【正文】 地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 國家、省、地級土地利用總體規(guī)劃內(nèi)容，主要應(yīng)當(dāng)包括下列各項： 29 （一）土地利用現(xiàn)狀分析。其中新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，分為城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)和能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨立選址的重點建設(shè)項目用地指標(biāo)。 （三）國土資源部會同國家發(fā)展和改革委員會，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市和國務(wù)院有關(guān)部門提出的土地利用年度計劃建議的基礎(chǔ)上，提出全國土地利用年度計劃總量控制指標(biāo)建議。省級人民政府國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將分解下達的土地利用年度計劃報國土資源部備案。 6問：對土地利用總體規(guī)劃進行修改時的注意事項有哪些？ 答：根據(jù)《土地管理法》第二十六條，經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。 6問：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)后，發(fā)布公告的內(nèi)容包括哪些？ 答：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準(zhǔn)后 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政區(qū)域內(nèi)予以公告。 （二）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中，補充耕地方案 由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準(zhǔn)。 （四）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。 （四）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。 國家、省立項的重點項目用地指標(biāo)執(zhí)行情況不納入各地級以上市的考核內(nèi)容。 7問：土地權(quán)屬爭議的處理機關(guān)是哪些？ 答：縣級以上國土資源行政主管部門負責(zé)土地權(quán)屬爭議案件的調(diào)查和調(diào)解工作，對需要依法作出處理決定的，擬定處理 40 意見，報同級人民政府作出處理決定。 7問：什么是地役權(quán)？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定，地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。 問：乙土地上地役權(quán)何時終止？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》第一百六十一條的規(guī)定，地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。乙土地的使用權(quán)人雖然將自己的土地轉(zhuǎn)讓給丙，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時也轉(zhuǎn)讓了乙土地上地役權(quán)，因此丙無權(quán)禁止甲土地的使用權(quán)人通行。 問：該要求是否可以？ 答：不可以，根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定，地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以 提高自己的不動產(chǎn)的效益。 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： （一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動工開發(fā)建設(shè)的； （二）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的； （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 (二 )規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，有占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占用 耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十七條規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)；需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，不應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。土地復(fù)墾實行“誰破壞、誰復(fù)墾”的原則，與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。其他土地的損失補償費，參照上述原則確定。 發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)： （一）維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同； （二）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng) 營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動； （三）依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)； （四）執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 60 11問：農(nóng)村土地承包合同主要包括哪些條款？ 答：在農(nóng)村土地承包中，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書面承包合同。 59 10問 ：農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則？ 答：農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時，本集體經(jīng)濟組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利； （二）民主協(xié)商，公平合理； （三）承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意； （四）承包程序合法。 設(shè)區(qū)的市人 民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實 57 行統(tǒng)一登記。土地損失補償費分為耕地的損失補償費、林地的損失補償費和其他土地的損失補償費?；巨r(nóng)田保護責(zé)任書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）基本農(nóng)田的范圍、面積、地塊； （二）基本農(nóng)田的地力等 級； （三）保護措施； （四）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)； （五）獎勵與處罰。基本農(nóng)田保護區(qū)是指為對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。 9問：哪些土地可以列入土地儲備的范圍？ 答：根據(jù)《土地儲備管理辦法》第十條的規(guī)定，土地可以納入土地儲備范圍：依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；其他依法取得的土地。 9問：在什么情況下收取土地閑置費？ 答：依據(jù)《土地管理法》及《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，凡是批地后一年內(nèi)未開發(fā)的，按出讓金的 5%15%收取土地閑置費； 50 滿兩年尚未開發(fā)的，依法收回閑置地。 8問：收回的閑置土地應(yīng)當(dāng)怎樣利用？ 答：收回的國有閑置土地，應(yīng)當(dāng)采取以下方式利用： (一 )在土地利用總 體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi) ,應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途安排建設(shè)項目或者其他臨時用途 。如果 B 土地的使用權(quán)人沒有同意，那么 A 土地的使用權(quán)人無權(quán)擅自改變通行的路線。地役權(quán)隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，并不依使用權(quán)人的變更而變更，所以對于丙依然享有地役權(quán)。第一百六十六條規(guī)定，需 44 役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。 對于地役權(quán)而言，登記為對抗要件，即使不進行登記也不會影響地役權(quán)合同的效力，地役權(quán)在當(dāng)事人至今依然有效；如果未進行 登記，有關(guān)地役權(quán)的約定不得對抗第三人。 7問：哪些案件不作為爭議案件受理？ 答：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列案件不作為爭議案件受理： （一）土地侵權(quán)案件； （二）行政 區(qū)域邊界爭議案件； （三）土地違法案近； （四）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)爭議案件； （五）其他不作為土地權(quán)屬爭議的案件。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。包括新增建設(shè)用地總量、新增建設(shè)占用農(nóng)用地、新增建設(shè)占用耕地指標(biāo)執(zhí)行情況。 （三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實施，向建設(shè)單位頒 38 發(fā)建設(shè)用 地批準(zhǔn)書。 （三）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 35 6問：簡述在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，實施城市規(guī)劃占用土地的辦理程序。土地所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報。 33 本條第二款、第三款規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃、逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土里利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。國務(wù)院及國家發(fā)展和改革等部門審批、核準(zhǔn)和備案的獨立選址重點建設(shè)項目，新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)不下達地方，在建設(shè)項目用地審批時直接核銷。 （二）省、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年十月三十一日前報國土資源部，同時抄送國家發(fā)展和改革委員會。 5問：土地利用年度計劃包括哪些計劃指標(biāo)？各項計劃指標(biāo)如何確定？ 答：根據(jù)《土地管理法》和《土地利用年度計劃管理辦法》， 30 土地利用年度計劃，是指國家對計劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循下列原則： （一）嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地； （二）提高土地利用率； （三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地； （四）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用； （五）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。征收的對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)；而征用的對象可以是不動產(chǎn)，也可以是動 產(chǎn)?！段餀?quán)法》對此作了詳細規(guī)定。 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前的三年平均年產(chǎn)值的十五倍。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。 4問：當(dāng)事人認(rèn)為登記有誤時應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以向土地登記機構(gòu)申請更正登記。 3問：土地登記有何法律效力？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于土地登記簿時發(fā)生效力。 出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 2 問：建設(shè)用地審批管理有哪些原則？ 答：建設(shè)用地審批管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）實行統(tǒng)一管理的原則； （二）實行規(guī)劃控制的原則； （三）節(jié)約和合理用地的原則； （四）依法補償、合理安置的原則。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程 13 序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 問：土地使用權(quán)是否可以進行抵押？土地使用權(quán)抵押的范圍以及相應(yīng)程序？ 答：土地使用權(quán)可以抵押。 1問：國有土地租賃的要求是什么？ 答：國有土地使用權(quán)出租的法律要求是： （一）土地承租賃人應(yīng)和土地主管部門簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同，并按土地租賃合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的； （二）土地承租人應(yīng)按租賃合同約定期限和條件支付租金； （三）土地承租人需要將土地租賃合同辦理備案手續(xù)； （四）土地承租人轉(zhuǎn)租時， 必須根據(jù)租賃合同的約定并進行備案。 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 7 問：何種情況下，政府可以收回國有土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)： （一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； （五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。 （三）違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用地土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。 問：什么是土地用途管制制度 ？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。國有土地有償使用是指國家將一定年限內(nèi)國有土地使用權(quán)提供給單位或個人使用，土地使用者按照土地有償使用合同的約定，一次或分年度向國家繳納國有土地有償使用費的行為。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。根據(jù)《條例》第十二條的規(guī)定， 土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用第五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。 土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度較為完善的國家和地區(qū)廣泛采用的土地管理制度，該制度對合理利用土地資源和保護耕地等方面有著重要的作用。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 1問：什么