【正文】 對企業(yè)有用的人才；對下屬企業(yè)監(jiān)控體制不完善，高總一人無暇顧及；中高層人員中年輕干部較少，不利于干部隊伍的新老交替? 　　　人才年齡結構和素質結構均不合理，不足以支撐　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　銷售毛利與凈利率相差太遠，達到了３５％，管理費用過高，占毛　　　　　　　　　　　　　　　　毛利的８０％。開發(fā)產(chǎn)品多次獲 ”白玉蘭獎 ”\”金橋獎 ”　　　　　　 與競爭對手比較：應當看到，浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的銀信、聯(lián)迅、海天等企業(yè)的發(fā)展前景十分廣闊，比如銀信可以涉足投資業(yè)務，聯(lián)迅可以提供住宅智能化服務，這些都是回報非常豐厚的業(yè)務。 競爭對手：從目前房地產(chǎn)配套行業(yè)來看，還沒有特別大型的企業(yè)在行業(yè)內存在，基本都處于一個發(fā)展的階段。 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構筑階段。 與競爭對手比較：與大型房地產(chǎn)中介相比在業(yè)務的取得方面比較困難，沒有統(tǒng)一的品牌效應，營銷及銷售力量相對薄弱，缺乏一支專業(yè)性很強的房地產(chǎn)銷售隊伍；而與小型的房地產(chǎn)中介機構相比又沒有價格上的優(yōu)勢。 競爭對手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實力雄厚，占據(jù)了大部分的市場份額，還有大量小型房地產(chǎn)中介搶占了一定的市場份額。有關資料顯示， 2023年底上海的 3466家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，注冊資本大于 5000萬，具有 5年以上開發(fā)經(jīng)歷的一級企業(yè)有 35家，占總數(shù)的 %，二級企業(yè) 185家，注冊資本金大于 800萬的三級企業(yè) 289家，不到800萬的三級及三級以下的企業(yè)約占 80%，與之對照，交易市場有限公司目前共有房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè) 32家，沒有一級和二級的企業(yè)，注冊資本大于 800萬的三級企業(yè)也僅有 9家，這說明開發(fā)企業(yè)的規(guī)模過小將會使浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司在行業(yè)競爭中處于非常不利的境地。銷售凈利率 弱盈利能力 在目前的實際運作中，總部的機構設置中最明顯的問題在于，總經(jīng)理直接領導個下屬部門，而副總經(jīng)理并沒有行使管理下屬各部門的職能，而是直接分管各條線的下屬企業(yè)，甚至于直接擔任下屬企業(yè)的總經(jīng)理進行公司的日常運作。從上圖中我們可以看到，目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司一個很不正常的現(xiàn)象就是作為系統(tǒng)內部二級企業(yè)的交易市場行使了集團總公司的職能，在實際運營過程中，此種管理模式易淪為主要經(jīng)營者個人管理，造成職能部門功能喪失。企業(yè)內部環(huán)境33上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組織體系企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ?加之企業(yè)發(fā)展過程中追求先發(fā)展后整合的思路以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一些政策性規(guī)定，企業(yè)集團內部形成了公司之間、母公司與子公司間互相參股、互相控股的復雜股權結構。目前按提供的產(chǎn)品或服務分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個條線 企業(yè)內部環(huán)境32上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)內部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運作，快速發(fā)展 ”的成長模式。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增加，帶動住房消費。? 第二產(chǎn)業(yè)投資成加速趨勢，房地產(chǎn)投資增長落后于整個第二產(chǎn)業(yè)投資增長 的限制? 對個人商業(yè)用房貸款的限制 有資金 (指所有者權益 )應不低于項 提高了整個地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，對企業(yè)要有企業(yè)內部環(huán)境26房地產(chǎn)行業(yè)將在較高需求量的基礎上的平穩(wěn)增長期。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 資料來源：智仁項目組分析 二級企業(yè)不到 20%，有進一步整合的空間目前，上海房地產(chǎn)企業(yè)超過 3500家，一、行業(yè)結構 比例元住宅銷售為１７９０ .４８萬平米７４８億結果 對這些外部環(huán)境分析的目的就是找出外部環(huán)境為企業(yè)所提供的可以利用的發(fā)展機會以及外部環(huán)境對企業(yè)發(fā)展所構成的威脅，以此作為制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。配套171993 2023企業(yè)自身壯大的需要外部項目和資金資源單一的房產(chǎn)交易服務提供商大型房產(chǎn)綜合服務提供商宏觀政策對于住宅開發(fā)的支持；房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的需要；危舊住宅改造與市政建設造就了大量需求 ……單一的銷售業(yè)務難以支持企業(yè)的發(fā)展壯大和發(fā)揮經(jīng)營管理者個人能力”借 “殼發(fā)展搶占資源年份內外部因素共同推動上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司戰(zhàn)略轉變18浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權治理方案組織結構設計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結構指導思想運營構架指導思想關鍵問題治理方案19環(huán)境分析是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。 2023年上半年交易板塊完成利潤 ，占到去年利潤的 %,配套板塊完成 ，占到去年利潤的 %，開發(fā)板塊完成 ，占去年利潤的 %。三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況 上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司資產(chǎn)狀況 聯(lián)迅 拆遷職工技術協(xié)會 金榕 花城職工技術協(xié)會 金品 市場職工技術協(xié)會 拆遷 經(jīng)紀人事務所 房地產(chǎn)配套類企業(yè)共有 29家 新洲交易 東方城市花園 房地產(chǎn)交易類企業(yè)共有 8家 東萊 金緯 佳騰 海名 天益 興合 東揚 銀信脈通海名 良嘉 金陽 0096經(jīng)過十年的發(fā)展歷程，上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)在規(guī)模、數(shù)量、資產(chǎn)不斷增長的同時已經(jīng)從一家單一的房地產(chǎn)交易類企業(yè)轉變?yōu)橐患覔碛?69家下屬企業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務提供商。1993 2023年份幾十人 股權結構縱橫交錯的集團化企業(yè)人員情況 凈資產(chǎn) 資產(chǎn)狀況 金緯 佳騰 金策 星棋 東康 金航 市場技術協(xié)會 東昊 華迅 金陽 上海復旦大學經(jīng)濟學院教授 李建超 江建華 黃少波 蔣洪濤 談勇 4在二周的時間里，我們進行了 19次訪談，并收集了大量企業(yè)的基礎資料?對現(xiàn)有資料和個別訪談所獲取的信息進行交叉論證，在提供資料與訪談所獲取的信息相矛盾的情況下，我們均進行相關論證。?并根據(jù)要求制定項目實施計劃?對市場系統(tǒng)有關資料進行搜集、處理和分析。在本次調查中，智仁公司采用了現(xiàn)有資料研究、個別座談、電話、傳真等方法對市場系統(tǒng)及其內部下屬企業(yè)進行了深入調查、分析與評估著重通過對市場系統(tǒng)的高層管理人員和下屬公司的主要負責人的訪談了解了市場及其下屬企業(yè)的目前經(jīng)營狀況和存在的問題。 3工作周 ?共同明確調查目的及調查內容。此次共進行了 19次訪談，訪問了企業(yè)高層管理人員共計 17人，還對本次項目的外部專業(yè)支持人員進行了 2次訪談。?分組起草初步研究報告。 畢正言 瞿祥明 黃建中 周德元 張輝明 收集的企業(yè)基本信息調查表（ 40份） 興合 聯(lián)迅 雙浦 經(jīng)濟人事務所 海名 東發(fā) 凱申 新疆新滬 拆遷 拆遷職工技術協(xié)會5浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權治理方案組織結構設計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結構指導思想運營構架指導思想關鍵問題治理方案6“ 搶占市場，快速發(fā)展 ”—— 企業(yè)十年經(jīng)營成果對比公司數(shù)量 1家 （交易類企業(yè)） 房產(chǎn)開發(fā) +房產(chǎn)交易 +房產(chǎn)配套 六百余人 959903開發(fā)類交易類配套類A1東揚 藍印 天益綜合服務中心海天 脈通 良嘉 藍印 新洲實業(yè) 東房 澳杰 東發(fā) 金殿 金策 綜合服務中心 東昊 雙浦 易興 新疆新滬 銀樹 奧嘉 銀信 交易市場有限公司資金流量較大，目前的總資產(chǎn)為 ，凈資產(chǎn) ， 2023年資金流入 27億元，流出 26億元， 2023年上半年資金流入 ，流出 ，雖然資金有一定的凈流入，但是由于目前企業(yè)新項目開發(fā)的資金需求相當大，這也就要求企業(yè)繼續(xù)加快資金回籠的速度。 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)狀況11排序 公司名稱凈資產(chǎn)（萬元）1 交易市 場 38372 金 緣 6713 邦尼 5694 置 換 中心 2425 綜 合服 務中心 152合計 5471凈資產(chǎn) = 總資產(chǎn) —— 總負債排序 公司名稱總資產(chǎn)（萬元）1 交易市 場 113443 金 緣 6732 邦尼 7974 置 換 中心 5295 綜合服務中 心 174合 計 13517排序 公司名稱總負債（萬元）1 交易市 場 75075 金 緣 23 邦尼 2282 置 換 中心 2874 綜合服務中心22合 計 8046B12 房地產(chǎn)配套類企業(yè)資產(chǎn)狀況13B215企業(yè)的經(jīng)營從單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務轉向了以交易業(yè)務為主，開發(fā)業(yè)務為輔；隨著外部環(huán)境的不斷變化，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略有轉變成了以開發(fā)業(yè)務為主，交易業(yè)務為輔。這些影響企業(yè)的成敗，擔憂在企業(yè)外部而非企業(yè)所能全面控制的外部因素就形成了企業(yè)的外部環(huán)境。市場規(guī)模 上海房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模大 2023年達 ? “十五 ”期間房地產(chǎn)增加值占上海 GDP? 隨著 1