中心花園，其他均勻布局，組團感不是很強，從規(guī)劃圖大致估計 7－ 9個組團，有半圍合，也有行列式 層數(shù) 4 棟 6 層；4棟 12 層；6 棟 7 層 規(guī)劃 1 棟小高層， 21 棟多層，本期工程建成 8棟多層 規(guī)劃 12棟 6 層， 1棟 10 層，2 棟點式12 層， 1棟點式 18層 大約 13棟多層， 2 棟小高層（ 12）集中于第三期 第一期 10棟 7層 3棟小高層，4 棟 7 層 全部 7 層 結(jié)構(gòu) 多 層 框架；小高層框剪 框架，少量底層架空 框架 已入住部分多層磚混，小高層框架 磚混 框架 早期磚混，二期有部分磚混，部分框架 套間組合 小高層點式 1 梯 4戶；多層條式，一小高層 4 單元成板式 1梯 2 戶，多層 3－ 5單元多層條式， 10 層1 梯 3 戶，12 層 1 梯小高層板式， 多層 3 個單元組合成棟 3 － 4個單元組合成小高層 1 梯4 戶，有兩棟多層 5 個單元組合成3－ 4個單元組合成棟 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 16 頁 棟 2－ 3個單元 組合成棟 3 戶和 4戶， 18 層1 梯 4 戶 棟 棟，中間做成門洞，給人兩重門的感覺 項目名稱 產(chǎn)品特點 中央花園之碧云天 虹頂花園 新 世 紀寶 安 花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園2 期 戶型 小高層 3 室兩廳為主，面積 122－140；客廳 米開間；主臥 25個平米以上，雙陽臺（客廳和廚房）； 7 層住宅 4 2為主，面積 176－ 207， 6 層住宅 2 2－4 2，面積98－ 143 目前在銷戶型 3 2 為主，面積 120－ 138；頂層為帶露臺的
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