【正文】 Part 2_市場競爭分析 典型的超小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，單面采光，進(jìn)深較大，除廚房和衛(wèi)生間外，不做空間分割 壹線國際 II 小戶型產(chǎn)品情況（一室一廳） 47㎡ 63㎡ 50㎡ 重點(diǎn)個(gè)案研究 此戶型非常注重居室的功能性和完整性，在 50㎡以下的小戶型中實(shí)現(xiàn)較為合理的一室一廳設(shè)計(jì)，較不多見 Part 2_市場競爭分析 壹線國際 II 價(jià)格情況 2023年 4月 21日開盤，戶型面積為 36101平方米開間、大一居及小三居， 均價(jià)： 11800元 /平方米。 1 2023年 5月 26日開盤 ,戶型面積為 40－ 90平方米小戶型， 均價(jià) 12023元 /平方米。 2 2023年 6月 30日開盤，戶型面積 4 95平方米一居、8 95平方米兩居， 均價(jià) 12800元 /平方米。 3 07年 8月 11日開盤，戶型為 495平方米一居、 8 95平方米兩居， 均價(jià) 15000元 /平方米。 4 1 2 3 4 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 壹線國際 II 客戶情況 ? 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占 50%比例； ? 區(qū)域來源： 80%的客戶來自北京東部區(qū)域； ? 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在 25至 30歲之間； ? 收入情況：年收入在 10至 20萬左右； ? 家庭構(gòu)成： 單身占一半左右，另一半是小夫妻； ? 購房目的：自住及自住兼投資占絕大部分； ? 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙、短信 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 尚東閣 項(xiàng)目基本情況： ? 開發(fā)商： 城建地產(chǎn) ? 占地面積： ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 開盤時(shí)間： 2023年 6月 ? 開盤價(jià)格： 7800元 /㎡ ? 現(xiàn)均價(jià)： 9000/㎡ ? 裝修情況：毛坯 ? 總套數(shù)： 500余套 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 小戶型產(chǎn)品情況： 一居室： 74㎡ 零居室： 64㎡ 尚東閣 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 當(dāng)戶型面積在 6070之間時(shí)，通過空間分割實(shí)現(xiàn)居住功能的完善變得相對容易了。 價(jià)格情況 ? 2023年 6月首推 2號樓，為 18層塔板結(jié)合樓，戶型面積 64至 85平方米一居、88平方米兩居、 165平方米三居，開盤價(jià)格 7800元 /平方米，目前整體價(jià)格約9000元 /平方米； ? 1號樓預(yù)計(jì) 2023年 9月開盤銷售， 1號樓為 9層板樓，戶型面積 60平方米一居至 100平方米兩居，價(jià)格預(yù)計(jì) 9500元 /平方米。 尚東閣 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 客戶情況 ? 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占 50%比例； ? 區(qū)域來源： 90%的客戶來自北京東部區(qū)域； ? 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在 25至 30歲之間； ? 收入情況：年收入在 20萬以下； ? 家庭構(gòu)成：單身貴族占有很大比例； ? 購房目的：自住及自住兼投資占大部分，有一小部分純投資； ? 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志 尚東閣 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 項(xiàng)目基本情況： ? 開發(fā)商： 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) ? 占地面積： ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 開盤時(shí)間： 2023年 9月（預(yù)計(jì)） ? 開盤價(jià)格： 13000元 /㎡ ? 裝修情況：毛坯 ? 總套數(shù)： 2023余套 遠(yuǎn)洋一方 重點(diǎn)個(gè)案研究 Part 2_市場競爭分析 小戶型產(chǎn)品情況： 61㎡ 67㎡ 重點(diǎn)個(gè)案研究 遠(yuǎn)洋一方 Part 2_市場競爭分析 客戶情況（客戶積累情況） ? 客戶身份：北京客戶占主要部分； ? 區(qū)域來源： 80%的客戶來自北京東部 CBD區(qū)域； ? 年齡結(jié)構(gòu)：小戶型客戶年齡在 25至 30歲之間；大戶型客戶年齡在 30歲以上； ? 收入情況：年收入在 10萬左右； ? 家庭構(gòu)成：年輕小兩口占絕大部分； ? 購房目的：純自住占大部分，有部分投資客； ? 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、遠(yuǎn)洋口碑宣傳 重點(diǎn)個(gè)案研究 遠(yuǎn)洋一方 Part 2_市場競爭分析 尚東閣 07年底 08年 一線國際 一線國際二期年底陸續(xù)推小戶型 08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng) 遠(yuǎn)洋一方 遠(yuǎn)洋一房一期 200~300套小戶型銷售預(yù)計(jì)良好，年底會繼續(xù)推出 08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng) 金地四惠項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2023年底開盤 08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng) 海華堂 二期銷售證未定，預(yù)計(jì) 07年末或是 08年初銷售 世紀(jì)星城 現(xiàn)有小戶型銷售中 08年預(yù)計(jì)持續(xù)供應(yīng) 華美橡樹嶺 6號樓 預(yù)計(jì) 2023年底開盤 區(qū)域內(nèi)年末預(yù)計(jì)將會有大量小戶型產(chǎn)品供應(yīng)，明年的供應(yīng)量相對較小 遠(yuǎn)洋一方作為區(qū)域內(nèi)大盤供應(yīng)，將會對本項(xiàng)目的價(jià)格和銷售產(chǎn)生重要影響 金地四惠項(xiàng)目將是本案目標(biāo)客戶的攔截者 市場潛在供應(yīng) Part 2_市場競爭分析 ? 零居產(chǎn)品在市場上仍舊表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢，低總價(jià)仍然是吸引年輕群體的購房重要因素； ? 重點(diǎn)競爭項(xiàng)目中的小戶型產(chǎn)品均沒有做精裝修，本項(xiàng)目體量小，可適當(dāng)考慮做精裝修，彌補(bǔ)市場空白； ? 本項(xiàng)目是寫字樓立項(xiàng)，是區(qū)域中的第一個(gè)非居住類物業(yè)建成居住類物業(yè)并出售的項(xiàng)目，由此產(chǎn)生的市場抗性，需要通過裝修配套水平和低總價(jià)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)對沖。 結(jié)論 Part 2_市場競爭分析 空間上區(qū)域界定 各項(xiàng)目的不同指標(biāo)對比分析 重點(diǎn)個(gè)案研究 市場潛在供應(yīng) 結(jié)論 項(xiàng)目選擇原則 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 市場潛在供應(yīng) 結(jié)論 地緣區(qū)域內(nèi)同總價(jià)產(chǎn)品的競爭 非地緣區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的競爭 市場研究體系 Part 2_市場競爭分析 調(diào)查樓盤： ? 北京五月（已入?。? ? 時(shí)代 SOLO（已入?。? ? 金泰城 Mini（已售罄） ? 國貿(mào) DNA（已售罄） 項(xiàng)目選擇原則 根據(jù)交通、配套、居民消費(fèi)力等方面因素綜合考慮，我們確定一下兩個(gè)原則： 區(qū)域價(jià)值類似 產(chǎn)品構(gòu)成類似 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 海淀區(qū)文慧園路 物業(yè) /建筑類型 公寓 /12層板樓 占地面積 8796㎡ 建筑面積 ㎡ 總套數(shù) 800余套 戶型區(qū)間 2570㎡ 開盤時(shí)間 2023年 6月 開盤均價(jià) 8000元 /平方米 物業(yè)費(fèi) /㎡ 裝修情況 簡裝修 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 戶型情況 ? 主力戶型： 3050㎡ ? 面寬： 4米左右 ? 進(jìn)深： 9米左右 ? 裝修：簡裝修 ? 居室：零居室，部分用隔斷分成一室一廳 ? 其他：沒有天然氣，不能用明火 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 ? 平均租金水平在 25002800元 /月左右（購房者月供水平在 1000－ 1500之間）， 租賃情況非常好； ? 二手房售價(jià)在 14000— 15000元 /平方米左右，房屋的換手率比較高； ? 客戶來源主要是區(qū)域周邊，主要是各大院校及西直門商圈區(qū)域； ? 居住客戶主要是年輕的單身小白領(lǐng)、準(zhǔn)夫妻和學(xué)院的留學(xué)生； ? 商務(wù)客戶主要是一些成本較低的小公司，如票務(wù)公司、設(shè)計(jì)公司等。 二手租賃及使用客戶情況 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：北京五月 商業(yè)配套情況 ? 生活類配套：便利超市、洗衣房、沖印店、發(fā)型設(shè)計(jì)店； ? 休閑類配套：棋牌室、藝術(shù)攝影、電玩店； ? 醫(yī)療保健類：美容美體會所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心； ? 商務(wù)經(jīng)紀(jì)類： 4家中介公司。 地上商業(yè)面積 2023㎡，經(jīng)營情況不理想，有多家店鋪欲轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格與其購入價(jià)格相當(dāng)； 地下商業(yè)面積 2023㎡，目前無任何業(yè)態(tài)， 經(jīng)營情況極差。 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例： SOLOII 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 新世界商場西側(cè) 物業(yè) /建筑類型 普通住宅 /7層板樓 占地面積 ㎡ 建筑面積 3萬㎡ 總套數(shù) 855套 戶型區(qū)間 2040㎡ 開盤時(shí)間 2023年 4月 開盤均價(jià) 8800元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 裝修情況 精裝修 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例： SOLOII 戶型情況 主力戶型： 3040㎡ 面寬： 4米左右 進(jìn)深： 8米左右 裝修：精裝修 居室：全部分割成 1室 1廳 其他：沒有天然氣，不能用明火 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 二手租賃及使用客戶情況 案例： SOLOII ? 平均租金報(bào)價(jià)在 28003000元 /月左右，實(shí)際成交在 24002600元 /月，租賃情況非常好； ? 二手房源報(bào)價(jià)在 18000— 19000元 /平方米左右，實(shí)際成交價(jià)在 1400015000元 /平方米左右； ? 租賃房源比較多，可售房源比較少，其中租賃方式可以“日租”，日租金在 100— 150元 /天； ? 客戶來源主要是區(qū)域周邊，以崇文門商圈區(qū)域?yàn)橹鳎? ? 居住客戶種類比較多，年輕白領(lǐng)、外籍人士等； ? 幾乎沒有商用客戶。 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 商業(yè)配套情況 案例： SOLOII ? 生活類配套：超市（ 2家）、洗衣店（ 3家）、發(fā)型設(shè)計(jì)店（ 2家）、餐飲（ 2家） ? 休閑類配套：棋牌室； ? 商務(wù)經(jīng)紀(jì)類： 3家中介公司。 地上商業(yè)面積約 2023㎡，經(jīng)營情況比較好，絕大部分商業(yè)只租不售； 但絕大部分商業(yè)檔次不高。 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 早期已入住的城市 Mini公寓小結(jié)： ? 地處城市核心地帶，與地鐵相鄰或相近， 對交通極端依賴； ? 周邊生活休閑配套豐富，對生活便利性依賴性強(qiáng)； ? “小”是設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品的第一原則，對于功能使用考慮不多； ? 二手租售市場情況非?；钴S； 而且，因當(dāng)時(shí)房價(jià)較低，月供與租金之間的獲利空間較大； ? 使用客戶主要來自區(qū)域內(nèi)地緣性客戶， 30歲以下的年輕人比例很高； ? 自身商業(yè)配套基本上只服務(wù)于項(xiàng)目自身，業(yè)態(tài)以生活類為主。 已售罄已入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：國貿(mào) DNA 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 朝陽區(qū)華貿(mào)東 100米 物業(yè) /建筑類型 公寓 /板樓 占地面積 建筑面積 10000㎡ 總套數(shù) 100套 戶型區(qū)間 30㎡左右 開盤時(shí)間 2023年 1月 開盤均價(jià) 17500元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 4— 5元 /平方米 裝修情況 精裝修 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：國貿(mào) DNA 銷售及客戶情況 ? 半年即售罄，銷售情況非常好； ? 購房客戶原居住區(qū)域和活動區(qū)域主要集中在東部，地緣性客戶為主； ? 客戶年齡集中在 30歲左右，單身青年非常多； ? 年收入在 1020萬元左右； ? 購房目的以自用和投資兼自用為主。 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：金泰城 Mini 項(xiàng)目基本信息 地理位臵 菜戶營西南側(cè) 物業(yè) /建筑類型 普通住宅 /塔樓 占地面積 建筑面積 ㎡ 總套數(shù) 215套 戶型區(qū)間 4570㎡ 開盤時(shí)間 2023年 5月 開盤均價(jià) 11000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 裝修情況 毛坯 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 案例：金泰城 Mini 銷售及客戶情況 ? 開盤即售罄，銷售情況非常好； ? 購房客戶集中在北京西南區(qū)域，地緣性客戶為主； ? 客戶年齡集中在 2530歲之間，單身青年居多； ? 客戶年收入集中在 10萬至 20萬之間； ? 自用客戶比例很高，占到 70%左右。 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 今年已售罄的城市 Mini公寓小結(jié)： ? 地處城市較繁華區(qū)域，對于交通的依賴性依然較高； ? 周邊生活配套設(shè)施比較齊全，對配套的依賴性依然較強(qiáng)； ? 戶型面積仍以小為主，但在設(shè)計(jì)上注重使用功能的完整性； ?裝修配套水平明顯提高； ? 購房客戶的來源除地緣性客戶外已逐步放大到其它區(qū)域； ? 因目前房價(jià)很高，售價(jià)相對較高，對于投資收益，不能簡單地用投資回報(bào)率計(jì)算，房屋用于出租的租金與月供基本持平或低于月供，因此自用型及自用兼投資客戶比例相對較高。 已售罄未入住項(xiàng)目調(diào)研 Part 2_市場競爭分析 近一年，市場上出現(xiàn)了 西山洋房、悠樂匯、世界城、立方庭、陶然北岸等商用物業(yè)立項(xiàng)產(chǎn)品改造成居住類物業(yè)進(jìn)行出售 …… 偉業(yè)判斷，由于居住類物業(yè)在短期內(nèi)供需難以達(dá)到平衡，導(dǎo)致居住類物業(yè)價(jià)格大于商用物業(yè)價(jià)格，今后一段時(shí)間，市場上將會繼續(xù)出現(xiàn)為了滿足居住需求而將商用物業(yè)改建成住宅進(jìn)行出售的項(xiàng)目 ……