錦璨家園營(yíng)銷策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 案名推薦 ? 主推案名 都仕景園 案名詮釋： ?都仕：通“都市”，點(diǎn)明項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)； ?仕：做官的人，體現(xiàn)項(xiàng)目的客戶群，以及毗鄰鎮(zhèn)政府的優(yōu)勢(shì)； ?景：凸顯項(xiàng)目景觀特點(diǎn)。璀璨：玉的光澤。 也可以是 開(kāi)元東路 目標(biāo)客戶構(gòu)成 因此，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要有三大類： 第一類是長(zhǎng)沙市區(qū)的自住與投資客戶； 第二類是項(xiàng)目周邊企業(yè)、學(xué)校等單位的中高層管理人員及部分普通員工； 第三類是長(zhǎng)沙縣及周邊地區(qū)的進(jìn)城務(wù)工人員、個(gè)體商戶等自住客戶。從區(qū)域來(lái)看，星沙客戶比市區(qū)客戶略多，但是市區(qū)客戶占據(jù)較大的比重。在景觀方面，建議打造精致的、以水景為主題的、可參與性的景觀社區(qū)。 ? 星沙其他區(qū)域的樓盤(pán)崛起，將有可能分流客戶源； ? 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)品質(zhì)的逐步提升，將給項(xiàng)目帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 尚城 鑫泰麗都 廣場(chǎng)新天地 長(zhǎng)海項(xiàng)目 楚天馨苑 星城國(guó)際 恒基項(xiàng)目 華潤(rùn)項(xiàng)目 本案 項(xiàng)目 的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 按照“產(chǎn)品類似、地段類似、客戶來(lái)源相同、銷售周期重合”的原則進(jìn)行分析，本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為： ? 尚城 ? 鑫泰麗都 ? 楚天馨苑 ? 長(zhǎng)海項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 本案 尚城 鑫泰麗都 楚天馨苑 長(zhǎng)海項(xiàng)目 位置 鎮(zhèn)政府旁 開(kāi)元東路與星沙大道交匯處 星沙大道與蒸 湘路交匯處 汽車站對(duì)面 汽車站斜對(duì) 面 總建面積 17萬(wàn)㎡ 11萬(wàn)㎡ 6萬(wàn)㎡ 11萬(wàn)㎡ 13萬(wàn)㎡ 綠化率 42％ ％ 30％ —— —— 物業(yè)類型 高層 高層 高層 高層 小高、高層 戶型 一房 —— 4156㎡ 5050㎡ —— —— 兩房 8094㎡ 8094㎡ 85104㎡ 83116㎡ 7591㎡ 三房 109126㎡ 108130㎡ 122139㎡ 126146㎡ 109123㎡ 四房 127139㎡ 158㎡ —— 170175㎡ —— 上市時(shí)間 07年下旬 07年 6月 07年 9月 06年 12月 07年底 價(jià)格 —— —— —— 2300元 /㎡ —— 銷售情況 —— —— —— 30％ —— 分析 —— 定位較為高檔，產(chǎn)品豐富，客戶面廣 單體樓 高容積率、高密度，銷售情況不好 產(chǎn)品單一，園林景觀較好 小結(jié)： 從上表可以看到： 第一、 競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)將于 07年中旬集中放量，預(yù)計(jì)上市量在 2023套左右； 第二、 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 ，以高層為主，兩房、三房占較大的比重； 第三、楚天馨苑銷售的緩慢，給本案有一定的警示。而開(kāi)元東路板塊樓盤(pán)以高檔大盤(pán)為主，產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化特征。 ? 價(jià)格：隨著高檔大盤(pán)的相繼入市，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升。 ? 物業(yè)類型：以小高層、高層為主，別墅、洋房等高檔物業(yè)次之，多層產(chǎn)品稀缺。其特征如下： ? 市場(chǎng)趨勢(shì)：中心區(qū)用地越來(lái)越緊張，項(xiàng)目將越來(lái)越少，呈現(xiàn)高容積率、高密度、高樓層的特征。 ? 價(jià)格：目前售價(jià)在 21002600元 /平米之間，預(yù)計(jì) 07年將有所上漲。 ? 星沙與市區(qū)的道路改善，將縮短星沙與市區(qū)的時(shí)間距離，有效吸引市區(qū)客戶前來(lái)置業(yè)； ? 星沙中心區(qū)項(xiàng)目越來(lái)越少，客戶可選擇余地也將越來(lái)越小，將給項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 鵬基諾亞山林、恒基項(xiàng)目、幸福里三期等的崛起，將有力提升區(qū)域的熱度和價(jià)格水平。 園林建議 ? 作為“城市精品住宅”，項(xiàng)目應(yīng)該充分表現(xiàn)“精品”特性。 項(xiàng)目客戶群定位 星沙中心區(qū)及 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)客戶 周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 市區(qū)客戶 星沙樓盤(pán)的客戶構(gòu)成呈現(xiàn)多樣化特征 東城名苑戶型構(gòu)成
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