【正文】 當(dāng)前問題難點(diǎn)及突破方法 難點(diǎn)： 自 4月 9日一期開盤售罄，卡門已蟄伏 3個(gè)月時(shí)間，在市場上造成新天地已清盤售罄的錯誤信息。 初步的價(jià)格表（僅供參考，非最終版） 價(jià)格表 ?開盤時(shí)間 由于七八月份高溫酷暑天氣，勢必影響客戶來訪， 為了保證充足的客戶認(rèn)籌量和開盤時(shí)的火爆人氣，因此建議 9月中旬開盤。大部分為內(nèi)鋪的現(xiàn)狀以及沒法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理的事實(shí)是項(xiàng)目最大的矛盾。 （ 3）金象城 項(xiàng)目名稱 金象城 地理位置 園區(qū)東環(huán)路與葑誼路交匯處，東城世紀(jì)廣場北 開發(fā)商 蘇州市同美置業(yè)有限公司 占地面積 18528平方米 建筑面積 46148平方米 規(guī)劃 金象城由 13層局部 4層沿街商鋪和 511層公寓。（一樓不包租） 目前情況 案場來訪量較少，剩余房源去化不佳。 二 期 認(rèn) 籌 客 戶 匯 總 分 析 總價(jià)反映分析 較高 7 % 尚可負(fù)擔(dān) 17 % 需家人協(xié)助 0 % 錢不是問題 0 % 總計(jì) 24 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：上周來訪客戶對于總價(jià)的反映大部分是可以負(fù)擔(dān)的，認(rèn)為總價(jià)較高的一般是關(guān)注大面積商鋪的客戶。 二 期 認(rèn) 籌 客 戶 匯 總 分 析 購房動機(jī)分析 自營 0 % 皆有 0 % 投資 24 % 典藏 0 % 合計(jì) 24 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：認(rèn)籌客戶中購買商鋪都是以投資為目的，較為關(guān)注我們的投資回報(bào)方式，這類客戶很多都有投資經(jīng)驗(yàn)，在交流過程中多與市面上其他的投資產(chǎn)品做比較。 二 期 認(rèn) 籌 客 戶 匯 總 分 析 媒體分析 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：認(rèn)籌客戶來訪媒體來源主要集中在現(xiàn)場圍墻占 %，與一期來訪客戶媒體途徑基本一致。這個(gè)年齡段也是我們一期成交客戶的主要群體，其中很多是事業(yè)有成或有較為成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，本案的成熟地段以及新天地運(yùn)營模式的獨(dú)立沿街商鋪，是他們看好的投資目標(biāo)之一。 來訪客戶情況匯總（ ） 總價(jià)反映分析 較高 50 % 尚可負(fù)擔(dān) 71 % 需家人協(xié)助 0 % 錢不是問題 0 % 總計(jì) 121 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：上周來訪客戶對于總價(jià)的反映大部分是可以負(fù)擔(dān)的，認(rèn)為總價(jià)較高的一般是關(guān)注大面積商鋪的客戶。 來訪客戶情況匯總（ ） 面積需求分析 50以下 48 % 50100 48 % 100200 15 % 200300 1 % 300400 3 % 400500 2 % 500以上 4 % 合計(jì) 121 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：來訪客戶主要需求面積 50平方米以下及 50100平方米占%，反映二期來訪客戶需求面積較小，更符合社會實(shí)際需求層次。 來訪客戶情況匯總（ ） 媒體分析 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：客戶的初次來訪媒體來源主要集中在現(xiàn)場圍墻和介紹，占%。 一期開盤盛況 一期開盤回顧 開盤后工作回顧 （ 1）來人情況分析 自 4月 9日起，截止 7月 20日，蘇州新天地來電累計(jì) 173組，新來人累計(jì) 121組。 套 萬㎡ 套 商鋪供應(yīng)走勢整體呈下滑態(tài)勢，但近月有發(fā)力的趨勢； 商鋪銷售量整體攀升，但目前有轉(zhuǎn)低迷的趨勢； 商鋪市場分析 面積區(qū)間 20 42 165 53 53 20 9 17 130 93 37 2040 106 161 302 302 63 117 59 459 281 217 4060 130 95 268 268 67 67 136 137 141 99 6080 49 31 307 307 34 29 76 39 22 61 80100 39 344 215 215 39 12 51 34 40 69 100120 17 179 49 49 11 13 30 49 19 36 120150 30 222 85 80 36 6 29 16 13 16 150200 14 191 92 90 34 9 20 16 12 22 200250 24 95 27 26 10 5 9 14 7 18 250300 11 50 12 11 13 2 11 12 6 7 300 22 155 43 42 49 24 14 24 34 25 匯總 484 1,688 1,453 1,443 376 293 452 930 668 607 商鋪整體成交下滑 ， 從 4月高峰 930套下滑至在 600套左右 。 北京商鋪成交走勢 上海商鋪成交走勢 廣州商鋪成交走勢 深圳商鋪成交走勢 標(biāo)桿城市分析 北上廣深標(biāo)桿城市商鋪成交量震蕩調(diào)整，整體呈下滑趨勢，下半年市場或?qū)⑥D(zhuǎn)入持續(xù)低迷，二三線市場在調(diào)控逐步深化的情況下將步一線城市后塵，市場陷入整體低迷。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。蘇州新天地二期 繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。 政策分析 分析結(jié)論： 調(diào)控政策有進(jìn)一步收緊的趨勢； 限購城市擴(kuò)大至二三線城市； 信貸有進(jìn)一步收緊的態(tài)勢； 調(diào)控細(xì)則進(jìn)一步深化，下半年市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷。 各類非住宅房源中 ， 商業(yè)用房共計(jì) 10066套 ， 可售面積為 ， 寫字樓產(chǎn)品可售套數(shù)為 2304套 ， 可售面積為 。 商鋪市場成交結(jié)構(gòu)表： 第一章 市場解讀 第二章 一期開盤后工作回顧 目? 錄 第三章 二期推盤策略 第四章 二期企劃推廣策略 蘇州新天地一期，經(jīng)過雙方精誠合作，全體人員的共同努力， 4月 9日開盤取得良好的效果，開盤 1小時(shí)基本售罄，創(chuàng)造 ，也使蘇州新天地在全城的美譽(yù)度大幅提高。 來訪客戶情況匯總（ ） 區(qū)域分析 滄浪區(qū) 39 % 高新區(qū) 10 % 園區(qū) 40 % 吳中區(qū) 4 % 相城區(qū) 2 % 金閶區(qū) 6 % 平江區(qū) 5 % 外省市 9 % 其他 6 % 合計(jì) 121 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：來訪客戶主要集中在滄浪區(qū)與園區(qū)，占總來訪客戶 %，地緣特征明顯，較一期累計(jì)來訪客戶比例基本一致（前期園區(qū)與滄浪區(qū)客戶占總來訪量基本在 60%70%）；新區(qū)來訪客戶所占比例有所提高（一期占 3%），說明本項(xiàng)目的影響力增強(qiáng)。 NP 2 % 戶外廣告 2 % 電視 9 % 短信 9 % 夾報(bào) 0 % 介紹 22 % 現(xiàn)場圍墻 65 % 房展 3 % 網(wǎng)絡(luò) 8 % 英之杰數(shù)據(jù)庫 0 % 前期客戶 0 % 直郵 1 % 合計(jì) 121 % 來訪客戶情況匯總（ ） 職業(yè)分析 金融 11 % 服務(wù)業(yè) 8 % 制造業(yè) 7 % 自由業(yè) 11 % IT業(yè) 3 % 咨詢業(yè) 0 % 教師 1 % 機(jī)關(guān)組織 5 % 商業(yè) 35 % 退休 3 % 運(yùn)輸業(yè) 0 % 公共事業(yè) 6 % 房地產(chǎn) 4 %