【正文】 設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。 （四）土地使用者應當依法申請土地登記。 36 答：具體建設項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用 地的，按照下列規(guī)定辦理： （一）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。 （二）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中，補充耕地方案 由批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準。 地方土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，經(jīng)本級人民政府審核，報上一級人民政府批準后，應當向社會公布；全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，報國務院批準后，應當向社會公布。 6問：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃批準后，發(fā)布公告的內(nèi)容包括哪些？ 答：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準后 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在本行政區(qū)域內(nèi)予以公告。 答：《土地管理法》第二十九條規(guī)定，國家建立土地統(tǒng)計制度。 6問：對土地利用總體規(guī)劃進行修改時的注意事項有哪些？ 答：根據(jù)《土地管理法》第二十六條，經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。 省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃報國務院批準。省級人民政府國土資源管理部門應當將分解下達的土地利用年度計劃報國土資源部備案。 （五）全國土地利用年度計劃下達到省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團。 （三）國土資源部會同國家發(fā)展和改革委員會，依照本辦法的有關規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市和國務院有關部門提出的土地利用年度計劃建議的基礎上，提出全國土地利用年度計劃總量控制指標建議。耕地保有量計劃指標依據(jù)國務院向省、自治區(qū)、直轄市下達的耕地保護責任考核目標確定。其中新增建設用地計劃指標，分為城鎮(zhèn)村建設用地指標和能源、交通、水利、礦山、軍事設施等獨立選址的重點建設項目用地指標。根據(jù)規(guī)劃目標、土地資源條件和區(qū)域生產(chǎn)力布局，提出區(qū)域土 地利用方向、原則，調(diào)整土地利用結(jié)構，確定各業(yè)用地規(guī)模、重點土地利用區(qū)的區(qū)域布局和重點建設項目布局； （五）編制規(guī)劃供選方案。 國家、省、地級土地利用總體規(guī)劃內(nèi)容，主要應當包括下列各項： 29 （一）土地利用現(xiàn)狀分析。 5問：拆遷人與被拆遷人達不成協(xié)議怎么辦 ? 答：拆遷人與被拆遷人應當通過自愿協(xié)商就拆遷補償事宜達成一致，簽訂補償安置協(xié)議；如協(xié)商不成，雙方均可在拆遷許可證有效期限內(nèi)，向主管部門申請行政裁決。 5問：什么是市場評估價？商品房交易均價？重置價？它們在征收拆遷補償安置中有什么作用和意義？三者有什么關 27 系？ 答：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。征用是使用權的臨時轉(zhuǎn)移：征 收的結(jié)果是財產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移給國家；（ 2）兩者的補償方式不同。 5問：征收集體土地和單位、個人房屋及其他不動產(chǎn)的，應當依法給予哪些補償？如何維護被征收人的合法權益？ 答：依 據(jù)《物權法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。 25 征收土地的各項費用應當自征地補償、 安置方案批準之日起 3 個月內(nèi)全額支付。 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。 國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 23 4問：征收土地給予補償標準的依據(jù)是什么？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準并報國務院備案。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請土地登記應當依照下列程序進行： （一）土地登記申請； （二）地籍調(diào)查； （三）權屬審核； （四）登記； （五）頒發(fā)土地證書。土地權利經(jīng)核準登記后，產(chǎn)權即得到法律上的承認，產(chǎn)權人可以 19 依法對其行使占有、使用、收益和處分的權能，任何其他人無權干涉和妨礙。 3問：為什么要進行土地登記？ 答：土地登記是確認土地物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活 18 動。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 3問：哪些土地的使用權在出讓時應當采取招拍掛方式？ 答：根據(jù)《物權法》 第一百三十七條 ， 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。 3問：什么是土地使用權招拍掛？ 答：土地使用權招拍掛，是指以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地使用權。如果確實需要改變土地的建設用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照該條例的規(guī)定予以出讓。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。需要續(xù)期的，應當依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。 2問： 什么是土地使用權終止？ 答：土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 2問：土地使用權抵押過程中，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，應當作何處理？ 12 答：抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。 經(jīng)批準續(xù)期的，承租人應當與土地主管部門重新簽訂租賃合同，并辦理租賃合同 的備案手續(xù)。 1問：土地承租期限屆滿前，土地主管部門能否收回土地使用權？ 答：在土地承租期限屆滿前，土地主管部門一般不收 回土地使用權，但因公共利益的需要，土地主管部門可以提前收回土地使用權。 9 1問：國有土地租賃的方式有哪些？ 答：國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。 地上建筑物、其它附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物適用范圍內(nèi)的土地使用權。 答：土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 根據(jù)《物權法》 第一百四十八條 的規(guī)定， 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照 《物權法》 第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。 問：土地用途需要改變時，應如何申報？ 答：根據(jù)《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。 問：國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件是什么？ 答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定， 以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當 6 符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 5 問：《土地管理法》規(guī)定的土地違法情形主要有哪些？ 答： 根據(jù)《土地管理法》第七十三條、第七十六條、第八十條等條款的規(guī)定，主要有以下幾種土地違法情形： （一）違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并 處罰款。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三條規(guī)定，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。 問：國有土地使用權出讓的方式有哪些？ 答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第二條，國有土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣和掛牌的方式。 問：哪些土地屬于全民所有 ？ 答：《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： （一）城市市區(qū)的土地； （二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬 3 于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 國土資源法律知識問答 2 一、土地類 問：我國土地基本制度是什么？ 答：《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 根據(jù)該規(guī)定，在我國，國家是國有土地唯一的所有者，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是集體土地的所有者， 個人不能享有土地所有權，只能享有土地使用權。國有土地有償使用的方式主要包括：國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或入股。它是加強房地產(chǎn)管理、保障土地權利人合法權益的一項基本制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 （四）依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 依照前款 第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。 1問：簡述土地使用權轉(zhuǎn)讓過程中需要注 意的事項。 土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。 1問：國有土地租賃合同應包括哪些內(nèi)容？ 答：國有土地租賃合同應包括以下主要內(nèi)容： 10 （一）出租方與承租方的名稱； （二）土地的位置、面積和用途； （三）土地使用條件； （四）租賃期限； （五）租金金額及其調(diào)整辦法； （六）租金的交付日期和交付方式； （七）合同終止條件； （八）違約責任； （九）當事人認為需要約定的其他事項。只要繼續(xù)使用符合社會公共利益需并且承租人未改變土地利用規(guī)劃條件的，承租 11 人的續(xù)期申請應當予以批準。在土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 土 地使用權和地上建筑物，其他附著物抵押，應當按照規(guī)定辦理抵押登記。 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。 2問：什么是劃撥土地使用權？ 答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條規(guī)定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權。 2問：對無償取得劃撥土地使用權的特殊規(guī)定有哪些？ 答：無償取得劃撥