【正文】 …… Part 4_目標(biāo)客群鎖定 客戶特征 社會(huì)屬性 ? 年齡 25~30歲之間，已成為社會(huì)上的主要消費(fèi)群體，企業(yè)的新生力量。 Polka音樂主題使我們擁有與眾不同的藝術(shù)氣質(zhì)。 案名建議 COOPER 波爾卡國際公寓 POLKA GARDEN 單身城市的雙人舞 案名建議 源自捷克、波蘭地區(qū)的歡快舞蹈， Polka舞曲現(xiàn)在已經(jīng)成為傳揚(yáng)世界的旋律。 YOHOO，代表了希望、熱情、豐富、驚奇、歡樂、進(jìn)取 YOHOO，代表了精彩，它不是成功的目標(biāo)，不是生活的全部，卻是一段無限精彩的人生。 G6公寓屬于自由自信去引領(lǐng)城市未來無限生活的地標(biāo)。 MINI目前是寶馬集團(tuán)中唯一的、獨(dú)立的品牌，其銷售面向全球。 SWOT分析 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 價(jià)值迅速認(rèn)知并抬升的寶地 周邊高校、大型居住區(qū)形成規(guī)模 發(fā)展趨勢 投資 區(qū)域特點(diǎn) 納入cbd迅速擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)圈 前景 規(guī)劃 CBD居住區(qū)，周邊現(xiàn)有基本配套 建筑周邊綠化設(shè)計(jì)、人工水景 4.9萬建筑面積 配套 園林 規(guī)模 產(chǎn)品 純粹精品小戶型產(chǎn)品 框架結(jié)構(gòu)，彈性空間，開間寬闊 科技、健康、環(huán)保、人性化精裝修 類型 戶型 裝修 地塊 CBD東擴(kuò)的核心區(qū)域，地段價(jià)值大 交通發(fā)達(dá)，地上地下立體交通 區(qū)位 交通 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 ? 位于 CBD區(qū)域的地鐵主線 —— 區(qū)位價(jià)值 ? 交通便利、特色商業(yè)配套 —— 成熟價(jià)值 ? 建設(shè)用地有限 —— 稀缺價(jià)值 ? 現(xiàn)代建筑，人性居住 —— 物業(yè)價(jià)值 ? CBD沿線高速發(fā)展 —— 投資價(jià)值 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉 外部資源 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 ? 金隅的高品質(zhì)保證 —— 品牌價(jià)值 ? 緊湊實(shí)用的小戶型 —— 實(shí)用價(jià)值 ? 人性化的物業(yè)管理 —— 服務(wù)價(jià)值 ? 精裝修的空間設(shè)計(jì) —— 建筑價(jià)值 ? 精英的國際化人群 —— 客戶價(jià)值 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉 內(nèi)部資源 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 價(jià)值提升平臺(tái)支撐： 與外部資源的無限對(duì)接： —— CBD區(qū)域東擴(kuò)的核心價(jià)值：直接觸摸城市發(fā)展的脈搏血脈賁張； 與區(qū)域物業(yè)價(jià)值的點(diǎn)睛之筆： —— 大規(guī)模居住物業(yè)逐步成熟搭建一個(gè)區(qū)域價(jià)值提升的展示平臺(tái)； 與掌握城市發(fā)展的精英人群同步： —— 我們的客戶正是將成為 CBD和國際化未來核心的社會(huì)精英力量。 更多項(xiàng)目， 通過裝修和配套提升產(chǎn)品價(jià)值 結(jié)論 Part 2_市場競爭分析 Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼 ， 項(xiàng)目價(jià)值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn) MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)之旅 營銷推廣策略 花家地西里小區(qū) 寶華家園 雙花園小區(qū) 嘉業(yè)大廈 嘉華大廈 西翠芳庭 金隅麗港城 天壇公館 CBD總部公寓 2 半島國際公寓 麗港美度 CITY ONE金隅國際 金隅 〃 鳳麟洲 金隅 〃 山墅 金隅潤景閣 金隅嘉業(yè) 人居，筑屋之道 選擇一次，信任一生 金隅嘉業(yè)企業(yè)文化研究 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 金隅要做“百年老店”，品牌與經(jīng)濟(jì)利益并重， 企業(yè)價(jià)值最大化是金隅嘉業(yè)的目標(biāo)； 金隅嘉業(yè)“人居，筑屋之道”的實(shí)質(zhì)是社會(huì)責(zé)任感和品質(zhì)競爭意識(shí)的集中體現(xiàn)， 卓越品質(zhì)與科學(xué)創(chuàng)新是金隅產(chǎn)品的靈魂和核心競爭力； 金隅是城市發(fā)展的產(chǎn)物，未來也致力于推動(dòng)城市的發(fā)展； 金隅嘉業(yè)的發(fā)展，是世界看中國房地產(chǎn)企業(yè)的窗口 金隅嘉業(yè)企業(yè)文化研究 偉業(yè)感悟 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 貫通本案的金隅品牌文化 金隅品牌的內(nèi)涵和文化， 無一例外的固化于金隅的項(xiàng)目和產(chǎn)品之中； 本案也不例外 具有金隅氣質(zhì)的產(chǎn)品，是本案精神的第一屬性 Part 3_項(xiàng)目價(jià)值提煉 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 地段優(yōu)勢： CBD東擴(kuò)的核心區(qū)域，價(jià)值潛力巨大； 公共交通：交通路網(wǎng)完善，出行便捷； 產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型裝修等服務(wù)，建筑時(shí)尚先進(jìn)； 品牌優(yōu)勢：金隅品牌優(yōu)勢，在售項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)； 戶型優(yōu)勢：純粹小戶型，總價(jià)極具競爭力； 潛在優(yōu)勢：在裝修和配套方面有可期待的高品質(zhì)產(chǎn)品。 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：金泰城 Mini 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 菜戶營西南側(cè) 物業(yè) /建筑類型 普通住宅 /塔樓 占地面積 建筑面積 ㎡ 總套數(shù) 215套 戶型區(qū)間 4570㎡ 開盤時(shí)間 2023年 5月 開盤均價(jià) 11000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 裝修情況 毛坯 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：金泰城 Mini 銷售及客戶情況 ? 開盤即售罄，銷售情況非常好； ? 購房客戶集中在北京西南區(qū)域，地緣性客戶為主； ? 客戶年齡集中在 2530歲之間，單身青年居多； ? 客戶年收入集中在 10萬至 20萬之間； ? 自用客戶比例很高，占到 70%左右。 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 商業(yè)配套情況 案例： SOLOII ? 生活類配套：超市（ 2家）、洗衣店（ 3家）、發(fā)型設(shè)計(jì)店（ 2家）、餐飲（ 2家） ? 休閑類配套：棋牌室； ? 商務(wù)經(jīng)紀(jì)類： 3家中介公司。 結(jié)論 Part 2_市場競爭分析 空間上區(qū)域界定 各項(xiàng)目的不同指標(biāo)對(duì)比分析 重點(diǎn)個(gè)案研究 市場潛在供應(yīng) 結(jié)論 項(xiàng)目選擇原則 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 市場潛在供應(yīng) 結(jié)論 地緣區(qū)域內(nèi)同總價(jià)產(chǎn)品的競爭 非地緣區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的競爭 市場研究體系 Part 2_市場競爭分析 調(diào)查樓盤： ? 北京五月（已入?。? ? 時(shí)代 SOLO（已入?。? ? 金泰城 Mini（已售罄） ? 國貿(mào) DNA（已售罄） 項(xiàng)目選擇原則 根據(jù)交通、配套、居民消費(fèi)力等方面因素綜合考慮，我們確定一下兩個(gè)原則： 區(qū)域價(jià)值類似 產(chǎn)品構(gòu)成類似 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 海淀區(qū)文慧園路 物業(yè) /建筑類型 公寓 /12層板樓 占地面積 8796㎡ 建筑面積 ㎡ 總套數(shù) 800余套 戶型區(qū)間 2570㎡ 開盤時(shí)間 2023年 6月 開盤均價(jià) 8000元 /平方米 物業(yè)費(fèi) /㎡ 裝修情況 簡裝修 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 戶型情況 ? 主力戶型： 3050㎡ ? 面寬： 4米左右 ? 進(jìn)深： 9米左右 ? 裝修：簡裝修 ? 居室：零居室，部分用隔斷分成一室一廳 ? 其他：沒有天然氣，不能用明火 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 ? 平均租金水平在 25002800元 /月左右（購房者月供水平在 1000－ 1500之間）， 租賃情況非常好； ? 二手房售價(jià)在 14000— 15000元 /平方米左右，房屋的換手率比較高； ? 客戶來源主要是區(qū)域周邊，主要是各大院校及西直門商圈區(qū)域； ? 居住客戶主要是年輕的單身小白領(lǐng)、準(zhǔn)夫妻和學(xué)院的留學(xué)生； ? 商務(wù)客戶主要是一些成本較低的小公司，如票務(wù)公司、設(shè)計(jì)公司等。 3 07年 8月 11日開盤，戶型為 495平方米一居、 8 95平方米兩居， 均價(jià) 15000元 /平方米。橡樹嶺遠(yuǎn)洋一方尚東閣東一時(shí)區(qū)I I I30 40 50 60 70 80 90 100國貿(mào)D N A壹線國際遠(yuǎn)洋一方尚東閣一居室面積區(qū)間 零居室面積區(qū)間 區(qū)域在售項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間 ? 零居室和一居室在總價(jià)范圍內(nèi)出現(xiàn)了分流 ? 零居室總價(jià)范圍在 40— 70萬和 70— 100萬 ? 一居室總價(jià)范圍在 50— 80萬和 80— 150萬 ? 零居室的總價(jià)范圍出現(xiàn)重疊 各項(xiàng)目的不同指標(biāo)對(duì)比分析 Part 2_市場競爭分析 壹線國際 II 東一時(shí)區(qū) III 東恒時(shí)代 東區(qū)國際 II AZ Town 海華堂 遠(yuǎn)洋一方 尚東閣 華美 ? 離地鐵站越近，小戶型售價(jià)越高。所以， 其競爭表現(xiàn)和客戶來源并未顯現(xiàn)出頑固的區(qū)域性 極具難度的空間設(shè)計(jì)要求 對(duì)于空間嚴(yán)重受限的超小面積產(chǎn)品，在 空間設(shè)計(jì)和品質(zhì)營造 方面更顯功力 總的來講 此類產(chǎn)品可以在保證相對(duì) 低總價(jià) 的前提下，可追求 高單價(jià) 銷售。 項(xiàng)目周邊居住類物業(yè)建成時(shí)間比較晚，二手房交易中需要額外支出稅費(fèi)比較高，交易成本和新建商品房售價(jià)相比基本持平，將刺激本區(qū)域新建商品房的交易。所謂的“放量”態(tài)勢并未呈現(xiàn)，離 70%的目標(biāo)還有較大差距。行政政策和經(jīng)濟(jì)政策好像兩只“看的見的手”，不僅左右著房地產(chǎn)市場發(fā)展，也為我們預(yù)判房地產(chǎn)市場未來走勢指明了基本方向 . 房價(jià) 政府調(diào)控政策 政府金融政策 6月住宅禁 商政策出臺(tái) 7月準(zhǔn)備金率加 8月加息 07年 2月，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 3月 18日，第一次加息 4月，溫家寶講話 房價(jià)問題關(guān)系民生 5月，物權(quán)法頒布， 商品房產(chǎn)權(quán)可延續(xù) 8月，國務(wù)院 24號(hào)文發(fā)出， 鼓勵(lì)中小戶型建設(shè)出租 5月，第二次加息 存款利率 貸款利率 7月第三次加息 存貸款各上調(diào) 8月第四次加息 同時(shí)利息稅正式下調(diào) 15% 溫家寶十屆全國人大 五次會(huì)議講話， 監(jiān)管政策落實(shí) 相關(guān)政策收緊 Part 1_宏觀政策研判 數(shù)據(jù)、聲音： 8月 1日，國務(wù)院第 187次常務(wù)會(huì)議通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一《意見》被業(yè)界稱為 24號(hào)文。 事實(shí)上，金隅還有更多的事情要去完成，一些“小”事，不如讓有心之人，全權(quán)承擔(dān)，去重復(fù)成功的奇跡。 我們夢(mèng)想創(chuàng)造一個(gè)“小”的奇跡，就像 BMW之于MINI COOPER的偉大創(chuàng)意。 Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼 ， 項(xiàng)目價(jià)值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn) MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)之旅