【正文】 區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，中間的政府規(guī)劃用地為奧林匹克運(yùn)動場，目前也只是規(guī)劃概念而已，底層基本上都有私簡單綠化，一小型中央廣場 圍繞一個水景建設(shè)，基本 上沿襲寶安花園整體環(huán)境風(fēng)格 整個大規(guī)劃有一個“船型”中心花園，其他各小區(qū)草坪綠化為主，保證每個組團(tuán)有一兩個 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 16 頁 家的感覺，底層部分私家花園 能顯幾分大氣，底層基本上都有私家花園 家花園 休閑小品設(shè)施 配套 幼兒園，會所，靠近大型超市，游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、 特色會所 大 量 商業(yè)設(shè)施 大量商業(yè)設(shè)施臨街，網(wǎng)球場、籃球場、寬帶 寬帶 球場、泳池、學(xué)校、寬帶、紅外監(jiān)控 小學(xué)、會所、超市、游泳池，網(wǎng)球場、籃球場 物業(yè)管理 城建物業(yè) 麗島物業(yè) 未知 未知 南湖物業(yè) 寶安物業(yè) 惠明物業(yè) 從上表對比，可做如下共性分析： 從布局上看，越是好住宅越重視環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計，地塊大的多少都選擇建一個 中心花園，地塊小的如果選擇中心花園，將不可避免環(huán)境均好性的欠缺； 組團(tuán)方式大多以保證朝向?yàn)槭滓?，半圍合方式在臨道路和地塊轉(zhuǎn)角有所采用； 在住宅層數(shù)上，早期大多采用 7 層，自去年來，小高層開始抬頭，但占各項(xiàng)目總體規(guī)劃量的比例不大，高層盡管碧云天做了規(guī)劃，但到目前還未敢輕易推出； 早期項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房均采用磚混結(jié)構(gòu)，目前在銷項(xiàng)目基本以框架為主； 在套間組合上，以 3 個單元組合成棟為多； 在戶型定位上，總體上均以 3 2為主，價格突破 1800元的項(xiàng)目加大了 4 2的比例，而經(jīng)濟(jì)適用房則加大 2 2的比例； 戶型面積從 54－ 207平米，區(qū)間跨度很大，但在銷戶型集中于 90－ 140 之間同； 在套內(nèi)功能組合上，頂層復(fù)式是大多數(shù)項(xiàng)目的通用做法，但新開的虹頂花園是一個特例，它除頂層以外全部做成錯層，頂層退臺后反而成了帶露臺的 2 2； 雙陽臺在南湖板塊基本上屬于“規(guī)范動作”，只不過陽臺和主要功能房的搭配方式不一樣而已； 客廳開間全部保證 以上，虹頂花園的廳寬已經(jīng)突破 ； 1 整個南湖花園在銷項(xiàng)目的尾盤主色調(diào)依然偏黃偏亮，但后來者虹頂花園是第一個采用外墻磚的非別墅項(xiàng)目，而且色調(diào)偏暗； 1 盡管整個南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢并不明顯，但中央花園在 該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢依然很明顯，其他項(xiàng)目在環(huán)境上大多缺乏很強(qiáng)的個性特征和視覺感染力； 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 1 碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分， 130棵種在 100畝地上，森林的感覺有點(diǎn)過渡夸大。 四、 板塊在銷項(xiàng)目營銷推廣特點(diǎn)描述 目名稱 營銷特點(diǎn) 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成 功 花園 加州花園 華錦花園2 期 目前銷售性質(zhì) 6 層現(xiàn)房基本售罄；小高層和 7 層現(xiàn)房在售 現(xiàn)房銷售 期房銷售 在銷小高層框架已到 10層左右 多層期房銷售 多 層 準(zhǔn)現(xiàn) 房 銷售 多層和小高層均現(xiàn)房銷售 少量現(xiàn)房尾盤銷售 價格區(qū)間 小高層 1880－ 2550； 7 層 2100－2650 1700－ 1800 1590－1800 小高層 1830－ 2050 多層 1780 1180 －1450 1800 －2460 1420 －1690 均價 小高層 2100 多層 2300 1750 1780 小高層 1900 多層 1750 1350 左右 2200 折扣 一次付款 96 96 折 按揭支持 7 成 20 年 7 成 30 年 7 成 30年 銷售率 其去年推出的 4 棟多層已賣完， 4 棟小高層銷售率在 40％左右；6 棟 7 層建得最早，銷售較差 銷售員號稱85％，估計銷售率 65％左右 前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約 40％，銷售不佳，第四 期 多 層10％左右 銷 售 比較差，中心 花 園處的 3－6 樓也沒有售出 銷售部搬遷，未知 95％ 賣場特點(diǎn) 設(shè)在紅色會所內(nèi)；當(dāng)天有一定客流量 賣場設(shè)置在玻 璃 會 所內(nèi)，臨街會所造型有一定 的 標(biāo) 志性；當(dāng)天客流量尚可 設(shè)置在其經(jīng)典花園內(nèi)，當(dāng)天客流量賣場設(shè)置臨街 商鋪內(nèi)，當(dāng)天銷售員只有 2 名，賣場客流少 入 口 簡易 售 樓部，工地廣 告 牌東 倒 西歪，破爛不堪 ,有 設(shè)在臨街物業(yè)內(nèi)， 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 16 頁 不多 客 戶 電話咨詢 主打廣告語 小高層，南湖生活的新高度 南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活 尊榮世家 大地永恒，溫馨無限；房好，價廉 坐享生活意趣，領(lǐng)略華錦風(fēng)情，新一代經(jīng)濟(jì)適用房 ——可持續(xù)發(fā)展 熱銷戶型 非本次調(diào)查重點(diǎn)，未深入調(diào)查 消費(fèi)主體 促銷活動 從上表的比較可分析出如下共性： 目前南湖板塊在銷項(xiàng)目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計 2020年年中都 會逐漸進(jìn)入銷售尾期； 整個板塊的價格覆蓋區(qū)間 1180－ 2650元，但多層均價集中于 1700－ 1800元，小高層均價集中于 1900－ 2300 元； 隨著江宏花園的售罄和華錦的性質(zhì)轉(zhuǎn)型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點(diǎn)， 1750 元 /平米的價格線是目前市場接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對比較冷靜； 從某種程度上，環(huán)境是提供差價支撐的重要因素，但中央花園對環(huán)境期望過高，也會走向難以被市場接受的極端； 在賣場設(shè)置上，有會所的均設(shè)在會所內(nèi)，大部分調(diào)查成員對虹頂花園的賣場 記憶深刻； 在主打廣告語上，同萬科等品牌地產(chǎn)相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)，大多缺乏個性和感染力。