【正文】 益 　平方米 元 /m2 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 　1 40 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 不可行2 45 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 不可行3 50 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 不可行4 55 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行5 60 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行6 65 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行7 70 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行8 75 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行9 80 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行10 85 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行11 90 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行12 95 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行13 100 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行14 105 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行15 110 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行16 115 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行17 120 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行18 125 14000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行四層租金收入測(cè)算　 　 實(shí)際收入 返租要求方案 月租 金 年租金 實(shí)際支撐 售價(jià) 實(shí)際回報(bào) 率 租金總額 售價(jià) 8%年回報(bào) 目標(biāo)租金 總年返租額 樓層年補(bǔ)貼 第 46年樓層年補(bǔ) 貼1 40 480 6000 % ￥ 3,297,696 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 5,496,160 ￥ 6,375,2 45 540 6750 % ￥ 3,709,908 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 5,083,948 ￥ 5,963,3 50 600 7500 % ￥ 4,122,120 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 4,671,736 ￥ 5,551,4 55 660 8250 % ￥ 4,534,332 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 4,259,524 ￥ 5,138,5 60 720 9000 % ￥ 4,946,544 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,847,312 ￥ 4,726,6 65 780 9750 % ￥ 5,358,756 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,435,100 ￥ 4,314,7 70 840 10500 % ￥ 5,770,968 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,022,888 ￥ 3,902,8 75 900 11250 % ￥ 6,183,180 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 2,610,676 ￥ 3,490,9 80 960 12023 % ￥ 6,595,392 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 2,198,464 ￥ 3,077,10 85 1020 12750 % ￥ 7,007,604 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,786,252 ￥ 2,665,11 90 1080 13500 % ￥ 7,419,816 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,374,040 ￥ 2,253,12 95 1140 14250 % ￥ 7,832,028 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 961,828 ￥ 1,841,13 100 1200 15000 % ￥ 8,244,240 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 549,616 ￥ 1,429,14 105 1260 15750 % ￥ 8,656,452 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 137,404 ￥ 1,016,15 110 1320 16500 % ￥ 9,068,664 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 274,808 ￥ 604,16 115 1380 17250 % ￥ 9,480,876 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 687,020 ￥ 192,17 120 1440 18000 % ￥ 9,893,088 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,099,232 ￥ 219,18 125 1500 18750 % ￥ 10,305,300 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,511,444 ￥ 632,四層返租回報(bào)測(cè)算方案月租金收入 返租補(bǔ)貼金額 收益評(píng)估　　面積 售價(jià) 總金額 租金收益 第 4年 第 5年 第 6年 六年后收益平方米 元 /m2 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元1 40 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 7, 不可行2 45 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 8, 不可行3 50 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 8, 不可行4 55 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 8, 不可行5 60 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 8, 不可行6 65 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 不可行7 70 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 可行8 75 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 可行9 80 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 可行10 85 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 可行11 90 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行12 95 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行13 100 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行14 105 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行15 110 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 可行16 115 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行17 120 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行18 125 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行綜上所述，二層租金價(jià)格只要達(dá)到 65元 /平方 /月，即可滿足返租條件。價(jià)格走勢(shì)：四、價(jià) 格 定 位 在對(duì)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目建筑特點(diǎn)的分析基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目各樓層的銷售均價(jià)。根據(jù)馬斯洛層次需求理論，人類由較低層次到較高層次，有生理、安全、社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五類需求， 滿足各種需求，從而增強(qiáng)幸自營(yíng)客戶是有競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)或處于壟斷地位的老板階層特征： 大型餐飲、休閑 SPA、茶藝館等行業(yè)，化妝品、服裝、鞋帽等品牌領(lǐng)導(dǎo)者 連鎖企業(yè)或店面，經(jīng)營(yíng)面積較大資源客戶行業(yè)協(xié)會(huì) 區(qū)域商會(huì)政府機(jī)關(guān)臺(tái)商協(xié)會(huì)溫州商會(huì)泉州商會(huì)漳州商會(huì)市 \區(qū)政協(xié)工商稅務(wù)銀行總商會(huì)餐飲協(xié)會(huì)服裝協(xié)會(huì)茶葉協(xié)會(huì)地緣客戶三、項(xiàng)目核心定位 對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了歸納提煉，在 “全生活、中心城 ”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步地提出幸福地產(chǎn)的新概念，提升匯景企業(yè)品牌，提升項(xiàng)目的品牌形象。投資客群投資客群核心客戶是閩南地區(qū)的老板階層年齡： 30— 50歲特征： 高消費(fèi)、高地位、高事業(yè)、有眼光、有實(shí)力描述：216。從片區(qū)位置和單價(jià)分析，可將大唐世家列為住宅競(jìng)爭(zhēng)研究對(duì)象。島內(nèi)價(jià)格上漲是主要原因，特別是思明區(qū)，漲幅將近 30％，創(chuàng)下該區(qū)全年新高。n本月僅有 3個(gè)樓盤成交過百套，分別來自集美區(qū)的夏商 住宅均價(jià) /平方米，比上月上漲％。從廈門市 2023年 1至 11月商品居住用房分戶型銷售情況看， 120至 144平方米和 144至 180平方米戶型所占比例最大，分別占總量的 %、%， 180平方米以上的戶型占總銷售量的 %， 100至 120平方米戶型占總量的比例為 %，其余各戶型所占比例均小于 10%。在商品居住用房戶型面積方面，以成交套數(shù)來分析， 8090平方米戶型成交最多，共 596套， 占成交面積總數(shù)的 %；以成交面積來分析，比例最高的是 144188平方米戶型，成交 534套，占成交面積總數(shù)的%。另一方面，旨在 控制銀行房貸金融風(fēng)險(xiǎn)，防范于未然 。– 政策核心內(nèi)容： 通過 匯景新城中心營(yíng)銷推廣實(shí)操方案五、 鋪位特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及租售政策六、節(jié)點(diǎn)規(guī)劃及銷售、招商組織七、推貨節(jié)奏及回款計(jì)劃八、開盤前整合推廣細(xì)案及整體營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算九、客戶資源及行銷組織一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、目標(biāo)客戶群體分析三、項(xiàng)目核心定位四、價(jià)格定位一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析我們的阻力我們的阻力u市場(chǎng)因素：新政出臺(tái)，緊縮貸款，加大客戶資金壓力?“927”緊縮房貸，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期– 9月 27日 ,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，旨在遏制投機(jī)炒作，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。– 政策主要目的： 一方面，向市場(chǎng)傳遞 中央遏制投機(jī)炒作、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控 的信號(hào)，為黃金周樓市降溫。廈門市 11月份商品住宅成交量為， 2205套。相比 10月，大戶型的商品居住用房比例下降 %，但仍是目前樓市銷售的主力軍。廈門房?jī)r(jià)影響n12月，廈門住宅總成交 1716套，住宅簽約面積 ，總成交金額 。n本月的住宅成交與上月各區(qū)均有領(lǐng)頭樓盤成交過百、多點(diǎn)開花的情形形成鮮明對(duì)比，島內(nèi)外六區(qū)中，僅思明和集美兩區(qū)成交量上升，其余四區(qū)紛紛下跌。 12月全市住宅均價(jià)再度上揚(yáng)， /平米，比上月上漲 ％，僅比今年 6月和 10月低。從對(duì)海峽國(guó)際社區(qū)、陽(yáng)光世紀(jì)廣場(chǎng)、魯能領(lǐng)秀城、藍(lán)灣國(guó)際、萬(wàn)科金域等的單價(jià)、金額和套數(shù)分析，仍有相當(dāng)?shù)膶?shí)力客戶；此部分人群的投資特點(diǎn)與我項(xiàng)目商業(yè)投資客實(shí)力接近?？沙浞滞诰騾R景的資源優(yōu)勢(shì)和利用閩南富裕之地的地緣優(yōu)勢(shì)。 他們想變現(xiàn)，將股市收益變成穩(wěn)定的資產(chǎn)，將灰色收入漂白。 中心城中心城進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目配套和品質(zhì)價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值及投資價(jià)值幸福地產(chǎn)幸福地產(chǎn)理念演繹幸福地產(chǎn)理念演繹當(dāng)幸福走進(jìn)時(shí)代，你幸福嗎？u幸福走進(jìn)政治 ——“ 幸福政治 ”全球升溫 ,歐洲的 “幸福星球指數(shù) ”、世界幸福數(shù)據(jù)庫(kù)u幸福走進(jìn)社會(huì) —— 幸福指數(shù)，和諧社會(huì)的綜合考量u幸福走進(jìn)生活 —— 東南亞海嘯引發(fā)全世界幸福大研討u幸福走進(jìn)城市 —— 廈門位列中國(guó)十大幸福城市之首u(yù)幸福走進(jìn)片區(qū) —— 翔安人 “幸福指數(shù) ”大幅攀升u幸福走進(jìn)地產(chǎn) —— 匯景集團(tuán)引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)新時(shí)代全生活，就是幸福生活！幸福地產(chǎn)理論教育主張、健康主張社交主張休閑主張幸福主張自我實(shí)現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求購(gòu)物主張、美食主張、娛樂主張全生活定義 —— 在有限的時(shí)間 福感。匯景集團(tuán)，首創(chuàng)中國(guó)幸福地產(chǎn)新模式企業(yè)形象戰(zhàn)略定位 考慮 A A2首層實(shí)用率差別較大及翔安商業(yè)廣場(chǎng)的定價(jià)和租約現(xiàn)狀，暫定 A1首層均價(jià) ， A2首層均價(jià) 。A區(qū) 商鋪 4B區(qū) 商鋪 5C區(qū) 商鋪 6D區(qū) 2底 E區(qū) 1底F區(qū)A1東G區(qū) 5底樓層 分區(qū)