【正文】 房 優(yōu)點 缺點? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥、次臥、客廳全朝南設(shè)計，采光效果佳? 入戶門緊對玄關(guān)，私密性佳? 客廳寬 ，連接大面積陽臺，彰顯品質(zhì)? 清濁分區(qū)、動靜分區(qū)? 主臥設(shè)有步入式衣帽間，功能齊全? 廚房、餐廳連工作陽臺，通透敞亮? 餐廳面積偏小，沒有獨立空間，屬于一個過道廳勝勢策略機構(gòu)30(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ”水木清華n 項目概述 水木清華位于神火大道、珠江路，距離商字約 1公里。勝勢策略機構(gòu)26(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 帝和 桂園 ” （續(xù)）n 四房優(yōu)點 缺點? 南北通透，通風(fēng)佳? 客廳錯層設(shè)計，突出空間層次? 客廳、主臥全朝南設(shè)計，采光效果佳? 動靜分區(qū)，起居室與臥室分開? 餐廳、廚房靠近入戶門，清濁分區(qū)? 得房率達(dá)到 90％以上，極高實用性? 入戶門正對起居室，私密性不佳? 錯層設(shè)計，使得內(nèi)部動線不佳，不利于老人和孩子的活動? 餐廳面積偏小，沒有獨立空間，成了過道廳勝勢策略機構(gòu)25(一 )、競爭樓盤分析之 “ 帝和 桂園 ” （續(xù)）n 戶型配比三房屬于主力房型，面積在 120140平方米之間勝勢策略機構(gòu)21(一 )、競爭樓盤分析之 “ 建業(yè) 桂園 ”建業(yè) 水上公園 ” 、 “ 新城國際 ” 、 “ 金穗 五、主要 競 爭個案分析 第二部分：產(chǎn)品篇一、 項 目基本情況二、 項 目 SWOT分析 第三部分：定位篇一、 產(chǎn) 品定位二、價格定位三、客源定位四、價格策略 第四部分：企劃篇一、整體推廣思路二、前期推廣存在的 問題三、推廣 順 序四、推廣 總 概念五、推廣策略六、推廣主 線七、廣告推廣八、 階 段推廣分解 第五部分：銷售篇一、 銷 售策略二、 銷 售方式三、 銷 售通路四、 銷 售 執(zhí) 行五、 銷 售 難 點解答 第六部分：促銷篇一、 團購 折扣方案二、付款方式折扣方案三、老客 戶帶 薪客 戶 折扣方案四、原有各 類 卡折扣方案五、 營銷 中心折扣方案 勝勢策略機構(gòu)4第一部分 市場篇勝勢策略機構(gòu)5一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述經(jīng)濟增長趨勢項 目 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅GDP總值億 元 20%億 元 %億 元 %億 元 %人均GDP 30% 5710元 % 5654元 % 6837元 %勝勢策略機構(gòu)6一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)） GDP增長幅度遠(yuǎn)高于全國平均 8%10%的增長幅度勝勢策略機構(gòu)7一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)）n 人均收入總體呈上升趨勢，消費層次也會有不同程度提升n 經(jīng)濟仍然落后很多，市民的實際購買能力仍然不足勝勢策略機構(gòu)8一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)）房地產(chǎn)發(fā)展情況2023—2023 年房產(chǎn)投資情況項 目 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅 數(shù) 值 增幅房地 產(chǎn) 投 資額 元 —— 元 % 元 % 元 %房 產(chǎn) 投 資 占GDP比重 % % %開 發(fā) 面 積（萬平方米） —— % 78 % 203 %勝勢策略機構(gòu)9一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)）n 2023—2023 年商丘的房地產(chǎn)開發(fā)一直保持在 20%左右的增長n 受房產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及政府?dāng)U大招商引資的力度影響，自 2023年房地產(chǎn)開始開發(fā)， 2023年開始出現(xiàn)井噴，房產(chǎn)投資額、新開發(fā)面積均獲得了 150%以上的增長n 按照開發(fā)周期測算，新開發(fā)量體將會集中到后 23年內(nèi)銷售，整體銷售量體將集中上市，銷售競爭激烈n 房產(chǎn)占 GDP的比重一直不高，不是城市發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)勝勢策略機構(gòu)10一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)）商丘市未來 5年內(nèi)理論房產(chǎn)需求測算市區(qū)人口約 87萬按 3人 /戶計算29萬戶1/3強無能力換房約 10萬戶 1/3弱不會換房約 9萬戶 1/3強會換房約 10萬戶按 5： 5的換房率、每戶平均需求 120平方米計算理論上最大需求量體為 600萬平方米即：商丘市未來 5年內(nèi)理論上最大需求為 600萬平方米勝勢策略機構(gòu)11商丘市目前房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n 新城區(qū)的神火大道、南京路、文化路沿線樓盤開發(fā)非?；钴S，開發(fā)量體占全市總供應(yīng)量體的 85%以上n 目前全市在售樓盤量體總面積為 100萬平方米左右n 目前市場上成交的主力房型為面積在 120150平方米之間、總價在 2030萬元之間的三房n 截止至 10月份，市場在建住宅面積 125萬平方米，共銷售住宅面積 40萬平方米，成交均價為 1298元 /平方米n 仍屬于房產(chǎn)發(fā)展的初步階段，二手房交易不成熟，專業(yè)中介公司幾乎沒有一、商丘市房產(chǎn)市場發(fā)展概述 （續(xù)）勝勢策略機構(gòu)12商丘市房產(chǎn)發(fā)展趨勢n 未來房產(chǎn)發(fā)展的彈性空間極小。 海亞四季港灣樓書167。 水木清華資料收集167。 8人深訪座談會問卷167。 商丘市房地產(chǎn)管理局副局長167。 海亞四季港灣167。勝勢策略機構(gòu)1 新城國際營銷策劃報告二零零六年十二月勝勢策略機構(gòu)2市調(diào)工作執(zhí)行概述樓盤采樣167。 水木清華167。 香格里拉? 園中園?奧林匹克花園? 喜來登國際廣場? 金帝南苑? 金帝北苑定性定量深訪167。 商丘市土地收購儲備交易中心主任座談會167。 建業(yè)桂園167。 水木清華樓書167。 香格里拉樓書?奧林匹克花園樓書? 喜來登國際廣場樓書? 金帝南苑樓書? 金帝北苑樓書?商丘市統(tǒng)計公報勝勢策略機構(gòu)3營銷 策劃 報 告 整體架構(gòu)第一部分：市場篇一、商丘市房 產(chǎn) 市 場發(fā) 展概述二、商丘市未來 規(guī) 劃三、區(qū)域房 產(chǎn)發(fā) 展情況四、市 場 客 戶 群體分析 隨著商丘市經(jīng)濟態(tài)勢的持續(xù)發(fā)展和吸引投資力度的加大 ,整個區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)紅火趨勢：n 目前在主干道神火大道沿線，新開發(fā)的樓盤累計達(dá)到了 11個，開發(fā)面積達(dá)到300萬平方米以上，全市占 85%以上比重n 神火大道北至八一路南至北海路段（長約 11公里） ,在建項目有 “ 園中園 ” 、“ 喜來登國際廣場 ” 、 “ 帝和 南苑 ” 、 “ 上海城市花園 ” 等 ,據(jù)不完全統(tǒng)計 ,目前這些樓盤正在銷售的量體達(dá)到 100萬平方米以上n 目前區(qū)域成交房源主力戶型為面積在 130150平方米、主力總價在 2530萬元之間的三房，成交均價在 14001600元 /平方米之間勝勢策略機構(gòu)15四、市場客戶群體分析目前整體市場購房群體比例如下：　　　　行政機構(gòu)、事業(yè)性單位的職工、商業(yè)個體戶、周邊區(qū)縣居民是購房的主要組成部分，這部分群體的特征如下： n 年齡一般集中在 30—45 歲之間n 一般屬于改善型居住和為子女讀書等需求，追求居住的舒適度和品質(zhì)n 當(dāng)?shù)厝舜蟛糠仲彿咳詢A向于一次性付款，消費的觀念比較老化n 選擇購房時，價格、地段是其最關(guān)注的方面勝勢策略機構(gòu)16四、市場客戶群體分析 （續(xù)）n 一般都希望能有優(yōu)惠，以達(dá)到心理平衡和有成就感n 對小區(qū)的景觀、社區(qū)的規(guī)劃比較關(guān)注n 喜歡住較低的樓層，對多層的喜愛大于高層n 家庭月收入在 3000—4000 元之間n 一般比較愿意與父母居住在一起勝勢策略機構(gòu)17四、市場客戶群體分析 （續(xù)） 公務(wù)員、事業(yè)性單位、外縣人口是市場主流勝勢策略機構(gòu)18五、 競 爭樓 盤 分析 勝勢策略機構(gòu)19(一 )、競爭樓盤分析之 “ 建業(yè) 勝勢策略機構(gòu)20(一 )、競爭樓盤分析之 “ 建業(yè) 桂園 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點 缺點? 南北通透，通風(fēng)佳? 客廳錯層設(shè)計，突出空間層次? 餐廳連接生活陽臺，通透敞亮? 客廳、主臥全朝南設(shè)計，采光效果佳? 動靜分區(qū)，起居室與臥室分開? 餐廳、廚房靠近入戶門，清濁分區(qū)? 得房率達(dá)到 90％以上，極高實用性? 入戶門正對起居室，私密性不佳? 錯層設(shè)計，使得內(nèi)部動線不佳，不利于老人和孩子的活動勝勢策略機構(gòu)24(一 )、競爭樓盤分析之 “ 建業(yè) 目前一期銷售面積約 17萬平方米，主力戶型為面積在 130150平方米之間的三房，開盤均價 1700元 /平方米，現(xiàn)對外報價為 1900元 /平方米，實際成交均價為 1850元 /平方米，項目于 200年 4月份開盤銷售 ,目前銷售率為 80%左右 ,剩余房源主要集中在 5層及 7層的復(fù)式。 水上公園 ” （續(xù)）戶型分析n 三房 優(yōu)點 缺點? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥、客廳全朝南設(shè)計，采光效果佳? 入戶門緊對玄關(guān)，私密性佳? 入戶門連廚房、餐廳，清濁分區(qū)? 客廳寬 ，連接寬 ，彰顯品質(zhì)? 餐廳連接生活陽臺，通透敞亮? 動靜分區(qū)、清濁分區(qū)? 餐廳與客廳之間的過道面積較大，實用性較差? 兩個次臥的采光效果較差勝勢策略機構(gòu)29(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 帝和 勝勢策略機構(gòu)31(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）n 戶型配比三房屬于主力房型，面積在 130150平方米之間勝勢策略機構(gòu)32(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）銷售策略：n 購房一次性付款優(yōu)惠 98折、按揭優(yōu)惠 99折n 以精致的居住品質(zhì)和社區(qū)規(guī)劃為主要宣傳賣點n 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，樹立購房者的信心n 暖氣設(shè)置（初裝費自理）勝勢策略機構(gòu)33(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）分析：　　 從目前其工程進度來看，已經(jīng)具備上市條件，但開盤日期仍未定，表明：n 其目前客戶累積的情況不佳，如果盲目開盤上市，一旦銷售狀況不佳，將會導(dǎo)致銷售口碑不佳，出現(xiàn)滯銷狀況，因此選擇繼續(xù)捂盤，等待時機n 目前對外的銷售報價 2200元 /平方米，只是其用于市場試水的一種方法，一旦客戶對這一價格抗性較大，開盤時的價格必然會下降。水上公園 8 9 9 8 9 9 8 8 8 9 85水木清華 7 8 9 7 8 7 7 7 7 7 74新城國際 6 7 7 7 9 6 8 8 7 8 73案名勝勢策略機構(gòu)50(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）地理位置 指標(biāo) 地段等級交通心理距離安全性環(huán)境周邊設(shè)施污染社會人員結(jié)構(gòu)社區(qū)成熟度人文指數(shù)評分建業(yè) 水上公園 9 9 8 9 9 8 8 9 9 8 9 8 8 8 8 127水木清華 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 8 8 7 8 116新城國際 8 7 7 7 7 7 6 7 7 8 8 8 8 7 8 100案名勝勢策略機構(gòu)52(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）城市配套 指標(biāo)商業(yè)設(shè)施公共交通功能定位休閑場所設(shè)施配套學(xué)校醫(yī)院公園環(huán)境治安評分建業(yè) 水上公園 8 8 8 7 9 9 9 8 9 9 9 9 9 9 9 8 0 0 9 9 155水木清華 7 7 7 7 8 8 7 8 9 8 8 8 8 7 5 0 0 0 8 8 128新城國際 8 8 7 8 8 7 8 7 8 6 6 6 8 6 6 0 0 0 6 7 112案名勝勢策略機構(gòu)54(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）建筑外觀 指標(biāo)整體性層次性色彩品質(zhì)感材質(zhì)陽臺窗戶間距工地形象層頂設(shè)計底層花園評分建業(yè) 勝勢策略機構(gòu)56建業(yè) 勝勢策略機構(gòu)59(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）帝和 桂園 目前整體項目外觀、形象一般，主要通過開發(fā)商的品牌力度和資源來進行宣傳推廣，通過完善的社區(qū)規(guī)劃來吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注，工程進度較快，給客戶以很大的信心。 水上公園 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、廣告媒體、河道景 觀 、高品 質(zhì) 居住社區(qū)水木清 華 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、準(zhǔn) 現(xiàn) 房 銷 售、社區(qū)品 質(zhì)新城國 際 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、準(zhǔn) 現(xiàn) 房、成熟生活配套和社區(qū) 規(guī)劃勝勢策略機構(gòu)64(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）產(chǎn)權(quán)年限及成交均價 案名項目建業(yè)桂園 帝和水上公園 水木清華 富饒新城國際產(chǎn)權(quán)年限 70年 70年 70年 50年銷售價格（元 /㎡）報價： 2200成交均價：2100報價： 1900成交均價：1850報價： 2200 報價： 1950成交均價：1850 勝勢策略機構(gòu)65(二 )、競爭樓盤綜合比較