房地產(chǎn)業(yè)-關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(已修改)
2025-01-12 03:43 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題 ?我們的客戶(hù)是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？他們憑什么買(mǎi)我們項(xiàng)目？ ? 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售？ ? 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格？能否通過(guò)設(shè)計(jì)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售？ ? 如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開(kāi)發(fā)策略如何？可否通過(guò)大規(guī)模配套來(lái)建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？ ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？ 。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根本原因在于我們沒(méi)有把握此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律 這些的問(wèn)題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)操作了。 而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱(chēng)之為待開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身是有一些 規(guī)律可循 的，在幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)的九大關(guān)鍵問(wèn)題 Q1 站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位 Q2 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開(kāi)發(fā)策略 Q4 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合） Q5 項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)策略 Q7 Q3 配套開(kāi)發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)之一 動(dòng)態(tài)的客戶(hù)層面選擇 Q8 Q6 兼顧長(zhǎng)短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇 Q9 以正確的目標(biāo)體系梳理為前提 定義生活方式，建立自我價(jià)值標(biāo)桿 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游地產(chǎn) or 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？ —— 大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理 ? 如何與政府目標(biāo)的協(xié)調(diào) ? 對(duì)收益的預(yù)期 ? 土地的開(kāi)發(fā)方式 ? 項(xiàng)目資金投入的計(jì)劃 ? 項(xiàng)目其它開(kāi)發(fā)條件 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及較大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，往往涉及地方政府利益，擔(dān)負(fù)一定的政府目標(biāo)。因此理清各個(gè)利益主體的需要，兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。建立清晰的目標(biāo)體系是項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的前提 . 案例：昆明溫泉會(huì)議中心項(xiàng)目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 重點(diǎn)關(guān)注： 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心化，而非中心 —— 基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值 關(guān)鍵詞：基于未來(lái)、城市價(jià)值、項(xiàng)目資源稟賦 ?在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開(kāi)發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺(tái)上，關(guān)注城市層面的機(jī)會(huì)，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類(lèi)供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃； ?準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為大盤(pán)實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋距離，對(duì)區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)力，住區(qū)與城市互為增值。 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測(cè)重于當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。 案例： 北京魯能東海花園項(xiàng)目 青島天泰項(xiàng)目 成都郫縣項(xiàng)目 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏 —— 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開(kāi)發(fā)策略 關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價(jià)值 ?以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏和時(shí)序，首先明確在公司的整體布局中項(xiàng)目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線(xiàn)和配套在不同開(kāi)發(fā)階段的作用。
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