房地產(chǎn)業(yè)-關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)-全文預(yù)覽
【正文】 之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 其價(jià)值在于 ? 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶(hù)定位 ? 價(jià)格定位 ? 啟動(dòng)模式 ? 價(jià)值展示 ? 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。 大盤(pán)，立勢(shì)是關(guān)鍵 —— 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造價(jià)值 關(guān)鍵詞：區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)、強(qiáng)勢(shì) ?大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。 兼顧長(zhǎng)短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇 關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示 ?大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來(lái)源的多樣化，因此整個(gè)啟動(dòng)策略的確定與其長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)目標(biāo)、區(qū)域整體定位以及預(yù)期盈利模式緊密相關(guān)。 全面 OR局部領(lǐng)先？ —— 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力 青島假日溫泉項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：資源價(jià)值、可持續(xù)發(fā)展、動(dòng)態(tài)選擇 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值 —— 項(xiàng)目核心能力，這種核心能力往往與項(xiàng)目獨(dú)特的資源相連，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。在客戶(hù)定位方面要考慮啟動(dòng)客戶(hù)群與核心客戶(hù)群是否存在差別。 ?世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無(wú)數(shù)案例說(shuō)明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)能力，物業(yè)類(lèi)型的演變、容積率的提高。 中心化，而非中心 —— 基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值 關(guān)鍵詞：基于未來(lái)、城市價(jià)值、項(xiàng)目資源稟賦 ?在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開(kāi)發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺(tái)上，關(guān)注城市層面的機(jī)會(huì)，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類(lèi)供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃； ?準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為大盤(pán)實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋距離，對(duì)區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)力，住區(qū)與城市互為增值。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)的九大關(guān)鍵問(wèn)題 Q1 站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位 Q2 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開(kāi)發(fā)策略 Q4 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合） Q5 項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)策略 Q7 Q3 配套開(kāi)發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)之一 動(dòng)態(tài)的客戶(hù)層面選擇 Q8 Q6 兼顧長(zhǎng)短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇 Q9 以正確的目標(biāo)體系梳理為前提 定義生活方式，建立自我價(jià)值標(biāo)桿 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根本原因在于我們沒(méi)有把握此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律 這些的問(wèn)題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)操作了。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題 ?我們的客戶(hù)是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？他們憑什么買(mǎi)我們項(xiàng)目？ ? 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售？ ? 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格？能否通過(guò)設(shè)計(jì)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售？ ? 如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開(kāi)發(fā)策略如何？可否通過(guò)大規(guī)模配套來(lái)建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？ ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？ 。 而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱(chēng)之為待開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身是有一些 規(guī)律可循 的，在幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。 旅游地產(chǎn) or 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？ —— 大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理 ?
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